北京不缺房子，缺好房子！北京不缺生活，缺好生活！北京不缺房子

最近有一篇非常火的文章《2000万人假装在北京生活》，表面是谈了老北京人与新北京人生活与理想的落差，但从核心看其实很多人的心理落差还是看在了文中提及的房子上。无论新北京人，还是老北京人，能不断创造新生活，为自己、家庭和城市创造正能量都是合格的北京人。不临渊羡鱼，不吃“酸葡萄”，也不自怨自艾，而是积极追求你的下半生，这才是多多推崇的情怀。

北京

（一）5万+10万时代，究竟缺什么？

从过去几十年的房地产市场看，大部分人都已经度过了房地产的刚需时代！随着经济发展，北京人均GDP已经过万美元。

对于北京自身来说，房地产市场已经进入了5万+10万时代，即使在调控下郊区5万，核心区10万的市场现实也不可能有明显的变化。这种情况下，无论楼市是不是调控，对于改善需求来说，你能做的其实就是顺应趋势。细化这些趋势到底有什么内容？多多认为主要有几点：

1：改善时代，今天的城市渐渐不缺房子，而缺好房子，更缺真正懂生活，改善生活，提供与都市生活方式同频率、同频道的房子！

2：每个行业都有窗口期，也有周期起伏，对于企业来说，趋势就是对产品力的追求，有产品创新能力，才有敢于逆市推盘的勇气。

3：楼市的均好时代到来，过去是有房子不愁卖，未来不论是土地属性还是产品属性，均好化趋势越来越明显，只有都能干出好成品，才能获得消费者的认可。

这些趋势其实都是在楼市进入调控时代后，消费者对于居住、对于生活、对于物业、对于财富的梦想！

（二）70后-80后，房产的需求是什么？

当下中国房地产市场最主流的需求当然是70后-80后，作为中国人口最多的群体，这20年的人口支撑了中国房地产的爆发周期。

70-80后购房者最理想状态的一套房应该是能够让全家人满意！

不仅仅希望房屋能够保值升值，更需要一个给老人养生居住的养老房、给子女上学的学区房、给爱人一个舒适的安居房。但现在要做到这些需要多少钱？

二胎时代，过去的城市平层面临居住面积的升级需要，特别是在过去10年在北京3-4环周围买过一套平层物业的这部分人群，现在如何升级置业，由老破小变身别墅和大平层? 在过去几年，北京的别墅成交持续放大，而当下全北京的库存则只有6000多套，不足2016年一年成交。

从数据上，2017年6个多月来，成交已经达到了2267套，而供应量则只有1254套，整体市场已经出现了明显的供不应求状态。

从各区域看，优质项目都体现了明显的供不应求现象，成交持续升温。以大兴区六环别墅市场看，多个热点项目，实际签约与网签数据都同比环比处于高位。

数据显示，随着当今人们对居住环境的看重，资源型豪宅在这几年确实倍受市场追捧。

明确了房型，那在北京购买房子的区域选择和注意要点又有哪些呢？

多多观点

总的来说，有如下几点：

一、看是否是热点区域。

地皇频出的区域，往往是市场关注度最高的区域。试想，众多房企竞相瞄准同一个区域，争抢某一块地，且出现面粉贵过面包的现象，说明什么？要么是该区域土地稀缺，要么是该区域未来前景可期，具备投资性。

此外，如果地皇出现，面粉都这么贵啦，市场上的面包还有理由低于面粉吗？后期面包价格上涨空间肯定巨大。

二、看是否具备政策、规划支撑。

区域规划、政策支撑,是判断该区域是否具备持续发展潜力的重要因素.从历年来看,只要有政策规划出台,或者地铁线路、交通布局、区域功能划分等重要的消息公布，相关受益区域楼市便会迅猛发展，且获得长期而持续的发展动力。

三、看区域产品是否符合市场发展方向。

绿色节能建筑、创业创新孵化空间等多种产品的火热，均是为其顺应未来发展大反向而成为热点。

四、看产品本身的综合价值。

譬如开发商背景、产品优势资源、自身功能定位等。总之，判断某区域某楼盘是否具备投资价值，需要全面衡量，要用长远的、发展的眼光理性分析和判断，唯有如此，才能抓住机会，寻找到潜力股。

除了这些因素之外，在分析投资价值时同样要考虑到该区域楼盘当前的价值区域与对标区域的对比，考量区域价值是否已经被预先透支？这里其实就是一个时机的问题，在整个区域发展优质预期的情况下入手是最佳的时段。

一旦到了区域价值完全呈现的时候，也就不再有“价值洼地”一说。例如通州、燕郊，受通州新城规划的利好，如今价值已经远超过了当前所能透支的价值力，在短期内很难实现可预期的投资回报变现。

而例如房山超级蜂巢板块等区域，政策利好和产业利好逐渐进入一个可预期的轨道，而交通、配套等也正值日渐成熟，其投资潜力就会在数年内快速变现出来。

另一方面需要考虑的是价格基数，就像我是2元涨到4元，你从7元涨到10元，虽然涨幅后者较大，但站在投资立场，前者价值确实翻番，摊去资金成本效应，投资力更是远大于后者。

既然有风口，必然有风。多多认为，结合上述的选择标准，北京未来最具投资价值的几大潜力区域：房山超级蜂巢板块、东坝、石榴庄区域、白盆窑区域、大兴义和庄板块、孙河区域、通州运河核心区、青龙湖、延庆。

一家之言，仅供参考。

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