调控加码：这些城市的房子又没戏了！商业地产投资运营可行性分析学讯：2017

中西部城市调控加码

如果说，东部主要城市是今年上半年楼市调控“主战场”，那么下半年开始，调控的重心已经开始转移到了中西部。

武汉、长沙、成都率先加码，对楼市调控政策进行完善。其中，长沙在最近一个月内已出台三项调控措施。

信贷方面，兰州首套房首付不低于30%；有房无贷的二套房，首付50%；有房有贷二套房，最低首付60%；非住宅，首付比例不低于70%。

西安，9月11日出台打击措施，宣布对参与教唆、诱导或协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的买卖双方、中介结构、工作人员都将受到严惩，买房者取消网签合同，且他和他的家庭五年内禁止在西安购房，其他人员根据法律法规追究相应的责任。

两天后，西安楼市又发布加码政策，核心内容是：

暂停向已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房；经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

从近几个月调控表现来看，中心部城市明显抢了东部城市的风头，成为国家重点施政区。

凡事有果必有因，中西部城市缘何成楼市下半年调控的“主战场”？

中西部城市为何成调控主战场

一个城市或地区调控被加码，归根结底是因为其楼市发展没能按照政府预想的道路去走。

具体原因有两点：

1、房价太疯狂。

调控，是为了控制房价。遗憾的是，大半年过去了，中西部多主要城市的房价不但没控制住，还掀起了一轮暴涨。

数据来源于房天下

2、库存告急

前两天，国家统计局的数据显示：8月末，商品房待售面积62352万平方米；1-8月份，商品房销售面积98539万平方米。

由此可以计算出，今年前8个月，平均每月商品房销售面积是1.23亿平方米；而现在的库存量是6.235亿平方米，消化周期是5.07个月。

5.07个月是个什么概念？根据今年住建部与国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》显示：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36-18个月的，要减少供地；

12-6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

也就是说，6个月是个危险值，是市场供不应求的信号，房价可能暴涨，合肥上一轮的暴涨，就是个例子。

国家统计局数据还显示：今年前8月，东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数；中部地区这两项指标的增速分别为16.6%和26.0%；西部地区则为18.6%和35.1%。

数据表明，今年中西部承担了全国楼市主要的销售量，按照这种态势发展下去，中西部城市楼市库存或将率先告急，相当危险。

在这种情况下，中西部城市及时加码调控，进一步抬高购房门槛，压缩购房需求，为增加库存争取时间。

加码后的影响

本轮中西部调控加码对于中西部城市以及全国城市楼市将带来什么影响呢？或者说，告诉了我们什么？我认为至少有三点：

1、再次证明了国家调控房价的意志。

中西部调控加码，再一次彰显了政府对于调控房价的意志和力度。哪里没控制住，调控之矛就指向哪里。

在中西部这一轮加码调控后，有人认为下一步该轮到三四线城市了。因为，今年以来像扬州、泰州楼市异常火热。

2、在失去东部热点城市购房资格后，中西部城市的购房资格你也没有了。

北上广深，外地人购房要求是需缴满五年社保，杭州、南京、厦门、天津、青岛，除了厦门需不间断缴纳3年社保外，其他都是不间断2年。

此外，这些城市对外地人限购1套房。

中西部城市，在武汉、郑州、成都纷纷延长社保缴至2年后，如今，西安、兰州也跟进了。外地人在西安购房需不间断缴纳2年社保，兰州力度更大，需要不间断缴纳3年，且只准购买1套。

现在看来，除了长沙只需缴纳1年社保外，中西部其他重点城市均需缴纳2~3年社保，也就是说，外地投资客基本上失去了在这些城市购房资格。

3、房价将得以控制。

调控加码后，中西部城市的调控力度基本上追齐了东部热点城市。根据3-6个月的政策作用周期预估，这些城市的房价短期内将进入高位盘整期，甚至出现阴跌。

长远来看，这些城市的房价将进入慢牛时代，因为这些城市人口仍不断增长，且经济发展势头良好，购房需求仍旺。

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