据贝壳研究院提供的《北京租金上涨的真相》，

近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

从这个视角来看，是说得通的。

例如，2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，2018年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。而2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，加起来也就1142万平方米，假定这些房子全部用于租赁用途，租赁住房的增量也就1142万平，不及当年拆除面积的1/5。

从供需的角度来看，可以简单解释第三个问题：

房租上涨，是由于拆除违法建筑（尤其是群租房、违规公寓等租赁住房）导致可供租赁房源减少，在需求不变的前提下，供不应求加剧导致的。