房价的虚实二象性( 三 ) 作者：徐高来源：徐高

说房价具有虚拟属性，其实是指房价具有金融属性。

但把货币金融体系视为与实体经济相对的虚拟经济，也是一种流行的说法。从这个意义上来说，说房价具有虚拟属性也不算错。不过，不能把房价想成虚无缥缈的东西，而应该把它看成一个与货币金融运行密切相关的资产价格。

房价与社会融资规模（简称社融）增长高度正相关，是房价具有虚拟属性的一个重要证据。

融资规模数据统计了实体经济从金融体系获得的融资总量。在各个融资渠道中，银行信贷是绝对大头。在过去十多年中，房价涨幅与社会融资规模增长之间有极高相关性，而且社会融资规模变动领先房价变化——社会融资增长得越快，房价就涨得越快。（图1）

社融与房价的相关性不难理解。房产的单价很高，购房者一般需要借助银行贷款才能买房。所以，银行信贷的多寡就决定了房地产需求的高低，因而会对房价产生明显影响。当银行放松信贷政策的时候，社融增长会比较快，流向房地产的贷款也会比较多，房价涨幅也就更大。这样就形成了社融与房价的高相关性。但社融与房价之间的因果关系并非只是从社融到房价这一个方向。房产和土地是银行发放贷款的重要抵押物。房价和地价的上涨会提升抵押物价值，从而推升银行信贷的发放数量，令社融增长加快。而在社融与房价间存在双向因果关系的时候，社融增长与房价上涨之间容易形成相互加强的正反馈循环，令二者同步走高。