房地产将迎来怎样的大时代和小时代?传统房产经纪公司裂变: 资本特色小镇设计

小编用尽了洪荒之力，房地产将迎来怎样的大时代和小时代?传统房产经纪公司裂变: 资本化多元化大势难逆的全部内容都在这里了，拿走不谢！

正文开始：

虽然现在政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，但不能忽视的一个规律是房子也是可以投资的。好比说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗？

当前中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

当大量人口迁入时，一二线城市的房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，将面临较长期去库存压力。

当哪个城市对人口有强大吸引力的时候，尤其是对高端人才吸引时，这里就成为一个投资风口。

从国际经验来看，城市化进程中，人口都是持续向大都市圈集聚。人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等，在这些方面大城市无疑具有明显的优势。

最近6年我国总人口增加了4180万，其中约15%的新增常住人口分布在一线城市，逾40%分布在二线城市，因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集。不过，一线城市中人口增幅分化，京沪放缓、广深加速。

深圳近三年的常住人口增幅接近9%，根据深圳市2016至2030年的城市规划草案，未来15年内，深圳常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人，实际增加人口662万人，平均每年大约增加45万人。据官方数据，未来15年，深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套，平均下来就是每年新增人口的住房需求约18万套。

深圳人口每年快速增加，对住房的需求量巨大，这跟深圳每年的新增住宅建设用地相比较，你就能感受到深圳未来住房的供需矛盾将多么强烈！今年截至到目前为止，深圳一直保持住宅用地零供应的记录。这是个极度可怕的现实。面包要靠面粉做，而现在深圳没有面粉了，未来拿什么来供应房子。

深圳市土地房产交易中心近日发布公告，将于11月10日以挂牌方式公开出让位于龙华民治街道的A811-0323宗地的使用权，为二类居住用地。而上一次深圳挂牌出让居住用地已经是2016年12月份了。

土地供应如此“小气”背后，反映出目前深圳新增建设用地已近枯竭，空间承载逼近极限，用地增长面临刚性约束。深圳建成区面积已经达到行政区面积50%的警戒线，基于生态有限承载力的空间拓展已经到达天花板。

到2020年，全市可净增建设用地不足8平方公里。对于一个城市的房价走向，最终还是由供需矛盾决定的。而深圳就是目前供需矛盾最为突出的城市，未来，这一矛盾会持续加剧，未来90%的深圳人都只能租房居住。

一个供不应求的市场房价能涨多少，是由收入最高的那一小部分人决定的。尤其是对于深圳这样的国际化大都市，深圳的房价不是由深圳人决定，也不是由广东人决定，而是由全中国的土壕们决定的。将来在深圳拥有一套自有住房，将是难于上青天！

深圳的GDP正在追赶香港，房价迟早会向香港看齐。我们就来看看香港最新的土地成交新闻，香港中环刚成交了一块天价商业用地。成交价116.2亿港币，楼面地价大约是每平米26万港元。业界预计，该地块未来商业成品售价应该不会低于每平米40万港元！所以，对于目前类似深圳的城市，还有很强的投资价值，尤其是对一些稀缺的物业投资价值更大。

10月26日，自如友家在北京召开发布会，推出了自如三居、自如寓、自如豪宅等新产品，并倡导一系列新的理念。这也是自如友家自2011年创立以来，经过多次升级后的5.0版。

自如友家是链家地产旗下的长租公寓品牌。虽然目前是独立运行，但此次产品升级，仍被外界视为链家发力租赁市场的一种姿态。

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

“租购并举”概念的再次强化，对于传统房产经纪公司而言，不啻为一个重要契机。除庞大的租赁市场外，链家、我爱我家、世联行等传统中介公司均有着资本层面的大手笔操作，公司业务也逐渐向多元化铺开。

分析人士指出，在后开发时代的变革中，传统经纪公司正受到来自房地产商、互联网公司、金融机构等的冲击。未来能否实现突围，除了与公司本身的战略、布局等有关，还将取决于行业的成熟度与规范性。

发力租赁

租赁是经纪公司的传统业务之一。但由于交易金额较小、利润率偏低，其利润贡献要普遍低于买卖业务（包括新房和二手房）。

近年来，随着市场发展和政策层面的强化，传统经纪公司开始意识到租赁市场的前景。链家研究院院长杨现领此前在接受21世纪经济报道采访时表示，若市场达到成熟状态，未来一线城市中，将有40%以上的人通过租赁来解决住房问题；二线城市的比重为30%-35%。

他表示，现阶段各城市中通过租赁解决住房问题的比重在30%以下，未来这个市场空间很大。

根据链家研究院的报告，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿，2025年达到2.9万亿，2030年超过4万亿。

这部分业务正面临强劲的挑战。近日，互联网巨头京东中标北京住房租赁监管平台的技术提供方，阿里、银联也已涉足租赁领域。尽管目前仅涉及交易、技术等环节，并未参与到供需环节，但其庞大的资源优势，已使传统经纪公司感到压力。

其中，因更符合居住趋势、更容易产生品牌效应，且互联网技术的推进降低了运营成本，长租公寓在近几年成为资本的“风口”。传统经纪公司中，链家于2011年正式推出长租公寓品牌“自如”；我爱我家于2015年推出长租公寓品牌“相寓”。在昆百大A将我爱我家重组上市的过程中，还曾专门募资5.5亿元计划用于分散式长租公寓装配项目，但最终取消。

以一手房销售代理业务为主的世联行，也在2016年宣布大力布局长租公寓，并曾计划相关融资。目前其将“红璞”作为主要的长租品牌来打造。

这一领域已有诸多竞争者。房地产开发商有万科、龙湖等；一些机构已培育出YOU+公寓、魔方公寓等产品；另有酒店类背景的运营商，如华住。

运营主体的背景不同，具备的优势也不同。但传统经纪机构能否脱颖而出，目前尚难判断。

华菁证券近期的一份报告指出，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

据该机构统计，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的临界点。这意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。

据悉，目前独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

华菁证券指出，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向：拥抱资本做自持，通过物业的增值获益；将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。

该机构预测，到2027年，品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%，整体管理规模预计为1060万间，估值有望达到约4.2万亿；龙头公司管理规模约为100万间，对应估值3800亿。但并未明言，哪类运营商可以脱颖而出。

多元化大势

租赁业务只是“冰山一角”。近年来，传统经纪公司正在做大规模和实施多元化方面有着不小的动作，为实现这种目标，链家等公司悄然进行了多轮融资。

今年初，融创、万科分别入股链家，合计注入资金50多亿元。这是链家被曝出的最近一轮融资。根据工商信息，此前链家至少完成了两轮大规模融资。目前其有多达34个自然人和法人股东，涉及股权投资基金、保险资金、房地产资金等，较为知名的股东有百度、腾讯、新希望、诺亚财富、源码资本、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等。

借助资本优势，链家于2015年完成多宗并购，涉及成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、杭州盛世管家、广州满堂红等，规模迅速扩大。当年，链家地产还并购了高策经纪，在新房领域加大布局。

链家于2010年成立数据信息和服务平台链家在线，2014年更名为链家网。此举是为全面打造线上平台。

2016年3月，链家地产与北京万科合资成立万科链家（北京）装饰有限公司，从事装修业务。2017年1月，链家将理财业务进行拆分，以链链金融的品牌进行运作，继续经营房地产交易中的贷款和理财服务。

规模大幅扩张和业务布局多元化，使得链家的估值大幅提升，按照融创入股时的持股比例估算，链家的估值超过400亿。

另一家传统经纪公司我爱我家，近期最大的动作在于借助昆百大A的重组实现上市。虽然募资规模比最初有所下调，但此举对于我爱我家的业务发展颇为有益。

据悉，我爱我家的业务布局涉及投资顾问、楼盘代理、新房交易、二手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理、商业地产管理等。2016年11月，我爱我家还推出海外置业平台。

中原地产也曾表露过在业务和资本布局上的野心。2015年4月，中原地产启动大金融战略，与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，为开发商和购房者提供融资方案。当年8月，创办人施永青表示，希望公司一年内在港交所主板上市。这是继10年前上市搁浅之后，中原再度启动上市计划。

此后，中原在金融业务上的布局有所进展，但上市计划未有实质性进展。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，寻求规模扩张和业务多元化，是传统经纪机构布局后开发时代的必然选择，未来这种趋势还将持续。融资、上市等动作也是其必经阶段。

他表示，国外大型经纪公司的发展，也大多走向多元化。传统租赁、买卖业务的利润贡献并不高，而资管、咨询等业务可带来新的贡献点。这种业务布局可作为国内经纪机构发展的重要参考。

原产地砀山县李庄镇批发采购咨询电话（手机号码也是微信号）

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