房产投资回报率如何计算你知道多少? 东莞房产大事件

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正文开始：

1、租金回报率

租金回报率=税后月租金*12/购买房屋总价。

这种计算方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用股市投资的市盈率，是选择绩优房产的简捷办法。

它的弊端是没有考虑全部的投入和产出，没有考虑资金的时间成本。因此，不能作为投资分析的全面依据，应用范围有限，对按揭付款不能提供具体的投资分析。

2、投资回报率法

投资回报率=（税后月均租金—按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）

优点是考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊端是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其片面性，不能作为理想的投资分析工具。

3、IRR法（内部收益率法）

IRR=累计总收益/累计总投入=月租金*投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+中介费+税费+大修基金+家具等投入+累计按揭款+累计物业管理费）

优点是考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可以理解为存银行，并且是按复利计算。

弊端是以今天的市场推测未来，而未来市场是不确定性的，只是看升值的可能性较大罢了。由于房价是易知，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

投资时，有6个要点。

（1）入市的时机。

（2）选择投资房产的类型，比如住宅、商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。

（3）选择投资的区域。

（4）选择合适的楼盘。

（5）选择付款方式。

（6）调整投资心态。

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