前言

“对中国政府而言，一定要做汽车，要做电动车。”

望正资本王鹏辉：房地产会崩盘吗？。房地产|资本|崩盘|房价|新能源汽车---

“房价以后的大跌，我觉得不太可能…具体地投资一些一二线房地产，可能我们会看一个核心城市的核心地段的房子，可能还是很有价值的。”

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“数据这个行业投资机会非常多，二级市场也是，特别是最近CDR6月份会回来，包括小米7月份在A股CDR也要回来，这些动作对中国的二级市场绝对是非常大的好事。”

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以上，是望正资本董事长王鹏辉最近在“金阳光奖”颁奖典礼上，分享的他对新能源汽车行业、大数据行业以及房地产行业的最新研究与思考。

由上海证券报主办的金阳光私募奖，因为罕见现身的明星私募王亚伟和赵军同时到场，成为年度最受关注的私募颁奖。

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今天，宁德时代正式登陆创业板，股价没有悬念地收在了涨停板上，股价报36.2元，市值达到786亿元。

宁德时代是新能源汽车产业链上的龙头公司之一，成为全球车载电池老大只用了7年。

而对于现在的新能源产业链，应该从哪里寻找投资标的？如何做投资？王鹏辉在演讲中也发表了自己的看法，以下是“聪明投资者”整理的部分演讲实录。（点击阅读完整实录：实录｜望正资本王鹏辉：新能源汽车产业链上最好的公司是这些）

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房地产真的会崩盘吗？
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我们最近做了一些地产行业研究，很多人说，我们对新兴行业研究得比较多，其实我们在地产上也做了比较多的研究。

其中我们最得意的研究成果就是，2015年年初的时候，央行提出来，首付比例降低。我们上午刚讨论完说，这个居民加杠杆是必须的，是经济起来必须的一个手段，结果下午消息就出来，反而导致我们不敢动手，因为上午刚刚做完这个研究，下午政策就出来了。

但是实际上我的意思是说，任何的产业，它都是有很多的研究价值。比如说地产，我觉得中国所有产业中最有研究价值的就是地产。为什么？

整个宏观经济的根源是房地产，还有我们日常的生活离不开房地产。所以讨论一切的中国的问题就离不开房地产。

这一点，我是觉得说我们经常在宏观经济投资需要它，消费升级需要它，各种都需要。甚至说现在中美贸易战也需要，贸易战在紧张的时候，房地产就起来了，不紧张的时候就跌下去。

那么房地产这几年处于什么阶段？最简单地来看，把城市分成两类，30个大中城市，还有以外的城市。你看到30个大中城市的销量，已经负增长了。

差不多今年开始不少城市都是负增长，并且最高达到-40%。这其中有很多限购、限售、交易成本增加等等因素。但是不管怎么说，它的交易已经被压缩到非常低的水平。

这种水平过去若干年都没见到过。那么这个时候作为所谓的一二线城市的房地产，还有没有下跌空间？它就面临一个非常难以从量上去突破的空间。

那从价格上去看，按现在的库存储存，大多数地方都在2、3个月左右。房价以后的大跌，我觉得不太可能，除非金融去杠杆去得特别高。

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为什么我们房地产业还没崩？消费为什么还能维持在这么高的水平？是因为三四五线城市还在增长，只是增速下滑。那么这些地方有什么特点？

就是所谓的货币化棚改。所以这一波的地产股表现最好的是谁呢？恒大、碧桂园和融创。因为他们大概在整个收紧的情况下，不太好的情况下，它是在增长，高速增长的区域，而不是在一个负增长的区域。

那么反过来讲，从周期性来讲的话，很多人担心房价的问题，我觉得我后来想一想，可能担心房价的下跌，就像非常担心美国股票的下跌一样，担心很多年就是没有跌。

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这是房价的共性。为什么这么讲？实际上我们政府加这么多的枷锁在房地产上面，他还能保持价格的上涨。比如说深圳，价格就慢慢还要在往上走，顶部在往上走。

可能北京下滑，但时深圳和上海房价依旧坚挺。那么这种情况下什么时候会崩盘？大家都觉得这个房价会崩盘，什么时候会崩盘，到底会不会崩盘？

但是我觉得这个事情，我们从量的数据来讲的话，一二线城市的房地产崩盘，我确实不敢下结论会崩盘。

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因为没看过说，股票成交量下滑很多，需求还在压得住的时候，然后价格方面（下跌）。

所以这个时候，我的意思是，中国的周期股，房地产这个产业链上的股票会不会有机会？

首先说房价出现问题的话，那银行马上也会出现问题，房地产和银行其实也是紧密连接在一起的。

第二个，如果说三四五线城市能再下一个台阶，比如说你变成负增长，如果连续的负增长半年以上，是不是有机会迎来下一波的上涨？是不是会重新回到10%增速以上，甚至上升到更高的水平？

如果出现这种状况的话，所有人都清楚。可能在这个位置，房地产比我们谈论的新兴产业，要有更多的吸引力，它的股价可能是翻倍，而且是很快速的。

那这些东西实际上就是说是行业的周期性研究，这个产业研究做好了的话，我觉得对投资来说的话，这种大概都是3到5年一个周期。

比如上一轮是什么？是2014年中期（央行）开始放水，一直到2017年可能见顶了。

然后再往前就是2009到2015年左右，实际是3-5年为一个周期。

所以在房地产行业，我觉得是倾注多少的精力和心血，在中国都是不为过的行业研究。

所以我觉得这个我以前在内部讲话里面提到，比如说很多人自下而上看股票，但是往往最后会落到房地产周期上去，这个决定性的影响了，自下而上最后的风险在哪里？它的核心风险在哪？

如果房价崩了的话，对企业也会造成很大的影响，比如茅台酒啊，消费升级啊通通打回原形。所以说这些东西我觉得是非常值得研究的。

包括说像我们具体地投资一些一二线房地产，可能我们会看一个核心城市的核心地段的房子，可能还是很有价值的。

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望正资本王鹏辉：房地产会崩盘吗？

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