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前段时间，韩国发布“11.3房地产政策”之后，大家对商住两用项目（Officetel）的投资热再度燃烧，低利率时代迷失投资方向的的两三亿韩元小额资金终于找到去处… …

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银行低利率的持续使商住两用房（Officetel）成为万众瞩目的投资项目，对普通老百姓来说用小额资金就可以投资房地产项目确实非常诱人，因此商住两用项目（Officetel）就这样成为老百姓眼中的投资首选。

商住房（Officetel）人气不断走高

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近期商住项目（Officetel）开盘后认购竞争率都非常高，甚至在短时间内售罄。

本月，京畿道光敎新城市H商住项目（Officetel）开盘后，迎来1万8127位抢购客户，竞争率达20比1。

还有，华城东滩新城市L商住项目（Officetel）开盘后，以335比1的认购竞争率全盘售罄。

GS建设在京畿道安养坪村新城市建设的X商住项目（Officetel）开盘后，在短短三天内全部售罄。该项目迎来了近两万名抢购客户，竞争率达29比1。

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商住房（Officetel）的价格也随人气飙升。据房地产114统计，去年第三季度首尔地区商住房（Officetel）开盘价格为373万韩元（约人民币2.2万元）/㎡，今年同期价格为507万韩元（约人民币3.0万元）/㎡，同比上涨36%。今年第三季度全国商住房（Officetel）买卖价格环比上涨0.22%，自去年第一季度开始连续七个季度呈上涨趋势。

投资回报率高于银行利率的三四倍？

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商住项目（Officetel）如此受欢迎的最大原因可以分析为“银行低利率的延续”，收益远远超过金融产品。

今年第三季度商住房（Officetel）平均租赁收益为5.5%左右，而银行定期存款年利息只有1.1~1.5%，也就是说投资商住房（Officetel）年回报率要比银行利息普遍高于三四倍。

商住房（Officetel）不仅没有对认购有限制条约，而且只要用约2亿韩元（约人民币118.4万元）就可以投资房地产，还可以每月收租金。因此不仅有很多婴儿潮一代投资商住项目（Officetel）准备日后养老，也因投入金额不多并受到年轻投资者的欢迎。

“双”风险来临！

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* 开盘项目的剧增带来了“空房”风险！

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2013年以后，全国每年有3万~6万套商住房（Officetel）涌现，今年全国商住房（Officetel）交房数量达4万1776套，而明年和后年交房数量达4万6016套、5万4223套。

加上未售出套数数量更多，据房地产114统计从2015年到2016年三月期间开盘项目，全国222个小区中有95个小区还未售出。

* 租赁收益率持续下滑！

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早在2011年第三季度的时候，商住房（Officetel）收益率还是6%，去年第三季度收益率下滑到5.7%，而今年第三季度已下滑到5.5%。

尤其，在京畿道的高阳、华城、河南等地区密集开发商住项目（Officetel），短时期内大量一手房源涌现地区是大有可能面临租赁收益下滑风险。

* 禁止发布于Airbnb！

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据悉，韩国Airbnb所有房屋中商住房（Officetel）比重占百分之三四十，之前已有很多商住房（Officetel）投资者都是通过Airbnb将房屋租赁于游客方式获得高收益。而从本月15号开始，韩国禁止商住房（Officetel）发布Airbnb对外租赁方式，本次事件之后也有不少房东要卖掉自己名下的商住房（Officetel）。

投资商住房（Officetel）的时候，不能只看投入金额少、收益率高就盲目投资。

就算收益率再高，购房后找不到承租人再谈收益是没有任何意义的。因为地区某些原因短期内商住房（Officetel）开盘项目密集地区更是需要格外小心，投资者需要亲自去项目地区进行实地考察，咨询投资专家将地段情况、空房率、实际收益、风险等方方面面分析清楚。

成功投资收益型房地产并非那么简单，因为购房前要分析考虑的问题非常多。如果把收益型房地产想得很简单，那随后带给你的可能就不是收益而是亏损。广告永远是那么美好，某某某优势的夸张版，而那些优势背后的才是更需要我们重视、分析的部分。

（图片来自网络）

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