谢逸枫:房价上涨的锅该由任志强背吗? 文/谢逸枫中国房价涨跌的秘密都是遵循

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谢逸枫:房价上涨的锅该由任志强背吗?。任志强|房价上涨|谢逸枫|房企|土地供应|土地---

文/谢逸枫

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中国房价涨跌的秘密都是遵循着供求关系的市场规律，即供给多，价格跌。供给少，价格涨。决定最基本的供求关系要素土地、信贷、利率、房子的供应是国家、地方控制、审批。整个房地产市场，最后的主导者是国家、地方，以政策的宏观名义，一直控制着房地产市场的走向。因此，政府才是游戏规则的制定者，银行及房产商和购房者只是参与方而已。

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房价上涨的锅谁来背?国家?地方?银行?房企?购房者?任志强吗?过去16年中国房价上涨的根源，归根结底在于“两权一制”的土地制度，控制着土地供应与土地价格。而土地招拍挂制度则是控制土地与价格的核武器，分税制成为地方政府依赖土地财收入的关键，也是土地供应减少、地价上涨的帮凶，土地换基础设施与卖地收入还地方债务就是证明。

因此，房价上涨的秘密在于国家、地方对土地供应与地价控制，直接决定着供需关系，信贷与利率则成影响供需关系的间接关系。当房价跌时，停止土地供应，地价上涨，激需求。房价上涨时，抑制需求，供应则保持不变，地价上涨。

房价上涨的秘密，最直接的体现就是土地供应与地价数据。按照过去十一年房企土地开发面积看，房企待开发土地面积一直保持着高位水平，即使是2008年房地产市场低迷，房企建房热情不高，这个数据都是过去少年最高的，达到48161.07万平方米。随着2009年房地产市场复苏，待开发土地面积开始下降，房企购置土地面积的上升，待开发面积则相应的增加了。

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而购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。到2015年和2017年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米，2017年25508万平方米，仅仅增长一点。

与以上两个数据形成鲜明对比的是，房企土地购置费用11年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。即使调控严厉，到2017年房企土地购置费用达到13644亿元，说明买地的支出平稳增长。因此，地价上涨了，房价肯定要涨。因为面粉价格高于面包价格，面包价格自然要上涨。

土地财政的本质，导致地方依靠卖地获取利润，这一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。本以为地方要主动革自己的命，主动摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方在下一盘很大的棋。棋局是这样的:减少土地供应-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)-房价上涨-以更高的价格卖地。

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结果就是上图显示的那样，供地减少了但是土地购置费直线上升。土地少了，开放商为了赚钱，要不涨价，要不在单位面积土地上盖更多的房子，所以出现了以下奇怪的现象。这是11年商品住宅房屋竣工面积，在房地产开发企业购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却在一路上涨，到2017年又增加了。

所以，现在很多城市楼盘房子越盖越高，密度越来越大，只有这样，才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子。为什么对土地财政如此上瘾，而且近几年把这个制度运用得如此炉火纯青?主要还是跟地方债务恶化有关，目前的财政赤字不断上涨。一旦房价暴跌，发生债务违约，后果不堪设想。

现在，为了防止房价大涨，用“限价”的方式降房价，结果大家也看到了，万人抢房，摇号买房，购房成为少数人的权利。表面上看，“摇号买房”是因为新房二手房价格倒挂，买到就是赚到。本质上，事实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少，而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。

目前从房地产市场制度看，未来十年房价涨多跌少的运行规律不变，不是老谢太悲观，是看不到希望。不管是产权制度、土地制度、财税制度、金融制度、住房保障制度、住房租赁制度、住房制度、不动产统一登记制度、住房信息联网制度，还是调控政策、人口制度、户籍制度、城市规划、城市化，都难以在十年之内改革完成并全面解决房地产市场的所有问题。

最主要的中国经济依然依靠房地产拉动，地方财政依赖房地产收入，债务依靠房地产偿还。尽管政府不断的努力进行一些改革措施的实施，不过都不是从根源上解决问题。因此，未来几十年的中国房地产存在“黑天鹅”，城市化的完成与改革到一定深度时，可以改变中国楼市发展方向与趋势的。

其一是长效机制。如果不改革，则是无法真正建立的房地产市场发展机制。长效机制是建立在住房制度、租赁制度、住房保障制度、共有产权制度，土地制度、户籍制度、金融制度、财税制度、不动产登记制度、住房信息联网制度、产权制度等全面彻底改革，才有希望建立长效机制。不过，长效机制的意图与目的，不可能为为降房价而降房价的。

其二是土地制度。如果不突破土地一权二制，房地产市场供给侧改革是不可能取得成功的，肯定是不彻底的，过去13年的调控一直是以抑制需求端的政策为主，供应端在一直处于下降，供需矛盾非常尖锐。首当其冲的口子就是要打开集体土地、工业用地，转变成住宅用地并且大规模上市，允许买卖，还有允许租赁，并且18亿亩耕地红线突破，增加居住用地，才能解决房子、土地问题。

2017年8月，国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，这意味着租购并举的房地产政策与农村土改两大政策的深度融合。该政策一方面将有助于增加租赁住房供应，降低租赁住房土地成本，推动租赁市场规模化发展;另一方面有助于扩展农村集体土地用途，增加集体经济组织和农民增收的渠道。

以北京为例，2017年11月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，政策出台后的2017年完成供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米和50万套。

上海则是除了加快集体土地供应外，还向地方国企定向供应租赁房土地，2017年以来已出让21块租赁用地，总建筑面积达144万平米，这些地块基本由张江高科等上海地方国企拍得。此外，在杭州、深圳等租赁房需求较大的城市，在老城改造过程中重点向租赁房供应低价土地，也为租赁住房提供了土地弹药。

其三是存量制度。住房的土地所有权除商品房、集体外，可不可发掘小产权房、宅基地房的土地、房子，通过补缴土地出让金、税费，土地、房子法律性质的转变，变成商品房或集体房。目前各大城市里面，城市更新或者三旧改造及棚户改造，是主要供应来源，不过地价，拆迁缓慢，供应有限。因此，小产权房转正上市、宅基地上市应该是未来的主要供应端。

其四是产权制度。国家与集体所有的土地所有权之下，导致垄断，是否可以允许部分的土地私有制，允许个人拥有土地所有权，打破垄断。其五是税收制度。对于第三套以上住房的人与公司征收重税，彻底的遏制投机，保护首次与改善。房产税重税(2城试点)、房地产税重税、不动产遗产税重税、不动产空置税重税。

六是户籍制度。户籍是影响城市化最大的拦路虎，决定着人的教育、医疗，购房资格等，不利于城市发展与城市化，并且影响到资源的分配。因此，取消户口制度，打破城市二元制户口制度。其七是家庭办公、共享办公、网上远程线上教育、共享社区、无人驾驶的全面上市。其八是房地产金融化放开。

如CMBS、REITs等资产证券化工具将吸引社会资金参与住房租赁市场。除了商业银行的信贷资源，租赁住房企业还需要寻找其他的资金来源，资产证券化成为他们的不二选择，其中CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)是这种资产证券化的主要方式。

可以预见，租赁住房的资金筹集和盘活的方案将是:商业银行向专业化住房租赁企业提供贷款，待租赁物业符合前述资产证券化产品(CMBS)发行条件后，通过资产证券化方式，吸引社会资金或其他养老、保险等机构资金，盘活租赁物业资产，偿还银行贷款，形成租赁住房资金流闭环。

另外，最近一年已屡屡被提及的REITs(房地产信托基金)也是租赁住房资产证券化的重要工具。REITs关键要点有:通过资金的集合,为中小投资者提供投资于房地产行业的机会;专业化管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

其九是商品房预售制取消，实现商品房现售制。其十是财产公开制。实现透明的收入系统联网。不过，推进缓慢，难度巨大。其十一是稳定人民币。防止贬值，稳定汇率，避免大量的钱进入楼市买房保增值。其十二是投资渠道的拓展。这是避免过多的钱进入楼市。

如中国没有一个理产品能够与房子相提并论，不在于是否房价，在于财富效应的上涨，抢房在调控期间10个城市爆发，说明房子已经货币化、金融化、财富效应化。回到房地产货币化、金融化看，银行贷款里头的不良贷款率最低的是房地产。地价上涨的速度超过货币供应增速，加上人民币贬值，房价涨多跌少的规律，这才是房价为什么可以跑赢M2原因，房子成为中国最好的财富效应工具。

房子是中国最稀缺的资源，因为土地最稀缺，政策决定资源配置。中国有钱人手上至少10套房子以上，有的公司则至少几十上百套以上。房子作为中国有钱人的最大财富，不仅可以带来收益，还可以贷款，或者是变相，或者是金融化。并且在个人或公司出现财政或资金危机时刻，可以作为解决危机的杀手锏。譬如北京的某公司卖套房比一年经营收入利润过高，卖几套房，可以拯救一个间公司。