房抵贷中的套贷还款要谨用！到底是房屋买卖法律关系？还是违法套贷

在许多借贷案件或房地产案件审理中，有许多民间借贷的借款人在到期无力归还借款时，常常会与出借人虚构房屋买卖事实，采用套取银行贷款方式来归还到期借款，再分期归还银行贷款，因为这种方法对借款人和出借人来说都有一定的好处，所以当前，这种通过套贷来还款的方式，已成为民间借贷借款人履行还款义务的一种较常用方式。但用套贷的方式来归还借款，不但存在触犯刑法、承担刑事责任的可能，还可能引发民事纠纷。所以，怎样来判断是不是违法套贷呢？

所谓套贷，即虚构交易套取银行贷款，现实生活中通常表现为房屋产权人为获取银行贷款，虚构与出借人之间的房屋交易，通过出借人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。

套贷可能引发的民事纠纷

（1）随着房价的上涨，出借人(即名义买受人)可能被利益诱惑，在借款人（即名义出卖人)还清银行贷款后，拒不返还房屋，甚至有的名义买受人擅自出售房屋或将房屋进行抵押借款，导致借款人诉讼到法院，请求确认双方之间的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。

（2）因借款人无力按期归还银行按揭贷款，而又由于贷款是出借人向银行申请的，银行将会向出借人主张债权，导致名义买受人向法院起诉，主张双方之间的房屋买卖合同及与银行的抵押贷款合同均无效。

怎样判断是否为套贷

（1）审查房屋买卖合同中的相关约定。对于一些套贷合同，由于其交易的虚构性，买卖合同大多简单、粗陋，甚至一些必要的合同条款如房屋坐落、转让价款、房屋交付等也会不作约定。这种情况下，如当事人又不能给出一个合理的解释，则应当考虑合同的真实性。

（2）审查房款的实际支付情况。由于房屋交易所涉金额一般较大，如果系真实买卖，资金的流向一般是有据可查的。若无据可查，则有可能是套贷行为。

（3）审查房屋产权证及相关资料、票据的保管情况。正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证应由买受人保管。但在套贷情况下，由于交易系虚构，名义出卖人都会坚持保管已过户到名义买受人名下房屋的产权证以及其他相关材料。

（4）审查当事人对交易细节的掌握程度。在套贷合同情况下，由于买卖合同并未真实履行，当事人往往对一些交易细节如交易场所、房屋过户时间等表示记不清楚或胡编乱造，造成前后矛盾，漏洞百出。

（5）审查实际的还贷情况。若是套贷的话，还款都是名义出卖人按月归还贷款，并不是买受人还款。

（6）审查交易后房屋的实际居住情况。按照常理，房屋出卖后，房屋一般由买受人实际居住使用。但在套贷合同案件中，房屋通常仍然由名义出卖人实际控制。

确认为套贷后相关问题的认定和处理

（1）房屋买卖合同的效力。根据《合同法》相关规定，因为套贷是双方签订的房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，故应认定房屋买卖合同无效。

（2）银行抵押贷款合同的处理。因为房屋买卖合同与银行抵押贷款合同不构成法律上的主从合同关系，所以房屋买卖合同无效并不当然导致抵押贷款合同无效，但根据相关规定，房屋买卖合同被确定无效，名义买受人请求解除与银行抵押担保合同的，应予支持。同时，在房屋买卖合同纠纷的处理中，银行提出诉讼，可以为第三人参加诉讼;银行另案诉讼的，也可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。

需要注意的是如果名义出卖人(即借款人)在房屋买卖合同纠纷的诉讼中提出其套贷归还款项中，存在高利贷等属于借贷法律关系的争议问题，不适合在房屋买卖合同纠纷案件中一并审理，应当告知当事人另案就借贷问题主张。