两江春城十年流转云南城投、蓝光后凯德57亿接盘短短十年

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短短十年，身价从2700万暴涨到57亿元的“两江春城”，由凯德进行操刀后能否再产生巨大的经济效益，仍是市场关注的焦点。

观点地产网 十年时间，从2700万到10亿元，再到如今的57亿元，身价暴涨200余倍的重庆“两江春城”项目，颇具传奇色彩。

6月27日，凯德集团宣布，以57亿元收购重庆中华置业有限公司及其名下的中华·两江春城项目100%股权。

于是，“两江春城”在历经重庆国信、云南城投和蓝光发展后，花落凯德，这也为深耕重庆多年的凯德提供了新的机遇。

被转卖的两江春城

“两江春城”的每一次转手都能牵动业界的神经。

6月27日，凯德正式宣布，集团通过旗下全资子公司重庆凯泰实业发展有限公司，以57亿元收购了重庆中华置业有限公司及其名下的中华·两江春城项目100%股权。

这个建了一小半的项目，总建筑用地面积约482亩，涵盖住宅、商业和办公楼等业态，位于两江新区核心，地处新牌坊中央商务区。

据观点地产新媒体了解，凯德拿下的“两江春城”项目周边分布近20个高端住宅区、40余个政府机构和9大公园，毗邻众多医疗、商业休闲配套和教育资源，地理位置得天独厚。

此前有消息称，若按该项目成熟地段建筑面积115万平米的开发量计算，“两江春城”项目整体价值已经超过200亿元，即使扣除已经开发的一二期，土地溢价也是一个天文数字。

事实上，这个位于黄金地段的黄金项目，在诞生之日便彰显出稀缺价值，后因其兜兜转转的经历，更为人熟知。

从2004年开始，分别坐落在主城黄金地段的“两江春城”就开始了一段奇妙的旅程。

“两江春城”开发商重庆中华置业有限公司，前身为中华物业，在2004年分别受让横跨重庆江北渝北两区的567亩地块。

值得注意的是，中华物业在由重庆展华会计师事务所出具的中华物业资产评估报告书中，受让567亩黄金地块的中华物业资产总计为22017.25万元，与其土地价款2.17亿元相近，但流动负债上却突然多出一笔1.92亿元的负债。

照此计算，拥有567亩宝地的中华物业净资产仅值2779.19万元，这也成为日后中华置业股权买卖的评估标准价。

随后的2007年到2009年，重庆国信以2487.89万元取得了“两江春城”地块的实际处置权，又以高达9.96亿的价格将该项目转给云南城投集团，实现了巨额的财富变现。

到2017年，云南城投又将“两江春城”项目转让给蓝光发展，后因蓝光发展终止并购涉嫌违约而告终。

如今，入渝13年的凯德成了新一个“接盘侠”。

凯德如愿接盘

在重庆深耕多年并深谙运营之道的凯德，接手“两江春城”项目并不让人意外。

此前，凯德中国区首席执行官罗臻毓曾表示，集团将继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五个城市群，资产的调整也将围绕五个城市群进行，而重庆就是五大核心城市群的重要组成部分。

因此，凯德有在重庆扩张的现实需求，占据城市中心资源的“两江春城”显然有足够的诱惑力。

截至目前，凯德在武汉投资运营的项目已达7个，包括2个综合体项目、2个购物中心、2家服务公寓和1个住宅项目；在渝共布局10个项目，包括1个城市综合体重庆来福士、8个服务公寓和两江春城项目。

据观点地产新媒体了解，2013年7月6日，地理位置优越的两江春城一期曾以1.3万元/平米的价格受到热捧，2017年一二期住宅基本售罄，现二手房价约2万元/平米，仅少许花园洋房在销售，每套面积在110左右，价格约200万元。

有相关人士分析称，“两江春城”住宅不愁卖，开发商手中囤积的大量商业物业却成了难题，没有丰富的经验很难将存量物业盘活起来。

相关资料显示，总占地约860余亩的两江春城，规划总建筑面积达115万平米，商业部分集中了8万平米商务公寓，28万平方米生态写字楼、星级酒店和17万平米大型商业购物中心。其中，一期洋房20余万平米，商业18.5万平米。

此外，在融资渠道收紧和房企资金链紧张的现实面前，大量自持的商业地产显然带来了不小的挑战。

但两江春城的规划，仿佛是为凯德“量身定制”。

据凯德集团2017年报，目前凯德集团大部分为持有物业中，资产中有31%为购物中心，37%为综合体及办公楼，15%为服务公寓，住宅及办公楼散售占比只有13%，另外4%则为集团自用。同年，凯德实现税后净利润为15.5亿新元创2008年以来新高，增幅30.3%。

作为一个有着丰富资本运作经验的公司，相比起一般房企来说，凯德在盘活现金流方面更有着不小的优势

凯德官网披露，集团进入中国24年，凭借独特的运营逻辑和自成体系的基金运作模式已在50余座城市运营超过160个项目，总开发规模约2200万平米。

短短十年，身价从2700万暴涨到57亿元的“两江春城”，由凯德进行操刀后能否再产生巨大的经济效益，仍是市场关注的焦点。

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