乾立基金丨国内长租公寓市场当前发展现状、机会与展望作为近年受关注的新兴行业

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作为近年受关注的新兴行业，长租公寓最早指运营主体将业主房屋租赁过来，然后进行统一改造及装修，再配以家电、网络等设施，以单间的形式转租给租客的模式，其租期相对较长。但随着部分房地产开发商作为运营主体加入，长租公寓实际运营模式已不仅限于“租赁+租赁”，一波“持有+租赁”模式下的项目正陆续进入市场，长租公寓与住房租赁两者的广义概念也逐渐模糊起来。

细看国内长租公寓的发展历程，可喻为传统“二房东”模式的进阶版。长租公寓的出现，既解决了住房租赁市场“量”的供给，也提升了住房租赁中“质”的需求，后者正是传统转租模式无法保障的;同时又符合现阶段租房主流人群对于住房环境的期望。

长租公寓在国内发展时间尚短，目前市场上并没有标准化的产品出现，但各大参与者们纷纷表示看好该行业的前景并从实践上显示积极探索的态势。长租公寓能在如此短暂的时间中获得国内各方青睐，我们认为，其主要原因有以下四个方面:

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“增量”转“存量”时代背景下，长租公寓乃存量改造的“好载体”

目前，中国的一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。2007年前后，城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。

2011年，我国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。2015年以后，城市正式进入内向增长模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改造这一战略。

长租公寓运营模式之一的集中式公寓，一般是通过收购或租赁市区内废弃的宿舍、厂房或其他商业地产后，对其进行升级改造来实现的。如此一来，改造后的公寓既能满足市区内的居民租房需求，又消化了该区域内的房地产存量，一举两得。尤其在一些人口相对密集的城市(一二线为代表)，房价的居高不下让许多人对于买房有心无力，长租公寓的出现能够解决其中部分人对于住房的刚性需求。

从前，由于我国建设用地受土地属性的限制，使得“商、住、工厂”等用地不能相互通用。但是在目前存量改造的大时代背景下，国家已批准部分土地“商改住(租)”或者“工改住(租)”，政策的灵活改变有利于长租公寓项目的顺利推行。

“租购并举”等政策利好助推长租公寓蓬勃发展

国内首家长租公寓诞生于2010年前，然而直到2015年相关部门才首次针对住房租赁市场正式发出“声音”。长达五年的政策空白就此被点上了第一滴墨水，并自此不断氤氲、扩展，形成如今以中央政策为主干，地方政策枝叶繁茂的景象。

回首长租公寓市场与政策的发展，我们认为，国内长租公寓市场所伴随政策时期可分为三个阶段。

2015年之前:核心政策缺乏，市场呈散沙状

2015年之前，在国内各方密切关注房价涨跌的时候，少部分创新创业企业率先进入长租公寓领域，以求博得先机。但由于这些企业整体规模不大，集群效应也不强烈，各自为营的经营模式加上传统租赁市场的竞争关系，使得该阶段长租公寓市场集中度不高、规模较小。

与此同时，这段时期是房地产监管部门主抓房价调控的阶段。期间，有关租赁住房的中央政策仅在一些国家工作会议报告中被提及，且内容并没有进一步推进、落实，导致住房租赁的核心政策悬置，各地方政府也因此未出台任何相关文件。

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2015-2017年:中央政策接连出台，各地政府积极响应

2015年伊始，国家住建部率先发力，出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，长租公寓的政策篇章于此拉开帷幕。继住建部后，国务院于2016年提出“租购并举”的住房制度，并在6月发表《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，进一步表明中央政府发展长租公寓的立场与决心，为国内城市住房租赁市场提供了规范性指导，指出了实行租购并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调。

进入到2017年以后，中央政府有关支持和规范住房租赁市场的政策力度进一步加大。

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为了响应国务院的号召，自2016年8月起，全国14个省政府相继出台培育住房租赁市场的实施意见和办法，政策导向也有了进一步的细化。2017年内，一线城市也纷纷出台住房租赁相关政策，表明支持培育和发展住房租赁市场的态度。

2018年以后:市场日趋规范，创新金融工具相关政策即将被完善

虽然政府支持力度大，但现有的政策多为规范市场、建立制度体系的纲领性指导文件，并未对住房租赁企业运营项目本身带来经济效益。因此，未来长租公寓成熟期内的政策将主要围绕企业融资、运营和盈利方向展开。

在国外成熟房地产市场中，如美国、日本、新加坡等国家，房地产投资信托基金(REITs)对长租公寓企业的融资、运营及盈利发挥了重要的作用。而由于政策的缺失，我国尚未发行一单真正意义上的REITs产品，但通过成熟市场的经验，中国REITs的推行不可避免。与REITs所配套的相关政策的研究和发行，势必将成为未来长租公寓市场的另一个风向标。

事实上，中央政府已放手鼓励企业尝试运用创新金融产品(如资产证券化)来解决这方面的问题。随着政策推动，2017年初至今，国内先后共有11个不同类别的租赁住房相关资产证券化产品发行或获批。且在近期召开的“两会”中，国内公募REITs的推进再次被提及，我们在《白皮书》中预计，更贴近企业利益的资产证券化政策落地有望。

乾立基金《白皮书》发布不久后，4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

规范化、个性化住房租赁需求日益增长，国内长租公寓生存环境有保障

21世纪初是国内房地产行业的黄金时期，住房价格持续上涨，尤以一线城市涨幅最为明显。为使房地产市场稳定、健康、持续地发展，中央政府密集出台调控政策，稳控房价。可即便如此，一线城市房价仍旧居高不下，呈缓慢增长现状。

另一方面，改革开放使得农村人口不断向城市迁移。国家统计局最新数据显示，2016年我国流动人口达到2.45亿，一线城市北京和上海，近几年的外来人口直逼千万。这些外来人口中，有着高等教育学历的应届毕业生占比越来越大，2016年高校毕业生人数创历史新高，达到816万人。对于他们而言，求取高学历便是获得进入一二线城市的敲门砖。

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房价高、人口净流入多等问题正在困扰着一线及部分二线城市。为了解决城市居住的刚需，地方政府陆续推出公租房政策，确保居住困难的人口有房可住。尽管如此，人口的居住需求和公租房的供给仍得不到匹配，单一由政府提供的公租房显得杯水车薪。

因此，住房租赁悄然成为一大炙手可热的淘金市场，并衍生出了一大批以“二房东”为主业的人群。为了能让一间房住更多的房客，“二房东”们对于房源进行了隔断改造，一室变两室，两室变四室…久而久之，“群租”一词成为住房租赁市场不可触及的一大雷区。

为解决“群租”的乱象，一波打着“独立空间”、“装修格调”、“省心管理”的公寓品牌迎合而上，这些品牌有的称自己是“青年公寓”、有的称自己是“白领公寓”、有的称自己是“酒店式公寓”。这些品牌公寓的运营，顾及了市场秩序的同时又解决了年轻一代租赁住房的需求，在经过一段时期发展，如今它们统称为“长租公寓”。

国内长租公寓市场较国外成熟地区仍有较大发展空间

中国的房地产市场较世界发达国家，如美国、英国、日本等起步更晚，因此中国或多或少地效仿了发达国家的发展路径，比如从增量市场转向存量市场，亦或是如今大力推进住房租赁市场的发展。这里，我们主要选择流动人口数量相对庞大的美国来做参照，由此对比中国与国外成熟地区住房租赁市场的差距。

作为住房租赁市场最发达的国家之一，美国在2016年的租户数量达到4384万户、1.11亿人，分别占全美比重的37%和35%。以美国2016年租金中位数970美元/月/套来推算，美国的当年租赁市场规模在折合人民币3.54万亿元左右。

根据中指数据的测算，当前我国总的租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重的13%，租赁市场规模达1.38万亿元。我国的租赁人口虽然在总数上超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点。随着国内城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断完善，我国租赁人口的比例应当会逐步上升，住房租赁市场的规模也会相呼应地水涨船高。

在对比美国2005和2015的租房情况后，我们发现:目前，美国高学历、高收入人群在住房租赁市场上人数增长最快。并且，美国高学历、高收入人群租赁需求的迅猛发展是“量”中带“质”的。这些人群对住房设施、环境及服务颇有要求，因此，彼时美国强劲的住房租赁需求引来了众多参与者，也诞生了一批优质的品牌公寓管理公司。根据美国全国公寓协会的数据，2017年美国前50家品牌公寓管理公司合计管理近321万间房屋，占整个存量租赁市场房源的7.5%。

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如上图显示，尽管我国总的租赁人口数量高于美国，但从2017各国TOP 5 品牌公寓管理规模来看，国内前五品牌公寓的不如发达国家，并且，国内运营商管理房间数据存在一定“水分”。因此，国内长租公寓运营商与国外比较，在管理规模上仍存在较大差距，国内长租公寓市场发展具有一定潜力。