金地风华:全款变首付，首付变车库 [摘要]我国迎来了二胎新时代。随着经

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[摘要]我国迎来了二胎新时代。随着经济水平的增加，2018年的二胎出生率达到新高。大多数家庭都选择了生育二胎，而传统的三房结构已经远远不能满足当代家庭的生活需求，四房变成了二胎或准二胎家庭的首选。...

前言

2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:坚持计划生育基本国策，全面实施二胎政策。至此，我国迎来了二胎新时代。随着经济水平的增加，2018年的二胎出生率达到新高。大多数家庭都选择了生育二胎，而传统的三房结构已经远远不能满足当代家庭的生活需求，四房变成了二胎或准二胎家庭的首选。

一、城区开发用地少，新房供应紧张

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根据东莞世联战略研究中心数据显示，2000年以来，东莞四大城区商住地成交不断紧缩，可开发土地日益稀少，2015-2017年三年间成交累计仅5宗商住地。导致东莞四大城区洋房供应呈下滑趋势。而2018年第一季度无地可拍，只能进行三旧改造，这无疑不是给城区新房供应雪上加霜。另外根据东莞市城市总体规划(2016-2030)，城区土地开发利用强度高，截至2014年城区建设用地规模高达63.7%，同时到2030年城区建设用地规模将控制在70%以内，这也意味着未来城区商住用地供应将十分紧张，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势将持续加大。

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二、三价合一政策实施，二手房购买绝非首选

今年二月开始，东莞各大银行开始实行"三价合一"政策，对东莞二手房市场产生了巨大影响。"三价合一"实行后，购房者购房成本大幅上升，实行三个月以来，东莞二手住宅成交量与去年同期相比下降超四成。

①交易过程中税费大幅增加

" 三价合一"规定贷款价和税收价要统一。也就是不可能再用高的价钱去申请贷款，用低的价钱去交税了。如一套100万的普通住宅，政策前购买税费16.11万;而新政后，税费28.94万;算下来新政后，普通住宅要多交税费12.83万元。

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备注:

1.契税:首套90-114㎡为1.5%

2.增值税:未满2年为5%

3.个人所得税:非满五唯一【(原价-售价-抵扣税)*20%】，其中抵扣项目包括维修基金、原契税、本次佣金及装修费

②银行贷款利率上浮。

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2017年以来，国内一直保持着信贷收紧的政策。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行在东莞二手房业务里，首套房贷利率均需要上浮15%，二套房更需要上浮20%。此外东莞银行、中信银行、民生银行等已暂时不做二手房贷款。去年同期，东莞的大部分银行的二手房首套利率都能打折，或者保持基准利率。而今年目前，只有4成的银行做二手房贷，且首套利率均上浮20%-30%不等。

并且现阶段银行放款慢，贷款利率普遍上浮，也致使业主心态较为强硬，出现多数业主要求客户一次性付款的情况。

③二手房价格持续上涨，购房成本上升较快。

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2018年5月东莞二手房均价为14561元/㎡，同比增长34.5%。东莞的34个镇区中，只有茶山二手房的均价是同比下跌，其余全部上涨，上涨率为97.06%，其中，有14个镇区同比上涨幅度超过20%的，暴涨率达41.17%。

三、房贷三级跳，入市要趁早

8.5折、9折、基准利率、上浮10%、上浮15%……去年9月以来，随着房地产市场调控政策的深入和推进，东莞银行房贷一步一步收紧。截至2018年4月26日，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%及以上，对比去年4月(首套利率普遍上浮5%)，贷款30年后本息和相差高达96.16万元，购房成本大幅增加。这与3月的房贷利率相比，又提升了一个级别，东莞房贷利率实现年内"三级跳"。而部分银行停止贷款，多家银行贷款额度紧张，放款时间延长，无不表明东莞房贷政策持续收紧，导致客户购房压力剧增。

另一方面，"三价合一"政策的施行，则导致二手房交易税费大幅增加及首付比例提高，进一步增加了客户入市难度。

四、城区四房稀缺，入手要趁早

根据东莞世联战略研究中心数据显示，截至2018年4月底，东莞四大城区洋房库存量为32.76万平，共计2690套，按照近一年平均去化速度计算，去化周期仅为4.8个月，表明东莞四大城区洋房库处于严重的供不应求状态，而高端品质四房更是越来越稀缺。

而金地风华，万科东江之星，皇马郦宫作为少有的拥有四房的楼盘，不论是户型规划还是区域位置来看，都十分优秀。

金地风华

推荐指数:★★★★★

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此户型满足多人口家庭，大面宽阳台设计，大开间小进深通风采光好，整体空间更显通透开阔。而空间布局紧凑合理更具人性化。

金地风华作为金地品牌旗下最高端的品牌线，延续了风华系列更时尚的东方美学，更文化的舒居体验，更熟悉的风土人情的三大主张，同时在这三大主张之上，将岭南元素贯穿于景观场景中，打造精致的产品，彰显地域特色，满足东莞上层阶级人士对东方美学和豪宅生活的追求。

作为城区少有的120㎡四房户型，其集约的户型设计，更大程度上利用了建筑空间。而金地集团对该项目的高关注、高标准、高工艺也使得金地风华成为华南地区当之无愧的房产标杆。其1栋洋房首推即售罄，目前加推2栋正在火爆开售，为城区置业最佳选择!

东江之星

推荐指数:★★★★

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客厅采用横厅设计，并在餐厅配备有阳台、飘窗，采光面宽，清风阳光常相伴;而U型厨房的设计，方正实用，两人同时烹饪也不显拥挤;主卧宽敞舒适并配备独立卫生间，能满足日常生活所需。

万科·东江之星项目是东莞万科践行集团"轨道+物业"的战略作品，携手全球著名的RTKL国际，以前沿规划理念打造城市中轴TOD综合体。项目位于东莞R1线滨江体育馆站上盖，地铁无缝连接商业B2层，并可直通住宅B2层，纵享一出地铁即到家的高效生活体验。

但其需要一次性付款的购买政策也使得大多数人望而却步。若资金充足，则是上上之选。

皇马郦宫

推荐指数:★★★

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户型设计合理，厨房连接服务阳台，通风与采光充足，避免油烟污染起居环境;超大面宽8m阳台，连接双厅，空间更显通透明亮大气;而主卧室则配套书房、衣帽间与独立卫生间，彰显主人品质生活。

皇马郦宫的前身峰景湾项目占地约20.2万平方米，建筑面积约36.3万平方米，项目2009年被列为东城20项重点工程项目之一。皇马郦宫地处八一路，位于旗峰山下，前望同沙水库，南邻同沙生态公园，毗邻御景湾酒店。生态优美，居住怡人。

以大户型为主，3万/㎡的均价也使得其购房首付达到了惊人的240万左右。但其户型面积在整个东莞实属少见，对大户型感兴趣的人不妨一观。