房地产调控再升级，消费贷流向楼市的阀门被封堵！中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项

来源：中国房地产金融综合；转自：中国房地产金融

今年，楼市调控政策主打一个“限”字。从资金端开始限制，政府监管通过提高首付比例、控制房贷额度、严格审查购房资格等手段抑制炒房需求。

据中国人民银行的数据显示，今年1-7月月均新增居民中长期贷款（主要是按揭贷款）4677亿，相比去年下半年减少500亿；新增居民中长期贷款占新增贷款的比重（月均）为39%，相比去年下半年下降26%。按揭贷款貌似得到了控制。

然而，另一数据表明，今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿，已远远超过去年全年8305亿的水平。有分析认为，部分人通过消费贷或信用卡借款的形式来支付购房款，消费贷曲线流入房地产市场。如此庞大的数字，这当中有多少流入了房地产，尚难计算。

这一现象自然迅速引起了相关部门的关注。近期，北京、深圳、江苏三地银监局和人民银行分行先后发文，提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，并要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。

消费者：凑首付缺口

这一系列调控措施背后，隐藏着值得思考的问题。从去年的首付贷，到今天的消费贷，虽然一直调控，可资金仍然前赴后继地流向房地产市场，这背后的原因是什么？

说到底是资金入楼市的动力还在。

“我们用了30万的消费贷，又在中介那儿做了一部分垫资，才凑齐了首付。”今年8月，王先生在北京朝阳区购买一套二手房，为凑齐首付，他向银行申请了一笔消费贷款。

市民王先生还补充道：“买房就是个资金杠杆行为，如果真的看好这套房子的升值潜力，不如把杠杆用足。”除了消费贷款，他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年，他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金，虽然利率较高，但考虑到房价上涨的幅度，仍然有收益。

房产中介对此也很不以为然。北京市朝阳区的房产经纪人小陈表示，过去这些年，一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。今年同样有这种情况出现，因为“首付比例上调了，很多购房者面临资金缺口”。

甚至开发商也在帮忙垫资。相关报道显示，环北京区域一个名为孔雀城的楼盘，购房者只支付首付的一部分，由开发商垫付另外的首付余款，以此达到银行的首付规定后办理银行按揭贷款。

这也许与今年早前发布的楼市调控政策有关，北京在3月发布，将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%，购买非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增，按照当前北京的房价水平，首付款可增加数十万至数百万不等。

因此，抵押贷、消费贷和垫资等形式成为买房者绞尽脑汁用于凑首付的方式。消费贷也借此穿着各种“马甲”流向了楼市。

业内人士认为，“加杠杆”买房正是推动房价过快上涨的罪魁祸首之一，易造成金融系统性风险。

银行：“偷渡”路径

银行的消费贷有严格的审核规定以及资金流向监控，那么是如何流向了房地产市场呢？

一家股份制银行北京分行的个贷人士接受媒体采访时曾解释，按照规定，消费贷是不允许被挪作他用的。银行也有一系列的规定，比如大部分的消费贷都是委托支付，只有在见到合同之后，银行才直接转账给商家，用于装修的就直接打给装修公司，用于个人经营的贷款也必须是打给有业务关联的企业。

然而，事实上又如何呢？“在这种情况下，有可能存在用户伪造合同来套现。另一种情况下，消费贷款审批后直接打在用户的银行账户里。这时，消费、转账等操作，包括ATM取现后，存入他行的同名账户等，也都可以监测到的，但如果ATM机取现后直接花掉，就无法监控了。”

“如果消费贷直接打到个人账户，A银行申请的消费贷要把资金从A银行取现，再存到B银行去作首付贷，不在同一家银行操作就可以了。”

而一家股份制银行深圳个贷人士则建议，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭贷款审批下来之后，再去申请消费贷，把首付款还给别人。虽然这样做兜了一大圈，但规避了监管审批，不过本质上还是将消费贷变成了首付贷。

“只要觉得用户有还款能力，有些时候为了业绩，银行对于用户伪造合同等情况也是睁只眼闭只眼。”上述股份制银行北京分行个贷人士称。

目前，北京、深圳已经相继抡起了消费贷监管的大棒，那么究竟采用何种措施，才能更加有效地杜绝首付贷，从而防范房地产、金融风险的灰犀牛呢？

银行要加强对购房首付资金的审查，做好入口的把关是必然。如果来自其他借贷领域要加强监管、审查，就不能审批通过。对于别的机构，如提供首付贷的互联网平台，要加强监管、整治的力度。像房屋中介机构、甚至开发商，也要加强有所管理。总而言之，要监管、整治双拳出击，互相配合才能真正起效。

杜绝“打地鼠”式监管

其实，经过去年以来多轮楼市调控，信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽。三地严查消费贷流向，是对楼市调控的一个重要补充，体现出楼市调控仍有不足。

无论市场好坏，总有加杠杆炒房的人。若大量资金来源于银行等金融机构，就很容易引发金融风险。这次严查消费贷，对于防范市场风险亦有帮助。

除了警惕购房者避免投机炒房外，还需要建立全社会信贷流动性无死角监管，杜绝“打地鼠”式的政策监管，即针对个别城市、个别领域的乱象，进行有针对性的调整，而非全盘打压。要建立和完善全金融监管体系。

中原地产首席分析师张大伟也认同该观点，并表示，此次严查消费贷，在当前的时间节点上，其信号意义不容忽视。“一方面，在上轮调控已过半年后，严查消费贷流向房地产，释放出楼市调控不会松动的信号；另一方面，传统旺季金九银十已至，上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。”

张大伟还认为，今年下半年，楼市调控一直处在零星加码的过程中，没有出现明显的松动迹象，未来清查消费贷的行为有可能扩大。若市场反弹过于激烈，对于个别地区或领域，不排除调控进一步升级的可能。

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