地产总裁们靠什么跑赢房地产下半场在危机中突破重围！"

中国经济经过过去20 年的高速增长，数亿农村人口进入城市就业、买房、定居，这种快速的城市化进程也成就了中国房地产的黄金年代。与此同时，人口红利和成本优势逐渐在消失，而中国房地产又过于依赖成本与规模，导致产能过剩、性能雷同、价格拼杀等问题浮出水面。

黄金时代过后，中国的房地产行业到底将如何前行？是面临危机重新洗牌，还是迎来逆势转型的好机遇？一起来看！

从帕尔迪到万科

10 年前，中国房地产行业的住宅领域快速发展且经验相对匮乏的时候，万科就专门研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group，后来有很多人把这家企业的书翻译到中国，名字就叫「帕尔迪」。

当时，这家公司是全球最大的住宅公司，覆盖了美国所有的中产阶级家庭（包括新房、二手房在内），一年的销售量达到将近 10 万套；同时，它凭借不动产配合经营，开拓了装修贷款以及二次交易。万科研究了这家公司以后，就把自己的目标定为「中国的帕尔迪」，也就是把「建立全球最大的住宅公司」作为自己的愿景。

▲万科向帕尔迪学习

成为了大家公认最好的一家住宅公司

10 多年以后，万科果然就做到了。而且万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是一样的：以新房销售为主，同时以不动产金融带动家装、二手房交易以及社区运营等等。

10 多年以前，中国的企业学习了美国的一个模式，把它作为标杆；今天，这个企业就发展成了大家公认是最好的一家住宅公司。

从希尔顿到Airbnb

今年3月，Airbnb被曝出完成总额超10亿美元的F轮融资，估值达310亿美元。而作为市值最高的上市酒店集团，希尔顿目前的市值是218亿。

很难想象，一个成立仅9年的公司，竟然超过了一个存在了88年的行业巨头。知乎上一位大牛是这么回答的：Airbnb 是旅游公司，不是租赁公司，它更是一个单个用户价值最高的社交网络。

▲Airbnb不是房屋租赁公司

是单个用户价值最高的社交网络平台

最近几年，国内的「互联网+」出现之后，出现了像房多多、途家、销冠这样的一些企业。这些企业之所以能够成长起来，很大程度上得益于他们 5 年以前在美国的一些观察，比如美国的房地产和互联网之间发生了一些什么样的事情，比如美国互联网在房地产当中的应用。

当时，美国已经有了像 Airbnb 这样的短租市场，虽然还没有上市，但也差不多已经有了将近 300 亿美金的市值；另外还有 HomeAway、Zillow 等等平台，实际上也是把大家多余的房子进行出租；其他还有一个专注于众筹的品牌。

▲用户才是Airbnb的核心价值

所以，我们在过去 5 年的「互联网+房地产」中成功的企业，就是学习了这些美国模式，通过借鉴中国的一些市场特点之后，把它们本土化，然后再借助中国市场的广大客户群，迅速把业务发展起来。

从医院到医疗 mall

今年，万达计划用 1440 亿投向医疗；远洋、万通也纷纷布局医疗健康领域；而在此前，复星集团董事长郭广昌曾明确表示，希望推进医疗大数据的开放共享……大佬们的种种动作，让零售+医疗这一新型商业模式成为了零售行业的下一个突破口。

其实早在去年，杭州的社会资本也已在医疗健康行业重金投下一子。如今，筹备了一年多的全国首家Medical Mall即将在杭州开业，腾讯旗下健康管理平台企鹅医生宣布其北京自建诊所预计也将在10月份开业。

▲医疗MALL在美国、新加坡

已经是成熟的房地产细分业态

在2009年新一轮的深化医改启动之后，很多此前牢不可破的壁垒开始逐渐被打破，国务院也曾明确提出，要把医疗服务行业的市场规模从2万亿元提升到8万亿元。

政策的暖风之下，在不同投资者眼中，这8万亿的市场蛋糕怎么切？医疗健康的细分领域正展现出不同的价值与未来。

▲像逛街一样逛医院

也是一种新体验

商业+医疗，这样的商业模式，在国外早已有类似的雏形，比如新加坡等发达国家就有Medical Mall，在以各种私立医院、诊所为主力店之外，还有相对完善的商业配套。

餐馆、女装、化妆品商铺扎堆儿产生了Mall，可虹吸消费；然而，一批优质医疗团队、高端诊所聚在一起，是否能够产生聚集效应，还有待市场的验证。

从铁狮门到黑石

在房地产这一行里，最高端的玩家，不是造房子的，也不是卖房子的，而是把房子金融资产化的人。

铁狮门被称为全美最大房地产业主开发和经营商之一，其广为业界称道的是利用地产基金模式，以不到 5% 的资本投入，通过提取地产开发链条各环节相关管理费、参与地产基金超额收益的分成，分享 40% 以上的收益。其最核心的除了物业开发和管理能力外，同样也是金融能力。

铁狮门凭借其房地产上下游的整合打造能力，奉行纵向一体化模式，借助旗下房地产开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理，通过金融手段，实现收益最大化。

▲2008年金融危机

华尔街五大投行之一的雷曼兄弟宣布破产

2007 年以前，通过这一模式铁狮门无往而不利。但 2007 年，铁狮门迎来滑铁卢。2007 年 5 月，铁狮门联合雷曼，以 135 亿美元现金及 87 亿美元承债，总价 222 亿美元收购美国第二大公寓类 REITs 公司 Archstone。2007 年 10 月交易正式完成，这是仅次于黑石以 390 亿美元私有化 EOP 的第二大 REITs 私有化交易。

但是与黑石收购后的闪电出手一半的物业不同，铁狮门期望借助其纵向一体化的模式谋取更大的收益。随后的事情大家都知道了，金融危机的到来，一场表面双赢必胜的收购最终变成了一地鸡毛。到 2008年 9 月雷曼破产前夕，交易中收购的 359 处公寓大楼、88000 套公寓已贬值了 25%，最终双方合资的地产基金被迫进行债务重组。

▲黑石在金融危机前迅速降杠杆

使其成为最终胜利者

表面上看，黑石的胜利在于2008年危机到来前迅速收回了大部分并购成本，躲过了后面的大跌，通过商业运营在经济恢复元气后收获翻倍收益。而核心问题却在于双方都是借助于金融杠杆完成的资产收购，黑石迅速地降杠杆，而铁狮门则没有。如果不是遭遇金融危机，这笔收购铁狮门将获得数十倍的收益。

黑石才是2008年金融危机的最大赢家。

在即将到来的十月，「中城联盟」联合「纽约大学」第三期房地产特训营即将启程美国。

第三期房地产特训营的课程模块，基本上都是当前中国房地产的各种热词：不良资产收购与运营、医疗健康地产、互联网地产、房地产大数据、养老地产……这些热词，在美国都有各种经典案例。

从 2002 年开始，冯叔去纽约做世贸中心的项目，前后飞纽约将近 60 次。在这个过程中，冯叔拜访学习了很多不同类型的房产公司，而且观察了美国整个房地产的发展规律。在这个过程中，他发现有几个非常重要的、值得国内房地产企业在这次学习中特别关注的特点，这些特点和规律，引导了中国，乃至于亚洲地区房地产行业不断的跃升和进步。

房地产下半场怎么玩，所有干货都在本期特训营的精彩课程中，小二已经整理好行囊，准备跟国内房地产企业家一同出发，去围观本年度最后一期特训营课程，没有参加的同学也不要难过，本次行程风马牛将全程报道。

10月8日，第三期美国房地产特训营即将启程。如果你之前错过了报名信息，恰好又有美国签证，不妨试试联系风马牛小二（电话：13777866353），看看是否还有多余的席位，来一场说走就走的收（rèn ）获（xìng）之旅。

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封面图片来自网络

编辑｜小明总编｜喻潇潇顾问｜王淑琪

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