租购同权破冰租赁乱象待解理想和现实隔得有点远"

东视野

一夜之间，租购同权遍地开花

发展租赁住宅成为当前房地产市场最顺应社会潮流的举措。基于此，顶层设计和市场行为出现了前所未有的高度合拍。

一方面中央及地方政府不断出台政策推动租赁市场发展，另一方面在调控下市场从源头开始向租赁住宅倾斜，各大企业、机构也都在加快布局租赁市场。

毫无疑问，中国的房地产行业正在迎来前所未有的变局。变革之下我们不得不思考一些亟待解决的问题。如何发展规范化和规模化的租赁市场？如何改变传统的租房观念？如何让租购同权真正落地？带着凡此种种疑问，本期《东地产财经周刊》通过对当下租房市场的深度解析，对企业转型的本质透视，对国际视野的纵览，以期寻找产业发展的共性，为产业业者带来发现未来产业走向的深度思考。

租购同权破冰租赁市场乱象待解

租赁市场受关注已非一日之事，早在2016年“租购并举”就已入驻房地产市场，今年租购同权成了热词。7月，广州率先明确保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，允许商业用房改租赁住房，鼓励城中村统一出租等；随后，住建部门等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京、郑州、合肥、佛山、肇庆等12个城市首批试点。

住建部门有关部门负责人亦提出，将通过立法明确租赁当事人权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。为了进一步落实“租购同权”，相关政策不断跟进。

种种迹象表明，我国住房供应正从“重售轻租”转向构建“租购并举”态势，住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

然而，房地产发展市场化近20年来，国人的眼球及政策的着力大多集中于房产交易市场，住房租赁市场则少有人关注及政策施力，导致住房租赁市场在经过长期的野蛮生长后，滋生出许多问题和乱象，各方利益、制度缺失，并随着时间推移，变得愈加复杂。

尽管租购同权设想美好，但租赁市场现实却依旧骨感。

屡禁不止的群租

宝山区罗南新村地铁站有7号线经过，地铁通达静安、长宁、徐汇、浦东等区，地铁站附近密集分布几个规模较大的小区，租房供应充足，再加上远离市中心，价格相对便宜，聚集了许多租房者。地铁东南800米处便是罗南一村小区，该由于建造时间早，属于“老房子”，租金比周边更加便宜。

进入小区，外表看起来和其它小区无异，小区内布告栏甚至树上被贴上了一些租房小广告，甚至有的直接标注了价格“单间850元139xxxxx”，远低于市价，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者经朋友带入小区内某群租房后才发现房租便宜的原由。

100平方米左右的三室一厅套房被几扇纸板墙隔开，原本的客厅生生多出两间“卧室”，中间留出一条通道通向卫生间，原有的三间卧室中的两间都被一分为二，也就是说，三室一厅变成了7间“卧室”，且都已住满，房间按大小区分每月租金价格在700元－1100元之间，而该区域正常三居室价格在3000元左右，其中差价不言而喻。

整套房子被7间卧室占得满满当当，公共空间只剩两侧窄窄的走廊。房间走廊里堆着各家的鞋架、各种杂物，其中一间卧室门口甚至堆着一米高的书籍，一旦遇到火情，后果不堪设想。各个房间几乎都用纸板墙隔开，纸板墙大约厚3厘米，安全性和隐私性极差。但是每月几百元的廉价还是吸引到许许多多经济条件有限者选择租住。其中一位租住者介绍，租住的房客包括附近的蓝领、白领、服务员，“各种人都有”。

据小区物业反映，尽管政府这几年一直在严打群租房，但类似的群租房在罗南一村、罗南二村仍相当普遍。经过几轮整改，如今《东地产》记者所看到的状况相比从前已大有改善，然而老问题依然没有解决，不少群租房的业主几乎都不在本地居住，一旦遇到物业问题，租客往往与房东甚至二房东互相推诿，在管理上极其麻烦。公共卫生、噪音、小区安全等等问题，一直是小区住户对群租房投诉和诟病所在。

“一套正常租3000块的房子，隔开租变成6000，你想啊，这差价利润，怎么禁？”一小区物业无奈地表示。

租房中介猫腻多

提到租房乱象，在某广告公司实习的小高聊起了他刚刚经历的租房遭遇。小高今年大学毕业，为及早适应社会，他在4月初只身从安徽到上海找工作。

从没到过魔都的小高，在同学处短暂住了几天后，便开始搜寻出租屋。起初，小高浏览过几个租房网站，但他很快发现，现实中的房源不仅与网上位置不同，连房型和价格也差出许多。往往看到一个不错的房源，电话联系后，对方就告诉他，此房已被出租，趁机推出手头其他价格更高的房源。

在同学的建议下，他走进新村路某家全国连锁的租房中介，业务员根据他的要求向他推荐了房源，一间10多平方米的小房间，每月租金2000元，房租押一付二，中介费为首月房租的一半，小高决定租下这套房。

交了1000元中介费后，小高得到一张中介手写的红色收据。工作人员随后递给他一份房屋租赁合同，合同中对双方义务约定的依据是“根据国家相关规定”，可具体是何规定，合同里并没释明。

作为乙方的小高发现，这份合同里，大多是要他履行的责任，关于甲方责任，几乎没有提及，交费款项上除了水电煤网物业费以外，还有一项服务费，每月200元。

小高对此项提出疑义，对方解释称，中介作为房东和租客之间的沟通渠道，在这过程中提供了服务，所以要收取这笔服务费，小高反问如果交这笔费用那么中介费的意义何在？对方闪烁其词无法回答。

这份合同去除服务费后最终签约。入住后，小高发现屋子里的一些电器家具都濒临破损，房东答应为其更换，但1个月租期快到时仍未解决，合同中约定的一些物品也迟迟无法到位。

对此，小高忠告来沪的大学生租房前谨慎查阅租房合同，签订协议，注意维护自身权益，重点细看款项：水电煤网费、物业管理费等费用，以什么方式缴纳，每个月什么时候缴纳房租；房屋设施如果非人为损坏出现问题该谁负责维修；如果双方提前终止合同该如何赔偿等。押金也要在合同当中写清，避免出现押金不退的情况等。

难堪的悔约

卢先生夫妻二人同在张江上班，一直租住在离公司不远的康桥路。

2016年春节后，上海房价一路猛涨，卢先生所租住的浦东康桥便是暴涨区域之一，正在卢先生考虑要赶紧“上车”时，却意外接到房东电话。

房东直截了当地提出要涨房租，卢先生表示双方签订的租房合同未到期之前，应该按照合同签订的房租标准。房东很生气，说：“周围的房子什么价你也知道，还按原来定的房租，你知道我损失多少钱么？”

卢先生坚持按合同办事，房东却想出一损招，半个月内陆续领了数个新租户来看房。“都是晚上来，来了后无视我家人的生活，鞋子不脱直接进门，孩子在房里写作业呢，不敲门就直接进去。”迫于无奈的卢先生终于妥协，几番交涉下和房东各退一步，加了数百元租金。

沈小姐最近半个月一直在积极“看盘”，和丈夫来沪打拼6年，靠着手里积蓄和双方家里的支持，沈小姐想在嘉定或者松江找个“总价稍微便宜一点”的房源。

聊起买房的动机，沈小姐恨恨聊起之前的租房遭遇：

今年3月份，房东突然找到沈小姐夫妇，告知因为家庭原因将要卖掉这套房子，请沈小姐尽早另找租房。沈小姐拿出的租房合同上白纸黑字写着到今年8月到期，拒绝了房东的要求。房东“通情达理”地提出此次属于自己违约，可以退还7000元押金作为补偿。

沈小姐更加哭笑不得，“押金是我交的，居然拿我的钱赔偿我？”

经过几番交涉，房东做出延期至4月并免去1个月房租的让步，双方提前终止租房合同，怀有身孕的沈小姐不得不挺着肚子搬家至更偏的住处。

“租房太不稳定了，说不定哪天就要你走。”那次遭遇后，沈小姐就下下定决心要买房。

卢先生、沈小姐的遭遇并非个例，在租赁市场契约精神淡漠的大环境下，一边受利益的驱使，房东可以轻而易举地把薄薄的租房合同撕毁，租房者因为产权上的劣势几乎没有平等的对话权。房价变动幅度巨大，精明的房东们都会根据房产的价值决定如何处理，因为自住、出售等理由中断租房合同，租房者往往处于被动的位置。而卢先生的情况，房东带新租户看房，并未违反租房合约，即使工商部门介入也难以解决。

纠结的权利

小马的房东是个“面相和善的阿叔”，小马对房子位置、价格也很满意，双方很快签订了一份租房合同。

但是住进来三个月后，小马遇到了租房的难处。房东家配置的家具电器，从厕所门到柜子到热水器到门锁，质量极差，两个月内都不约而同地出现了损坏。小马告知房东，请求更换，房东口头答应，但是以忘了、下次弄、外出旅游为由，一直拖着未更换损坏的物件。迫于无奈，小马自己花了近2000元更换了卫生间门、修理好热水器以及更换门锁及其它小物件。

租约到期后小马搬出，商议拿回押金。没想到，房东只肯退还一半的押金。对方解释道，因为小马擅自更换家具电器，自己原有的物件价格昂贵，被小马损坏并丢弃，这是赔偿的一部分。小马翻看租房合同，并未有关于此类情况的条款，而自己更换了家具电器是事实，明明没做错，却只能自己理亏。

“原来的那个门锁，换锁师傅说是‘市面上最便宜的货’，卫生间柜子门板，外面包层皮，里面都是粉。”小马哭笑不得地说。

同样是在合同期间，房子内部的家具、窗帘都出现损坏，这次吃了个“哑巴亏”的却是房东朱阿姨。

朱阿姨在闵行有一套大面积的四房，本来是自住，因此装修配置较好，后来由于要帮女儿女婿带孩子，就搬去了女儿附近，这套四房就空了出来，因此，“精明”的朱阿姨就以1万元/月的租金将其出租。由于担心房内的家具电器遭到破坏，朱阿姨千挑细选，选了一家公司当租客，“他们就白天当当办公室，晚上也不睡的，应该乱不到哪里去吧。”

就这样，朱阿姨跟这家公司签了2年的租约，每月租金也按期到账，一点没让朱阿姨操心。租约到期后，那家公司把钥匙放在中介那里，朱阿姨由于家里事情比较多，过了好几天才有空去看下自己的房子。

没有想到的是，打开门后，朱阿姨吓了一大跳，客厅的窗帘掉了一半，靠近卫生间的地板也烂了，卫生间的浴缸和马桶都出现了不同程度的损坏。朱阿姨赶紧去找中介公司，但是合同已经到期，那家公司也搬走了，中介公司更不可能承担这笔账，最终，朱阿姨只能自己花钱维修。此后，这套房子再未出租，“太心痛了，好好的房子变成这样，我情愿空关着。”

由于当前的租房合同法中，对租房过程中的家具电器损坏没有做相应的规定，所以在租房实际中，关于租房过程中的家具电器损坏往往需要双方在租房合同中协商议定，通行的惯例是人为损坏由租客赔偿，正常损坏由业主维修，还有的双方各付一半。

即使规定了由房东负责更换修理，房东们本着“反正自己不住”的心理，对于花钱，总是不甚热心，变着花样推脱拖延，最后让租客买单。另一方面，对于房东来说，如果合同到期，他们未曾第一时间发现相关损坏情况，即便有相关约定条款，往往就会出现类似朱阿姨的情况。

租房乱象纷繁复杂，其中有多年顽疾也有新生怪象，造成每个租房者都有部辛酸“血泪史”。

随着租购同权细则实施，政府着力发展租赁市场，希望这样的乱象慢慢消亡，问题得到妥善解决，还租房者和房东一个阳光、透明、公正的市场，让双方能够共赢，实现租购同权政策所设想的美好蓝图。

福祉何方

显而易见，今后，一线城市及核心二线城市楼市租购并举“双轨”的趋势将越来越明显。那么，“租购同权”这个政策新贵是否真能实现租购同权？

链家研究院院长杨现领表示，“租购同权”的深意应当落在“租”和“权”上，通过“租”解决的是住的问题，与房价无关；而对于“权”首要考虑的应当是租房市场参与者“最基础”的权利。在人口净流入的一线城市的高房价早已将一批新晋市民排除在交易市场之外，唯有通过租赁市场的开辟才能解决住房刚需问题，而“租购同权”意在让新市民住得安稳。

“从租购同权的发展角度来看，影响面在于两点。第一是租赁的模式有更大的性价比，所以潜在租赁的需求会提高。第二是房价或会受到一定的影响，毕竟房价太高后部分购房需求会外溢到租赁市场中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，“对于开发商来说，未来投资的机会会增加，即可以在存量资产方面有更好的经营。而对于购房者来说，则意味着新的居住的模式出现，尤其是大城市可以选择租房来进行安家落户。对于中介来说，未来在租赁市场的各类信息撮合和代理等业务方面也会寻找到新的机会。”

“现在做租购同权很难，就一个小区，应该先满足谁的利益呢？是业主，还是租户？肯定会有先后，就算以后采用积分制，我相信买房和租房的积分肯定也是不一样的。”仲量联行中国区研究部总监周志峰则明确向记者提出，“另一方面，开发商做租赁市场的需求其实一直在，但最大的挑战是价格。上海租金水平总体是稳中有升的，但房价增长太快，远远超过租金上涨的速度，租金回报率偏低。”他认为，租购同权背后反映的现状是公共资源的紧缺，“本身学区房概念怎么来的，就是因为教育资源的紧缺。海外教育资源丰富，租售同权同的都是一样的权。所有的利益都是和资源相关的。”

租购同权海外启示录

在美国、新加坡、香港等海外市场，租赁市场发展得都比较早，相关的法律法规也相对成熟，且大都已实行租购同权。那么，他们具体是怎么做的？他们的成功经验是否值得借鉴呢？

新加坡|住址-学校距离成名额分配关键

在新加坡，租赁人与房产业主享受相同的公立小学入读权。莱坊亚太区研究部主管霍尼克向《东地产》指出，学校基于登记住址离附近学校的远近以及公民身份进行招生：若申请人数超过招生人数且必须抽签，则优先顺序为：学童为新加坡公民(SC)且居住地址距离学校一公里以内；为新加坡公民且居住地址距离学校一至二公里；为新加坡公民且居住地址距离学校二公里以上；为新加坡永久居民(PR)且居住地址距离学校一公里以内；为新加坡永久居民且居住地址距离学校一至二公里；为新加坡永久居民且居住地址距离学校二公里以上。而外国人的录取无法得到保证，因为招生名额分配给SC/PR学童后，给非SC/非PR的剩余名额有限。

但是，自2015年7月起，新加坡教育部（MOE）要求学童至少在申请地址住满30个月。在此之前并无规定时长。实施此规定的目的在于防止家长租房并在学童录取后立即搬家。

霍尼克认为，从房地产的角度来看，此规定是有益的，因为房产业主和租赁人必须在较长的时间段内致力于社区的发展，这有助于创建更为稳定的邻里关系。这也可在一定程度上有效抑制房地产投机行为，少数情况下，一些家长的行为超出常规，他们会在选择的学区内买房或租房，在孩子完成小学学业后，甚至在完成学校登记后，就立即搬离。在此过程中，就可能导致“学区房”的出现。另一个关键问题是公共住房遍布新加坡——公立学校附近通常都有许多公有住宅，而超过80%的新加坡人都住在公有住宅内。

“值得牢记的一点是，住址-学校距离制度是招生名额分配的主要决定因素，”霍尼克进一步透露，“在一些案例中，家长利用登记地址让孩子进入理想学校，但实际并未居住在登记地址。”

据悉，向公职人员提供错误信息最高可判处一年有期徒刑和罚款5000新元。另外，若有任何人故意利用登记地址从距离优先制度中获益并随即搬离登记地址，则MOE有权重新分配该录取名额。

香港|好学区未必能进好学校

“在香港，我们签下合同、租好房子，再带着含有这个房屋地址的3个月水电煤账单，就可以去其所在小一学校网内的学校报名了，买房和租房都是一样的。”一位正在为自己的儿子在香港报名小学的周女士这样告诉《东地产》。

据Q房网香港董事总经理陈坤兴介绍，香港将小学及中学划分入指定的校网，小学校网是用小数值来区分，中学校网则用18区名字来区分。学校派位会按照学童填报地址的所属区域以分配，“就学区房的租屋情况，香港并没有特别相关的法律规定，只是于小学生及中学校在选校，报住同区地址的学生可获优先，不过亦需视乎学生成绩等因素，香港亦同时容许跨区选校。”

霍尼克进一步解释说，香港的小一入学制度分为两个阶段：自行分配学位阶段和统一派位阶段。在自行分配学位阶段，所有父母可向任意公立小学递交申请。约有50%的小一(P1)学位被指定为自行分配学位，并有一个计分制度。未分配到自行分配学位的学童将参加第二阶段：统一派位。统一派位阶段由两部分组成。甲部为不受学校网限制择校，乙部为受学校网限制择校。甲部中，家长可在任意学校网中选择不超过三所小学。而在乙部中，家长在居住地址所在学校网内选择学校。统一派位计算机程序首先处理不受学校网限制的择校，再处理受学校网限制的择校。

“若学校的学位供过于求，计算机将为每一位申请学童生成随机编号，按编号先后分派学位。此举是为确保所有申请学童受到公平对待。这意味着居住在好的‘学区’也并不一定能够获得附近好学校的学位。一些家长可能会为了提高“中奖”概率而伪造登记地址，这样做的结果就是面临最高14年有期徒刑的重刑。”他这样告诉记者。

租赁者权利受法律保护

“海外市场中，通常住房的租赁者的权利受到很好的法律保护，业主不能随便解除租赁合同，即便根据合同解除，也需要较多的赔偿。承租方一般都拥有较多的权利，包括该物业转让时同等条件下的优先购买权等，”高力国际华东区研究部董事陈铁东告诉《东地产》，“住房租赁者通常会通过法律途径来解决可能有的争端，使自己的租赁行为和租赁合同得到法律最大程度的保护。”

与此同时，在海外市场中，对于子女教育的问题，一般公立中学和小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费义务教育的权利，家长只有提供居住证明（租房合同、水电费单据等），就可以报名上学区内的公立学校。

“公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税，学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多，则有财力提高教学质量。无论是购买学区内的房屋或租住学区内房屋，就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试，实现了‘租购同权’。” 陈铁东进一步指出。

霍尼克则认为，香港和新加坡的登记制度可能并不完美，无法完全解决社会经济阶层分割问题。但这种制度为租赁人和房产业主的孩子入读公立学校提供了平等的机会，“租售同权政策的基础是一个公平的学校招生体系、合理的执法和处罚措施防止滥用体系以及一系列辅助性住房政策。否则，“学区房”价格将进一步攀升，因为在租售同权政策下，更多人会涌进学区租房市场，这将导致房屋需求上涨，有限的供给则进一步提高租金收益率，最终导致更多房地产投机者的流入。”

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租购同权破冰 租赁乱象待解

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