因房子质量问题,拒缴物业费,合理吗? 宁乡司法局

合理吗?’，特意拿来分享给各位看官，如果你也觉得这篇文章不错，记得分享哦！

正文开始：

物业费问题一直是广大业主很关心的问题，当问及很多业主为何拒缴物业费时，得到的却是各种各样的答案。

有的业主因暖气不热不交物业费，有的业主因自己未入住而不交物业费，有的业主因自行车被盗、房屋质量问题欠缴物业费，然后被告上法院···

案件简介：

吴先生购买一套房子，在2011年1月收房时与开发商选定B公司签订物业服务合同，并交纳了首期物业费。

同年7月，物业公司更换为C公司，吴先生对此并不知情，而在此期间吴先生自行车在小区内被盗，房子质量又出现问题，均未得到合理解决，遂拒绝向新的物业公司交纳物业管理费用。

2015年，一直未缴纳物业费的吴先生被C公司起诉要求支付物业费5709元及违约金2628元。

一审判决：吴先生向C公司支付拖欠的2012年1月1日至2015年9月30日间的物业费5709元，及逾期付款违约金656.61元。

吴先生表示不服，提起上诉！

二审中双方存在以下争议点

物业公司更换，

新物业与吴先生之间是否存在物业服务合同？

吴先生：并未与C公司签订物业服务合同，收房时选定的是B公司作为物业服务提供方。

C公司：开发商与吴先生签订的《商品房买卖合同》、开发商与我方签订的《前期物业代管合同》、开发商与B公司共同发布的公告等，可看出我方系依法依规为涉案小区业主提供物业服务。

法院认为：C公司进驻涉案小区后一直为小区业主提供物业服务，在涉案小区的业主委员会未成立的情况下，开发商与C公司签订的《前期物业代管合同》对业主吴先生具有约束力，从而C公司与吴先生之间成立了物业服务合同，双方应全面履行各自义务。

相关法律

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

新物业管理不到位，损害业主利益，

因此拒缴物业费？

吴先生：我的自行车在小区内被盗，物业监管不到位；房屋质量有问题，物业对此没有给予合理答复；C公司在未经业主同意的情况下将负一、二楼对外出租经验，损害了业主的利益；

C公司：我方在2013年至2014年获得的锦旗、奖牌等可证明我方提供了高效优质的物业服务。

法院认为：业主交纳物业费，即有权享受相应的物业服务，若物业服务企业提供的服务不符合约定或未达到合理标准，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任；

C公司获得的“二〇一四年度长沙市物业管理示范住宅小区”的荣誉，已间接证实了潜润物业公司的物业工作达到了合同所约定的标准；

吴先生的财物失窃，无证据证明与C公司存在直接的关联性，不能以此来否认物业服务的整体水平；

对于房屋的房屋质量问题，业主在与开发商签订《商品房买卖合同》的时候会给业主发放《房屋住宅质量保修书》，里面会约定对房屋质量问题的保修期限及保修范围，业主的房屋如果出现质量问题，可在保修期内联系开发商进行处理，如果超过了保修范围，则需业主自行维修，物业公司在其中只是起协调作用，帮助业主联系开发商，但是对业主具体质量问题的维修并不是由物业公司负责，业主也不能以此为由拒交物业费。

小区负一、二楼的产权并非业主共有，其对外出租，也无需经得业主同意。

2628元违约金合理吗？

法院：C公司未提交证据证明业主逾期交费给其造成实际损失数额的情况下，按照中国人民银行发布的相应贷款利率标准计算逾期付款违约金符合实际情况，也能补偿C公司产生的资金占用利息，因此法院酌情将逾期付款违约金的标准调整为年利率6%。

逾期付款违约金是656.61元

普法微课堂

根据《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》(法释(2000)34号)的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”

物业公司诉求超过诉讼时效？

吴先生：自己并不在该小区居住，没有看到过物业公司的交费通知，也未收到过律师函，2013年11月之前的物业费主张已过诉讼时效；

C公司：从2012年开始即多次在吴先生家门上张贴了交费通知单并寄送了律师函以主张权利；

法院：根据C公司提供的交费通知单张贴照片、律师函、快递单及查询单，有理由相信吴先生知道或应当知道潜润物业公司对其催缴了物业费，故C公司已经对欠缴的物业费进行了催缴，其诉求未过诉讼时效。

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根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

物业管理有瑕疵怎么办？

若物业公司提供的物业服务与约定不符或存在瑕疵，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合理地维护自己的权益，而不能以此拒交物业费，拒交物业费既对其他已交纳物业费的业主不公平，也不利于物业公司正常运作及小区公共事物的管理，最终会损害全体业主的权益。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

编辑：九妹

审稿：唐胜华

审核：新媒体审核组

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