高度警惕房地产市场的过剩情况

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高度警惕房地产市场的过剩情况。

总体而言,中国住房是严重的结构性过剩

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。从我懂事开始,农民就在不停的造房子。等我读大学的时候,中国的大城市相继进入了高速的拆迁期,拆到现在20年了。今天的大城市和20年前相比,等于基本拆干净重新造了一遍

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。几十年来,我们把绝大部分收入都投入到造房子上去了。中国的住房过剩的苗头已经显现。

但是,还是有越来越多进入大城市的大学生

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,天天抱怨买不起房子,甚至是租不起房子。这是什么原因呢?这叫结构性过剩。十年前,全国各地平均的造房子,京沪省会,地县乡村,全面开花,处处造房。但中国城市化的进程是,人口快速的向大城市和特大城市聚集

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。这导致了两个非常明显的后果:

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一是以京沪广深为代表的特大型城市

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住房短缺,房价暴涨,原来的居民只要早两年买房,涨价收益超过了十代人的积蓄

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。这是非常荒唐的,也是不应该的。

二是乡村大量的房产被废弃,中小城市也就是春节热闹几天,平时没什么人流

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。住房供求关系,两极分化,非常明显。大城市造房子和小城市造房子,在硬成本上实际是一样的,但是收益却截然不同。这就是经济学的问题了。

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宏观问题,普通人也无力解决,你只要大概知道就行了。微观问题,涉及到每家每户对未来生活的规划,必须高度警惕。

1,人口向特大城市,省会和发达地级市聚集

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,是大势所趋,浩浩荡荡,不可逆转。特大城市和热点地区的住房,在今后5到10年内还将处于供不应求的状态,如果你们准备在大城市定居生活,要及早安排

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2,小城市房产只适合自住

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,绝对不要投资。小地方,人口外流,优质高收入人口纷纷走了,即使今后有农村人进城接盘,他们的支付能力也是微弱的,你很难指望什么收益。 地级市分化趋势,即将开始

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3,中上档次地级市,省内前三名城市

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是可以指望的,长期持有,能够跟得上通货膨胀和m2的增速。

4,中下档次的地级市和非热点县级市,只能买自住房

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。有钱的,高学历的年轻人走了,进来接盘的,主要是辖内县乡的农民和普通家庭

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,支付能力较弱,货币负循环

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。这类地区不适合任何的战略投资,你就把房屋看作是消耗品,使用品,而不要赋予任何的金融属性。

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2019-2020年,货币政策会偏紧

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。小地方的楼市不会迎来春天,是一种很微妙的平衡。在大中城市上班挣钱的外地人,因为各种原因买不起或者买不了工作地的房产,看到大城市房价的趋势,心理焦虑,回老家接盘,成为楼市去库存的最后买单侠

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。这个过程,会带来局部性和短期的上涨压力。但以2年的周期来看,这种压力是会很快释放的。

结论

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:特大城市和大型城市是多数年轻人将来的工作地和居住地

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,下一代长期定居的地方,所以要及早的解决住房。老家也就是父母养老,或者今后自己退休生活的地方,2室1厅足够了

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课后作业:请用五个字归纳本文的中心思想。


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