学区房会大涨还是大跌？“限售”政策首登宁波，楼市调控今日升级未来宁波的学区房价格到底怎么样？"

二十二万宁波家长都在关注的教育平台

一直以来，牛牛以半个房产专业人士自居，炒房（钱不够多也不够成功），也喜欢发布关于楼市的高见（打脸的事情也偶有发生），但无论怎么样，身边还是有很多人愿意听牛牛关于楼市的解读。

昨天，宁波再次出台房产限购政策，牛牛第一时间撰写了“今晚，宁波史上最严“楼市调控”出炉！学区房影响几何？大涨还是大跌？”

万万没想到，牛牛犯了一个大错。与此前传言的宁波将扩大限购区域不同。本次2.0版的限购政策，并没有扩大限购区域。

为什么会犯错？时间太紧，受房产大V误导......这些解释都不是理由，总之，牛牛犯了大错！所以，在第一时间我们就删了微信，但不到15分钟还是有近6000的阅读量，在此，牛牛向各位读者致歉。

其实，本次2.0版的限购政策，只推进了两个新政——

限售

新房两年内不能转让

相关政策：本通知实施之日起，在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。市或相关区房产管理和不动产登记部门(或单位)应当在交易合同备案和不动产权证书中标明房屋转让限制信息。

限购

外地人限购力度加大

相关政策：非本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。

在昨天微信删除后，牛娃各QQ群还是有不少读者问，宁波10月1日起新执行的房产调控政策，到底对学区房有怎么样的影响？学区房会涨还是会跌？

在这里，有必要先对新政进行解读。根据牛牛的解读，本次新政打击的是炒房客，尤其是外地的炒房客，但对本地的需求，则没有更多的“限制”，可谓是温柔一刀。

这次房产新政，亮点在于“限售”。但考虑到房产作为不动产，几乎不可能像股票一样，有快进快出的操作。在目前二手房市场上，由于两年内营业税5.6%的存在，两年以内的次新房极少，一般新房都在交付两年后才卖。

此前，全国已经有46个城市加入到限售队伍中，各界对限售的看法不一。有专家认为，限售这段时间内，二手房新增供应会大幅降低，特别是市场热销的次新房供应断档，可能会带来二手房价加速上涨。限售之后，二手房东可能会惜售待涨，进一步加剧二手房的供求矛盾。

如果二手房限售，意味着二手房市场选择余地变小，许多客户被迫转向新房市场，如果新房供不应求，涨价的压力更大。也就说，限售甚至有可能导致房价上涨。

至于对于外地人购房的限制怎么理解。杭州是浙江人的杭州，但宁波只是宁波人的宁波。全省人民甚至全国人民都会跑去杭州买房，但宁波却是一个以本地居民为购买主力的城市，由于地理位置等原因，余姚、慈溪人都会优先考虑上海、杭州购房，而不会选择宁波市区买房。今年以来，由于房价在全省处于低洼状态，零星有外地炒房客进入，但几乎没有听说过大手笔的炒房团。

考虑到宁经济在外贸型和传统产业类型转型中，需要引入大量的外来优秀人才，而限购政策刚好跟人口和经济政策相悖。昨晚，有业内人士就声称，非本市户籍限购政策是短期行为，不符合宁波的城市发展定位。

在牛牛的QQ群内，还有人指出，此前外地人在宁波购房，需要本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险的，现在新政提高到24个月的的个税或社保。但事实上，12个月跟24个月没什么太大的差别，反正都是找黄牛搞的。

综上所述，此次新政，无论限购还是限售，力度都有限。想想也对，开发商都是什么人，应该早就提前打听到信息啦，但最近的土地挂拍上，他们还是该出手就出手，哪一个地块没创新高啊？

至于微信读者们最为关心的学区房。牛牛认为，首先要搞清楚什么是学区房？

其实学区房是伴随着教育资源分配不公而出现的产物。

在上个世纪五六十年代，教育部明文规定，要求各地选定一批重点中小学，以各类“中心小学”为代表的”名校“与“菜小”（地段小学）在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面存在巨大的差异，实施义务教育法以后，各地就已经没有所谓重点小学与非重点小学的差异。

但“廋死的骆驼比马大”，由于历史传统、校风、校园文化的差异，特别是各名校自主发展的强烈意识下，传统名校依旧有一定的优势（在相当长的时间内还会保持这个优势）。于是，根据就近入学的原则，可以入读各名校的对口小区的房子也就成了家长心目中的学区房。在北京、上海、杭州等地，学区房与非学区房的差价甚至高达两三万元每平米。

在宁波，也有各类学区房，但与一线大城市相比，学区房与非学区房的差价并不是特别明显，以牛牛的了解，也就在1000——2000元每平米左右。

传统名校如海小、镇小、四眼碶小学，虽然名声在外，但由于这些学校附近的小区老化，虽然每届差不多有一半的孩子是购房择校，也就是专门为孩子读书而购买的学区房。但房价并不像杭州的学区房这样畸高。不少家长都是买了小户型的学区房，然后出租掉，全家仍旧住环境相对更好的校区。

在宁波还有一类学校，虽然创办时间不长，但由于学校定位比较高，引进（抽调）了不少名师，附近小区居住环境也比较好，如海曙外国语学校、华泰小学、堇山小学，惠贞书院等，受到家长的热捧，出现了学额紧张，要排队入学的新情况。

在今年的新政下，这两类学校的学区房价格都较为坚挺，尤其是后者一类的学区房，由于学区房要锁定9年（部分学校是9年一贯制、部分学校是因为在老鄞州，小升初依旧需要“住、户一致”），因此市面上流出的少，基本上出来一套就立刻被买走一套。相对而言，前一类学校，大多锁定6年，周转期短，零择校后扩大过学区，因此相对可选择余地较大，但同样属于紧俏的房源。

今年年内，宁波有五六千户的棚改和拆迁，在拿到货币补偿后后，更多会考虑主城区的二手房。由于学区房房价坚挺，又是不少适龄家庭的刚需，可以预见，圈内的二手学区房会越来越紧俏。

当然，很多家长会提到另外一个变量，就是以蛟川双语小学、蓝青小学为代表的民办小学，它们依托名校，升学有相当大的保障，同时招生面向全宁波，不需要学区房，会不会影响家长购买学区房的热情。

以牛牛的了解，由于“蛟蓝”小学的超高人气，蛟川双语小学的报录比甚至到10：1以上，很多家长都会未雨绸缪，在给孩子报考这些民办小学之前，就购买名校的学区房，作为保底的选择。

特别是考虑到目前宁波新房存量不足，库存周期只有三个月左右。土地市场高温不退，区域地王还会产生，会刺激购房者的非理性行为。

因此，对自住型购房者而言，如果有看得上学区二手房（新房极少），赶快下手，不要幻想好的地段好的学区房会降价。

宁波的学区房价格到底怎么样？未来，牛牛还将结合各个区块的教育资源，对学区房进行逐一点评。对于宁波的学区房，家长们有什么疑问和看法，也请各位留言跟帖。