海南、福建楼市大变局！海南楼市大变局！"

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导读：国庆楼市依然不平静，海南、福建先后祭出杀招！

一、海南楼市大变局：一线海景住宅、100平米以下住宅成“绝响”！

来源：财经韬略（ID：tttmoney8）韬略哥

海南楼市，最大的变局来了！

9月29日上午，海南省政府官方网站公布了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》“琼府〔2017〕76号文”。

这份文件，堪称海南房地产发展的“基本法”，值得我们高度关注。下面，让我们看一下最大的“新闻点”：

1、四县市将永久停止“外销房地产项目”

永久停止五指山市和保亭、琼中、白沙三个县（见下图）开发新建外销房地产项目，因为这四个市县被定位为“中部生态核心区”。

上图：海南岛本岛地图。

文件还明确：鼓励市县特别是四个中部生态核心区市县通过依法调整土地用途，引导已供应的存量商品住宅用地用于发展旅游、文化、教育、医疗、养生、商业等经营性房地产，促进房地产业转型发展。对因规划调整等因素，不能继续用于商品住宅开发的存量商品住宅用地，市县政府可以通过依法收回土地使用权、置换、延长动工开发期限、安排临时使用等方式处置。

2、各地区房地产均有定位

文件说：对北部“海澄文”一体化综合经济圈、南部“大三亚”旅游经济圈、东西部中心城市和人口规模较大的市县，以及资源条件好、配套设施完善、房地产开发结构优、商品住宅品质高、市场运行平稳、库存去化期短的市县，给予适当倾斜和支持。

上述地区房地产行业的具体定位是：

北部“海（口）、澄（迈）文（昌）”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；

南部“大三亚”旅游经济圈（指三亚、陵水、乐东等），重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；

东部地区（琼海、万宁等），适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；

西部地区（东方、昌江、儋州、临高等），适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产。

3、重申了“两个暂停”的政策

所谓“两个暂停”，是海南省2016年2月提出的房地产“去库存”政策，具体含义是：

对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

4、控制“商品住宅”在房地产开发中的比重

由于海南岛是季节性很强的旅游胜地，商品住宅比重过高，往往带来房屋的空置和低使用率，不利于当地经济发展。因此，海南的房地产政策跟其他地方不同，提出：

逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展，实现从单一产业向产业融合的转变。

结合美丽乡村建设，大力发展民宿经济，依托特色资源开发具有当地风情、民俗文化特色的民宿客栈、休闲驿站、小型精品酒店等，引导更多“候鸟型”岛外居民到美丽乡村和民宿休闲度假。

严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。

5、严格管控房价

文件提出：严格执行商品住宅价格备案管理。已达到预售条件的新建商品住宅项目，须按照相关规定到当地物价部门进行预售价格备案后，方可核发预售许可证。

严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证等行政管理措施。

6、一线海景住宅或成“绝响”

文件规定：海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。

这意味着，以后海南将不允许出现“一线海景住宅”，但用于旅游项目的房屋不在禁止之列。此举是防止“海岸线私有化”，是正确的。

7、严控“小户型商品住宅”，停止批准建设100平米以下的商品住宅

这种提法，可能让很多人瞠目结舌。因为在内地绝大多数城市，都在鼓励建设更多的住宅，尤其是中小户型的住宅。但是海南要控制！

为什么？因为海南非常特殊，是中国一流的旅游胜地。控制“小户型商品住宅”，不是不欢迎中低收入者来海南，而是防止低端人口大量涌入、长期滞留，最终改变海南的特质，降低竞争力。

另据中国青年报等媒体报道，9月29日晚，海南省住建厅、海南省规划委员会发布通知，要求在全省范围内停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

这一面向海南全省的政策要求，自9月29日起，海南省停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。各市县在本通知印发之日前，已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。

8、大幅提升对建筑外观的要求，拒绝全玻璃幕墙建筑

由于海南的旅游定位，所以对建筑物的要求非常高。文件提出：加强建筑风貌设计，鼓励开发外形美观、风貌与周边环境契合的房地产产品，打造独具海南特色的建筑景观。严格把关房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩、建筑风格等，加强对建筑物外立面规划管控，原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目。

“原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目”，也是海南的独创。近年来，玻璃幕墙在中国城市建筑中大量应用。它的好处是，让建筑更加时尚、光鲜，但负面作用也很明显：一是光污染严重，二是造价高、维护成本高，三是在台风盛行的地区存在安全隐患。

总之，海南新出台的这份文件，将对全省楼市产生重大影响。

第一，让住宅变得更加稀缺，尤其是一线海景住宅、小户型的住宅；

第二，政府对楼市的管控进一步加强，尤其是供应量、价格、房屋功能等。

海南楼市季节性非常强，资产化特征明显。最大的利空，将是房地产税的开征。我们认为，如果海南不能免征房地产税的话，未来房屋将有一轮漫长的熊市，或者长期横盘。

如果海南能争取“免征房地产税”，则未来可以长期看好。而且海南楼市还有一个大利好，这就是跨海大桥。如果建成跨海大桥，则香港、深圳、广州的居民，可以自驾车一天抵达海口、三亚，将对楼市产生显著的正面影响。

从目前看，海南的人口增长、资金增长的中心在海口，而不是三亚。整体而言，海南的经济总量偏小，常住人口偏少，房屋主要靠外地人的“浪漫投资”、“激情消费”支撑。

东南亚同样品质的海滨旅游胜地（比如印尼、泰国等地），其房价、物价相对于海南已经有了明显的优势，这将对海南相关价格产生抑制作用。

福建：楼市最激进的省份，刚刚出杀招了！

来源：财经观潮（ID：guide0929）潮哥

国庆节第一天，正当大家堵在路上的时候，中国楼市最激进的省份放出大招，震慑房地产市场。

01、福建楼市放大招

10月1日，福建省出台房地产调控新政。

新政针对商品房预售监管、土地出让方式、楼面地价上涨、共有产权住房建设、租赁住房供应、公共租赁住房保障、成棚户区改造等一系列问题作出了调整和完善。

共八条措施，旨在严厉打击房地产市场违法违规行为，以新的政策“组合拳”坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，让房子回归居住属性。

八条措施如下（具体情况可点击文章左下角“阅读原文”查看）：

1、加强商品房预售监管；

2、完善土地出让方式控制楼面地价上涨；

3、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应；

4、增加租赁住房供应；

5、扩大公共租赁住房保障范围；

6、三年基本完成棚户区改造；

7、督促开发企业按照土地合同约定开工竣工；

8、严厉打击房地产市场违法违规行为。

02、福建，楼市最激进的省份

在上一轮的牛市中，福建、江苏两省楼市表现最为激进，在中国楼市涨幅排行榜中均有两城入选。

数据来源于胡润全球房价指数

从上图看，福建相较于江苏的表现，更为彪悍。厦门涨幅高达45.5%，位居第二，在此之前，厦门还多次领涨过全国。

如今的厦门，二手房均价高达46973万元/平米，是强二线城市中房价最高的，几乎要追齐深圳。

在全国启动大调控后，福建省三巨头房价仍没有消停。

数据来源于房天下

从上表来看，厦门、福州、泉州二手房价格在强调控之下，仍保持着旺盛势头，尤其是福州和泉州，其涨幅基本可以排进2017年中国城市涨幅前十。

福建楼市的激进还不单只表现在房价上，闽系开发商也同样激进，在全国范围内疯狂拿地，与房价“相得益彰”之势。

中原地产研究中心统计数据显示，11大闽系房企2016年拿地已经投入1406.9亿，刷新了历史纪录。

包括泰禾、建发、正荣、融信、禹洲、阳光城等在内的“闽系”开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市以高溢价率压倒其他龙头房企拿地，并且屡屡创造新高家土地，全国高价土地有超过20%被闽系房企获得。

2016年房企销售额百强榜中，闽系房企占了20个坐席。

激进，是闽商最重要的特质之一，他们凭着这股子冒险精神，在全世界范围内打响了自己的名号，东南亚市场中新加坡、马来西亚等地随处可见闽商的足迹。美国中低端自助餐，也基本上被福建人垄断了。

正因为这股子冒险精神，许多在海外经商的人，大把大把的将钱投进了厦门、福州、泉州、漳州等地的楼市，推高了房价。

福建楼市表现最激进的另一个原因，是人口。我曾经以小学生人口作为指标统计过过去六年全国各省市人口变化情况，南方省份中惟有福建所有城市的人口均表现为正增长。

房价太过激进难以容忍，所以福建省在国庆当天，再一次出台楼市调控政策，整肃市场。

03、对厦门、福州楼市的影响

昨天出台的八条措施，是福建省有史以来最严厉，也是最行之有效的调控政策。这份新政涵盖了“整”、“限”、“疏”措施，三管齐下综合治理高房价。

首先在“整”方面，新政提出：

严厉打击捂盘惜售！协助规避限购限贷措施要严查；坚决打击房地产开发企业囤积房源、捂盘惜售等违规销售行为。严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为。

这些规定之前也有，再一次提出目的是进一步强调并加大力度整肃市场乱象，进一步打击投资客，维护市场稳定。

在“限”方面，福建进一步加强了限房价、限地价模式。新政提出：

销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不能卖了！刷信用卡首付禁止了。不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。

经营性房地产用地出让竞价溢价率超过一定比例时，或采取限报价次数等方式确定竞得人，避免“地王”扰乱市场预期。

这种模式对于福建新房价格有很强的平抑作用，意味着未来相当长的一段时间里，该地区的新房价格基本会保持平稳走势。

在“疏”方面，福建年内将启动共有产权住房建设，并通过增加租赁住房、加快棚户区改造来增加市场住房供应量。新政提出：

福州、厦门两市今年年底前启动一批共有产权住房建设并出台共有产权住房的具体管理办法。今后每年年初应公布一批共有产权住房项目计划。

共有产权住房的购房人拥有部分产权，其余产权份额由政府制定的机构持有。共有产权住房只能自住，不得擅自出租、转借、改变用途。取得共有产权住房不动产权证满5年后，方可上市交易。

2018年-2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。

3年内基本完成现有城市棚户区、城市危房、城市建成区内城中村、国有林场危旧房、垦区危房改造。

堵不如疏，在调控房价的方式中，最有效的方式就是增加供应量。福州和厦门年内将启动共有产权住房建设，增加一批低价住房供应。

这中低价住房供应之所以低价，是因为政府与你分担了房价，你只购买了部分产权，但拥有全部的使用权。具体比例要等房价入市才知道。

这类房子主要是解决拥有当地户籍的一些无房户，以及一些外来重点保护人才的购房需求。

福州和厦门还将增加租赁住房供应量，并通过加快棚户区改造增加住房供应量。福州未来三年租赁住房供应量不低于新建住房总量的25%，厦门不低于30%。

这个比例非常高，是继前几天北京在《北京整体规划（2016年~2035年）》提出要有30%租赁住房供应后，第二个提出这么大规模建设租赁住房供应的地区。

以北京、厦门、福州为首的城市已经大规模展开“租售并举”长效机制布局。后续，其他纳入租赁试点的城市也将会陆续公布建设规模。

这意味着，在北京经历30多道调控政策轰炸下已经趋稳后，厦门、福州将成为率先趋稳的二线城市。

来源：财经韬略（ID：tttmoney8）韬略哥、财经观潮（ID：guide0929）潮哥

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