150万想在北京市中心首付一套「老破小」？呵呵……丨十问楼市复杂

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开启一整年的房事方法论

到周三了，本期『十问』又为大家解答了哪些问题？和风马牛一起先睹为快吧。

Q1：冯叔，顺丰为什么死不掉，万科为什么入股链家？

风马牛：顺丰做嘿客就失败了，在主业上顺丰的表现依然抢眼。很多网友都有一个相似疑问，那就是——顺丰为什么这么快？这个问题本身就是答案。第二个问题：当下房地产调控政策趋紧，拿地开发越来越难，房企们不得不开始寻找新的业务和赛道。万科和链家看上去是两个领域的王者，但其实二者在转型过程中业务已经有很多重合部分。万科也在做长租公寓，链家也涉及到一二手房联动和金融服务。万科和链家在北京开创了万链，共同开辟装修市场。链家有上市计划，财务投资之外，万科入股链家，将寻得更多业务上合作、学习的可能性。

▲《战狼2》丨合作是智慧

Q2：是否可以这样理解：未来北京的租房收益存在相当幅度的涨幅空间？

风马牛：如果从数据上来看，北京现在的房屋租售比实在是太低了。无论是开发商还是业主，现在都算不过来帐，如果未来 REITs 等可以落地，那么租金有可能出现上涨，前提是现在的房屋出租收益实在是太低了。

Q3：我觉得首先应该解决的是国家政策层面的稳定性和连续性，如果走回计划经济时代，还有可能发展市场经济吗？

风马牛：以前有过一个观点，叫中国楼市陷入例假式调控陷阱，政策太过密集，有时候还是完全相反的方向，所以做购房决策要充分放到调控周期内去判断，才能防止高点进、低点出的重大失误。

▲合理决策才能有备无患

Q4：我在纠结海南万宁的房子，冯叔给点建议吧。候鸟房，两万多了，值得下手不？

风马牛：两万多处于高点，建议谨慎。但如果有不错的托管机制保证闲时收益，买哪儿不是买呀。

Q5：太仓是上海的卫星城市，未来房价还会涨吗？这两年新房已从七八千涨到近两万了。

风马牛：围绕大城市转都有不错的收成。你看燕郊之于北京，有人还把它当河北看吗？

▲燕郊：位置决定价值

Q6：假如有 150 万首付，买北京中心区的老破小房，地块稀缺，等拆迁升值，可行吗?

风马牛：按照现在的二手房价，150 万首付不一定能 hold 住北京中心地带的老破小。中心地带的拆迁成本较高，拆迁难度较大，和非中心地带相比，也许要等上十年才会拆迁，你愿意做这笔买卖吗？

Q7：冯叔您好！我现在月入 6 万。我是四川的，想投资买房，买哪里的适合呢？成都有一套了，县城也有一套房。

风马牛：首先恭喜你月入 6 万。这么高的收入最好做好资产配置，眼光可以不只集中于省内。但由于限购，恐怕还是在家门口看看房子。综合计算成本、首付、月供后，可在成都再买一套，成都长期有升值空间。

▲站在现在看未来

Q8：冯叔您好！现有两室两厅房子，房贷已还完，夫妻俩年收入 40 万左右，现手上有 40 万存款，加上第一套房子抵押贷款 60 万，向亲戚朋友借 170 万五成的首付款，现在是纠结应该咬咬牙再买一套，还是换一套大的，换的话没什么压力，再买一套是想增加财产性收入。

风马牛：换房的话也要寻找长期可以升值的房产，或具备优势的房产，比如交通非常便利、物业服务非常好、有学区等配套。买房不只与居住有关，即便换房这也不会是你们夫妻的最后一套房子对吧。

▲换房要寻找升值的空间

Q9：想请教一下冯叔，现在很火的 3D 打印造房，据说时间短，成本节省一半。请问其前景如何？是否是一个降低房价的契机？

风马牛：3D 打印已经在美国实现了，就是用数据化的办法盖房子。依靠巨型打印机，直接打印房子，而不是盖房子，这样打印出的房子在强度、整体性方面都比传统模式高很多倍，而且可以个性化设计，节约大量成本，从这个意义上，它可以根本改变房地产行业传统模式。王石三年前说过：「三年后万科依靠 3D 打印盖房子一点也不奇怪」，三年过去了，3D 打印在中国房地产行业还是没有大规模兴起，所以谈降低房价为时尚早。