看懂这三个地方，你就知晓了中国楼市的未来海外矿投网—最权威矿业金融资讯平台来

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来源：联讯麒麟堂（macro_liqilin）

作者：李奇霖、常娜

有人说香港楼市的今天，就是中国其他一线城市的未来，房价终会涨过天际，没有房子的人只能蜗居，所以抓紧买房吧！

还有人说，随着我们租售同权、共有产权房等举措的大力推行，我们将会走入类似德国的全民租房时代，人们对买房将不再有太大需求，房价自然会随之崩盘！

还有人一直力推新加坡的住房制度，认为其住房体制层次分明，居者有其屋，理应是中国学习的榜样！

一叶知秋，今天，我们就将香港、新加坡、德国的住房制度进行研究比较，相信各位能从其中窥测到中国楼市的未来，为投资选择做出理智的判断！

总的来讲，这三个地方的住房制度呈现出以下特点：

一、香港

香港的住房市场层次非常分明，“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”，发展均衡。

公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。

私人住房市场：1997年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300的合理范围，房价收入比17，远高于4~6的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。

二、新加坡

新加坡的住房体制也是层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。

公共住房制度：组屋的价格是每平米5000新币左右，家庭月均收入中位数是8666新币，房价收入比是4.5，一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

私人住宅市场：新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，租金在10~20新币每平米每月的水平，一居室的租金大概在1200~1500新币左右。

三、德国

现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源，同时租赁房可以提供给居民的价值高，所以居民没有太大买房的需求。

房子到底是必需品还是奢侈品？

必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。

过去十年，房价上涨是一个世界性的大趋势，给政府提供公共住房带来了极大的挑战，我们从世界范围找出比较成功，同时又具体特色的国家或地区进行分析，总结出“公私两手抓”的香港模式，以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种，分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。

“公私两手抓”的香港模式

供需是影响房价的决定性因素，所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。

从基本供需情况来看，2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右，从666.5万增加到2017年6月的739万，人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件，吸引了不少外来人口移民或投资住房，所以香港住房的需求比较旺盛。

与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给，开发率不到30%，大概331.329平方公里，以这个面积计算，香港每平方公里有2.23万人，人地关系非常紧张。

在这种情况下，香港的住房体制是“公私两手抓，两手都很硬”，一方面政府将私人住宅市场放开，让房地产商更好的服务于有消费能力的群体，同时通过土地转让金、税收等获得财政收入。另一方面将财政收入投入公共住房建设中，大力发展公屋、居屋，补贴低收入阶层，保障他们的生活。

（一）香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建设完善、层次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房，充分考虑了各个阶层的诉求。

1、公屋制度

公屋制度：公屋在香港称为“屋邨”，是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施，将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住，是香港的“廉租房”。

“公屋制度”是否有效主要看几个方面：一是价格是否足够低廉，二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体，三是是否能有效打击滥用，保证长久有效的施行。

先看第一个问题：价格是否足够低廉。租金低廉需要有资金支持，一般是政府免费或者低价批地，同时注资双管齐下。在香港公屋由房屋委员会管理，由政府免费提供土地，并且注资给房委会建设和经营公屋，廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市内楼面面积计算，根据收入指数制定的，目前的房价大约是50港币每平方米，是私人住宅租金150~450每平米的六分之一，香港公屋配置大概平均每人12.8平方米，一个四口之家租住50平米左右的公屋，月租是2500港币。

同时，为了保证公屋租金随居民收入合理浮动，房委会还制定了租金调节机制，每两年调节一次，如果收入指数上升，委员会增加租金，幅度是收入指数的升幅或者10%，以较少者为准，这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%，若收入指数下降，则委员会减少租金，幅度是收入指数的跌幅，到目前为止，房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。

再看第二个问题：供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。香港公屋组屋稳定、合理且低廉，为低收入群体提供了住房保障，然而具体实施中，房委会有多少公屋可以提供？这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢？2016年房委会编配了33756个单位的公屋，截至17年9月19日，房委会辖下有222个公屋小区待编配。

这些公屋是不是够用？

根据香港房屋委员会和房屋署公布的信息，除了有合法在港的身份等基本条件（不需要永久居民身份，但是需要合法居留身份），申请公屋的标准是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下，两个人的家庭是每月收入1.735万，总资产33.3万。

从目前来看，每年申请公屋的人数还在持续上升，截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候，其中15.3万个一般申请家庭，13.53万配额及计分制申请家庭。

但是从每年新增的登记申请人数来看，从2012年开始就呈下降趋势，2015年新登记3.83万例。

在这些申请数目下，房委会的目标是平均轮候时间为3年，但是目前为止一般申请者的平均轮候时间呈现上升的趋势，截至2016年平均轮候4.1年。

所以从公屋的覆盖率来看，还是“供不应求”，但是达到条件的居民只要耐心等待4年时间也可以住上。

最后看第三个问题：是否有有效的退出机制，保证长久有效的施行。在香港，入住公屋不是一劳永逸的，为了保证公屋资源被妥善利用，香港还制定了《富户政策》，要求经济条件达到一定条件的家庭搬出公屋。

在公屋租住十年以后，需要每2年申报一次家庭收入和资产，如果家庭收入是限额的2~3倍，需要缴纳1.5倍的租金，如果是限额的3~5倍，需要缴纳2倍的租金，家庭收入超过公屋收入限额的5倍，或家庭总资产净值超过公屋收入限额的100倍，一年后如果收入或资产没有下降就要离开公屋，或者在香港拥有私人住宅物业，无论家庭收入或者资产都要离开公屋。

所以，在低廉的租金、广泛的覆盖范围和有效的退出机制的综合作用下，香港的公屋制度为低收入者提供了栖身之处。

2、居屋计划

“公屋”为低收入者提供了栖身之处，但是对普通居民来说，有 “片瓦遮头”只是最基本的条件，条件稍微好一些的居民更希望拥有自己的住房，对于有这个需求但是仍然买不起私人住宅的居民，香港又是怎么做的呢？

这就是让“居者有其屋”的“居屋计划”，也是房委会推出的，让低收入居民可以以低于市场30%~40%的折让价获得属于自己的住房的一种保障机制。

居屋计划将房子出售给居民，建成一批就出售一批，房委会会提前在网上公布将要建成的居屋情况，包括地段、价格等，最近的一批将在2018/2019年建成，加上部分2014年由于买家撤销买卖协议而剩下的居屋一并出售，我们查到8个小区，总共可以提供2120套住房。

包括新建的彩兴苑、银河苑和银蔚苑，以彩兴苑为例，共可出售1358个单位，平均面积在35~45平米左右，总价在270~370万左右，均价8万左右。

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