未来即将普及的REITs究竟是什么？ REITs是什么

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10月23日，保利地产—中联前海开源租赁住房REITs成功获批，成为国内首单租赁住房REITs。REITs是什么，怎么运作？REITs能为住房租赁市场参与者解决什么问题？投资REITs要注意什么？

1. 什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

四大类配置资产：股票，债券，存款，REITs

也就是说，未来你花100块钱甚至是1块钱就可以投资“房地产”了。

保利地产租赁住房REITs产品信息：

由保利地产联合中联前源不动产基金管理公司共同实施；以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1；首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成，其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成，发行总额不超过50亿元；本单产品联席总协调人：保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司。

2. REITs组织构架和分类

按照组织构架来分：

公司型（西方国家成熟的REITs多采用公司型）

契约型（亚洲地区如中国香港、新加坡等多采用契约型）

按投资方向来分：

权益型REITs：直接投资经营性房地产，收益来源为租金及房地产升值。

抵押型REITs：向房地产所有者直接提供抵押贷款获得利息收入。

混合型REITs：以上两者都有。

3. REITs在中国的发展状况

中国内地：

在保利地产租赁住房REITs推出之前，一些房地产企业推出“类REITs”产品，例如中国勒泰商业地产集团联合REITs团队中联基金设立REITs产品——“中联前海开源-勒泰一号”，已挂牌深交所。

“类REITs”产品主要面向的机构投资人：商业银行、证券公司、公募基金、投资担保公司、私募基金等。

中国内陆至今还没有推出公募REITs产品。

中国香港：

2003年《香港房地产信托投资基金守则》颁布，截止2016年第三季度，香港只有10支上市REITs，总市值约300亿美元，合约2000亿人民币。

香港交易所的REITs里，有1支零售物业REITs，2支酒店REITs，1支写字楼物业类型REITs，6支综合型REITs。

4. 政策为何鼓励住房租赁REITs？

原因一：鼓励住房租赁市场发展是2017年房地产的政策重点之一。

原因二：深圳、杭州等地出台的租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。

原因三：在目前租金回报率较低的情况下，开发商面临自持租赁用地资金承压和退出渠道受限等多重难题，租赁住房REITs的发行对于破解租赁用地自持难题提供了好的解决方案。

（注：目前长租公寓运营商主要融资渠道为：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资，这些融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题）

5. 中国内地私募REITs产品收益率如何?

由于我国还没有推出公募REITs产品，我们以国内私募REITs产品中信起航为例看REITs的收益利率：

2014年5月份，中信证券推出国内首单私募REITs产品“中信起航”，当时预期收益率为7%，

三年后次级投资者3年的投资收益率为17.9%，平均不足6%。

6. 美国REITs的市场表现如何?

REITs诞生于美国，1960年艾森豪威尔总统签署了《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）

目前美国REITs总市值1.13万亿美元，大概占到全球总规模的70%以上。

据Bloomberg数据显示，美国成熟REITs的股息率在7-9%区间内，较新的REITs较高有的可达11%。

7. 新加坡和中国香港REITs产品收益率如何？

截止2016年三季度，香港市场上分派收益率最高的一支REITs，最高达8.8%，最低仅为3.6%，新加坡市场上分派收益率最高的一支REITs，最高达11.1%，最低仅为4.2%。

结语：对于自持租赁用地的开发商来说，租赁住房REITs打通了“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs推出”的完整业务链条；对于普通投资者来说，REITs只是资产配置方式的一种，所以买REITs产品并非是旱涝保收，也有亏损的风险。

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责编｜伯林

校对｜甘雨

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