林龙安：从未抛售过禹洲股票
禹洲地产董事会主席林龙安
乐居财经 沙文蓉 发自苏州
（一）
林龙安身着黑色西装，整齐精神。一步入媒体专访区，就和大家一一打招呼、握手并交换名片。
谦和、简单直接、有绅士风度，是他留给媒体人的第一印象。
这次，他来为苏州公司站台。“不鸣则已一鸣惊人，禹洲苏州公司目前货值有
100亿，布局了
8个项目，今年集中亮相。”
还没等记者提问，健谈的林龙安就先暖场起来，详细介绍起了禹洲地产的布局。
总部移师上海后，禹洲制定了“区域深耕、全国领先”的战略布局，从区域性龙头企业向全国性领先企业迈进。深耕的区域为“长三角”、“环渤海”、“大湾区”、“华中”、“海西”、“西南”。在这过程中，可以看出，禹洲的布局步伐，与国家“十三五”规划高度吻合。
林龙安对公司的业绩数据信手拈来。“禹洲的土地储备已经超过了
1500万方，货值达
3000亿元，
80%的土地储备都在一二线城市，
55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。”
目前房地产调控都在一二线城市，禹洲重仓这些城市会不会受影响。对此，林龙安认为，做熟悉的区域风险小，“我们进入的每个城市都要进前十，深耕一个城市能带来三大好处：产品力提升、品牌溢价提升、成品管控系统深化。拿地准则：卖得动，有盈利空间。”
2013
年，禹洲就已经成功进入百亿房企俱乐部；
2017年销售额为
403亿，业绩增长了将近
74%，步入中国房企
40强行列；
2018年禹洲将业绩目标提升至
600亿。何时突破千亿？林龙安很自信地回答：“
2020年，目标不仅仅是千亿，而是
1200亿。”
（二）
作为禹洲集团董事局主席，近期林龙安又开始增持公司股份，持股比例升至
62.17%。后期还会不会继续增持？林龙安毫不犹豫地回答：“会！”
他对公司总体发展前景及增长潜力表现出了很强的信心。“我从未抛售过公司一分钱股份，除了给高管团队配股之外。”这份信心来自于禹洲地产漂亮的业绩数据，林龙安认为，在资本市场，禹洲是一家高毛利、高派息、高回报的企业。
一直以来，林龙安对自己驾驭的“三驾马车”颇为得意：追求利润、追求规模，也追求负债比例可控，最大限度提升公司价值及股东权益。
数据显示，从
2009年上市以来，禹洲一直保持着相对稳定的派息政策，每年平均派息比率不低于
30%，股息收益率
8%-10%，管理层计划将未来的派息比率保持在核心净利润的
30%以上。
禹洲的毛利率一直保持在
30%以上，这在业内非常罕见。未来能不能继续保持这么高的毛利润，对此，林龙安态度谨慎。“房地产调控常态化，这个行业的利润率也会随之逐步回归正常水平。”
很多房企为了做大规模，都在实行合伙人制度刺激管理团队，禹洲的做法有些不一样。林龙安透露，他们的激励分为三部分：绩效考核、设立奖金池以及跟投机制。“我们要做百年企业，人才激励管理体系要规范。”
（三）
在房地产业务的主航道外，禹洲将业务板块悄悄伸向了航天领域。林龙安披露，禹洲将和中国航天建设集团一起，探索做航天智慧小镇。
据悉，首个航天智慧特色小镇将落户承德。禹洲承德航天智慧小镇项目，建设用地预估约
4000亩
（约
270万方），规划建筑面积约
280万平方米，预计总投资约
120亿元，初始投入
20亿以内，滚动开发。
林龙安介绍，该项目响应国家
“军民融合
”号召，在新型航天科学技术研发和应用的基础上进行的深入合作。通过
“产业
+科技
”跨界，挖掘行业和技术新的价值点，共同打造新型航天科技产业项目，筑巢引凤，吸纳国际航天科技领域顶尖人才，振兴航天科技产业，同时打造成一个爱国基地。
在林龙安看来，真正的特色小镇必须要改善区域环境，提升区域价值，以优秀产业吸引人才，实现生产、生活、生态
“三生融合
”为宗旨的特色小镇。
“我给禹洲地产的新定位是：城市综合科技运营商。”
以下是与林龙安的对话精选：
提问：
能否介绍一下禹洲地产销售方面的变化？
林龙安：
对整个集团的销售，要做大的调整，以前我们大部分委托为主，现在自销团队要建立起来，目标最迟到
2020年达到
1200亿。
提问：
近期您又增持禹洲地产
50万股股份，这份信心来自哪里？
林龙安：
其实我从去年开始一直在增持，配股后，目前我的持股比例
62.17%，从未卖过自己的股份，我逐步还要增上来。大家可以看到连续
15年禹洲的毛利大概
35%，派息比是在
8%-10%，我们是一个高毛利、高派息、高回报的企业。对于大股东来讲，我们当然充满了信心。
我一直在给公司灌输这样的理念，我们总有退休的年龄，退休年龄到了我也退，只要我们把体系建设起来，任何人的离开都不会影响企业的运作，这就是一个百年企业的常态。
人才激励方面，我们希望在下半年搭建三种体系，一个是绩效体系、一个是资金池的机制、一个是跟投机制。
提问：
禹洲地产今年
1到
5月份公布的销售额数据，增长速度略有放缓，这个速度是不是有点不符合你们的预期，是受到了调控对市场的影响吗？
林龙安：
今年我们整个供货货值大概
900多亿，由于部分城市要求现房销售，所以我们今年的推盘节奏跟去年有点不一样，整个供货上半年大概占到
35%，下半年大概占
65%。到目前整个业绩跟我们供货是相符的。
提问：
今年我们还能从银行得到多少的授信额度，大概平均成本是多少？
林龙安：
首先禹洲境内境外不同的融资渠道都很畅通，大家特别提到境内的公司债，我们今年重新拿的一个
30个亿人民币额度授信，还没发布。去年平均融资成本是
6.02%，在行业内处于比较低的水平。
刚刚建行发一个牌子给禹洲——全国重点服务客户，以前合作是
50亿，现在提升至
80亿；旗下厦门禹洲鸿图投资集团有限公司，上个礼拜评级刚刚上调到
2A+。资本市场方面对禹洲高度认可。
我们希望今年融资跟去年基本保持平衡，可以上升一点点。
2018年调高了销售额，为
600亿，回款率为
75%，希望多用销售的钱来再投资。
提问：
今年宏观调控一直趋紧，您怎么看待未来三年房地产市场的走势？
林龙安：
对于未来两三年的房地产股市，我还是谨慎乐观，常态化的调控机制，更有利于整体产业的发展，也有利于房地产抗风险能力的提升。
当然房地产行业不会大起大落，地价上去了，成本不断的提升，房价降下来的机会也不大，像以前每年大增长，现在也不现实。
提问：
禹洲过去的毛利率一直都表现的非常好，现在一二线是受限价很严重的区域，有没有担心影响今年毛利率这块的表现
?林龙安：
随着土拍成本的不断上升，限价也有一定的涨幅，盈利还是可以实现的。但未来高毛利率保持不了，肯定是逐步回归到行业水平。但我们有几个优势，一个是并购收购的优势，一个是多盘联动的优势，深耕一个城市成本上的管控节约，还有一个是禹洲产品不断提升，会有溢价，可能会比同行业高
5个百分点。
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