专家说｜2018下半年房价会跌吗？ 2018年5月份

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2018年5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

据中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。

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在楼市调控进入第三个年头，还能保持如此强的政策高压，足见此轮调控的与众不同。当然，政策只反映了楼市的一面。另一方面，则显示出楼市在这轮调控中的抗药性之强。

尽管上半年房地产调控创出历史新高，而且北上深房价也被成功“阻击”。但二三线城市的房价却如脱缰的野马继续“一路狂奔”。70个大中城市中，4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、三亚和海口等这三个地方。

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那么，2018年上半年国内房价为何会屡调屡涨？

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经济学专家张平认为主要有以下几个原因：

第一，今年第一季度新增信贷用于居民中长期贷款的资金占比近4成，而开发商在融资方面却面临困境。

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这些新增的个人房贷主要是流向二三线城市，全民炒房时代正在火热进行中。

第二，棚改货币化安置和人才争夺战，导致二三线城市的房地产“供不应求”的局势日趋严重。

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对于二线城市来说，引进各地人才之后，也增加了购房的需求，供需紧张局面进一步助推房地产市场的上涨预期。而对于三线城市来说，棚改货币化安置，使得原来并不一定要买房的棚户区居民成为刚需。这些举措虽然成功去除了高库存，但当地房价上涨在所难免。

此外，由于之前地方政府限制开发商新楼盘的价格，使得二手房价与新房价格倒挂

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，也就是说新房价格反而低于二手房价，而恰好地方政府希望通过“摇号购房”给更多市民以公平购房的机会。如此一来，谁都知新房比二手房价格还便宜，谁买到就是赚到，原来那些不需要购房的市民也加入到“抢房摇号”的争夺当中来。

第三，所有房地产板块均被炒房客轮炒一遍。

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本轮房价上涨行情始于2015年6月，是深圳为代表的一线城市及部分二线城市房价开始领涨。到了2016年10月一线城市受到房地产调控，热点二三线城市随后跟进。

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在全国累计迎来近200次调控的背景下，土地一级市场热情逆势高涨，我们可以看到一组数据，2018年，50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元，同比暴涨57.6%。

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这场大卖中，二三四线城市是主力，杭州、苏州夺下前五个月卖地冠、季军，全国6个卖地破500亿元的城市，有5个是二线。

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（图片数据来源：中原地产；制图：财经观潮）

杭州1~5月卖地1391亿元，同比涨幅高达246%；苏州卖地681.8亿元，同比上涨77%。重庆、北京、郑州、济南均超500亿元。累计卖地收入突破200亿元的城市有25个。

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另外，佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市全都大卖，截止到5月卖地收入均超100亿元。

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目前情况是一线城市房价基本被控制住了，二线城市“人才引进”热潮也将会暂告段落，三线城市的棚改也将逐步收尾。

那么，中国楼市在进入到了下半年，房价的走势将会怎样呢？

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对此，张平认为国内房地产已经历了三年半的大涨，正在上演最后的疯狂，下半年逐步回归理性。

首先，住建部近期分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，这些近期房价最后补涨的城市。

目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。

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事实上，如果这次住建部约谈各热点城市后，房价还是出现大涨，那么接下去的问责制，将会给地方政府带来巨大压力。

所以，一些地方政府通过主动调控房地产政策予以积极回应。下半年，随着限购、限售，再加上房贷利率不断上调的效果，国内房地产市场将大幅降温，一二线城市房价会出现小幅调整。

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而前期上涨过快的三四线城市房价，如果没有限售令的出台，三四线城市新房价格很可能出现大起大落的结果，同时二手房价格会出现有价无市，投资者想抛售也很难。

其次，开发商债务率高筑，今年下半年至2020年都将是还债高峰期。

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资料显示，房地产的还债高峰在6月份正式开启。房企们今年还有1717亿元人民币债券需要兑付，未来三个月的到期规模分别是170亿元、188亿元和227亿元；

更要命的是，今年四季度房企债务到期压力进一步增大，届时需要准备共计877亿元资金来兑付到期的债券。

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随着，债务高峰时期的到来，给房企生存带来前所未有压力。面对债务偿还期的集中到来，开发商只能通过降价促销，来回笼资金。所以，今年下半年开发商大幅度打折促销概率很大，值得投资者期待。

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2018年上半年房地产正面临“高烧难退”的格局，但下半年会因房地产调控的深入、长效机制的建立、房企回笼资金需求的到来，将很快降温，而且除了一些限售的大中型城市，其他的前期各热点城市的房价将出现一定程度的调整。所以，对于普通购房者来说，等到下半年再来看国内的房价，可能又有一番不同的感受。