深度干货以泰州为例，教你预判三四线房价三四线城市为什么也会暴涨？北上广深

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三四线城市为什么也会暴涨？

北上广深的房价限购对三四线有何影响？

被忽视了的三四线，未来房价如何判断？

如果你只想看方法，请直接拖到最后

如果你想看实操，请一点一点看完

如果你有任何疑问，请在评论区留言

有问，必答，有喷，不怼

泰州

不是泰山所在的那个州

也不是浙江的那个台（tai，一声）州

更不是泰国

人家是正经的江苏省地级市

是江苏长江经济带重要组成，部分

是上海都市圈的核心城市，之一

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泰州距离上海

235公里

驾车需要3.5h

刚好可以横穿一个泰国的距离

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让我们先了解下泰州的基本状况

据泰州市统计局数据显示

2018年泰州市常住人口为465万

相当于上海的1/5，杭州的2/5，南京的1/2

2018年1-4月

泰州市关键经济数据指标如下

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在最新的一二三四线城市划分中

并没有找到泰州的身影ORZ……（实际上为三线）

2017年的房价工资排名中

泰州排名第7/13位

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但是

在过去全国皆涨的大背景下

泰州的房价，依然从2015年的不超过6500元/平

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上涨到了现在的9926元/平

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对哦，这是二手房房价，不作数的，让我们来看一下新房房价：

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而成交量也在这波浪潮中，迅速暴涨：

泰州：商品房成交套数同比涨幅超过

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100%

根据国信证券的统计，在有完整的房地产日交易数据的62个城市中，2017年以来（1月1日至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。这些城市绝大部分为三、四线。

其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。

也许是因为涨价过于离谱，也许是因为响应中央号召。

也许是为了跟随同样处于上海都市圈核心城市之上海的限购脚步。

总之，2017年3月，泰州便出台了专门针对房地产市场的监管政策。

文件的主要内容是加强房地产的备案、预售等新房前期管控。

此文件，史称“泰五条”，而在“泰五条”之后，2017年8月，“泰五条”升级。

加强了原有的政策，其中包括：杜绝炒房卖号、禁止捆绑销售、严格预售许可、扩大备案范围，以及，购房人购买房产后未超过两年，禁止上市交易。

漫长的铺垫之后，终于要开始我们今天的正文了

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通过上面的数据与文字，我们会产生这样的疑惑：

为什么泰州在江苏省，且距离南京更近，却是上海城市群的核心城市？
说好的长期看人口，中期看土地，短期看金融，但为什么泰州会出现15-17年的暴涨？
为什么像泰州这样的小地方都要严格管控房地产市场？
明星城市的发展有无数的学者/大师分析，那么小城市的发展，该如何评估？

接下来，请容我一条一条回答你

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1.为什么泰州在江苏省，且距离南京更近，却是上海城市群的核心城市？

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关键词：城市群上海

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在国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》中，智慧城市被纳入规划之中。规划明确要求要推进智慧城市建设，统筹城市发展的物质资源、信息资源和智力资源利用，推动物联网、云计算、大数据等新一代信息技术创新应用。规划更是明确了有关智慧城市建设方向的六项指标，其中包括信息网络宽带化、规划管理信息化、基础设施智能化、公共服务便捷化、产业发展现代化以及社会治理精细化。

国家级城市群是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式

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，城市群是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的庞大的、多核心、多层次城市集团，是大都市的联合体。

国家级城市群一般是指在特定地域范围内，一般以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市为构成单元

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，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

截至2018年2月初，国务院共先后批复了7个国家级城市群，其中就包括泰州所在的长三角经济群

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。

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结论：

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泰州虽然更加靠近南京，虽然属于江苏省，但是因为上海的城市地位，以及国家的城市群规划，泰州被划分入大上海城市群之内也是必然的结果。

中国的城市发展已经进入了第二阶段，即：不以单个、不以特大城市发展为核心，而是更多的倾向于城市群，倾向于二三线城市的发展。所以，才会有最近非常火热的粤港澳大湾区城市群，才会有老牌的发展最好城市最多人口最多的长三角经济群，才会有北京-雄安-天津的京津冀城市群。

未来的城市发展如此，未来的房价发展也是如此，当距离因交通而不再成为问题，当户籍制度因人才新政而分崩离析，割裂的房价便会以城市群为基点，和缓地过渡。一线城市的大门缓缓关闭，城市群的帷幕，却在渐渐升起，而泰州，也必将随着这次的城市群崛起，而焕发新的生机。

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2.说好的长期看人口，中期看土地，短期看金融，但为什么泰州会出现15-17年的暴涨？

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关键词：三四线城市房价暴涨

泰州的房价暴涨不是偶然；泰州的房价上涨不是个例。在过去的16-17年，全国很多的2-18线城市，都出现了大面积的房价上涨。

因为政策。

一来是国家的去库存大方针提供给了这些城市里的居民很多金融与税费上的优惠政策，二来是大量的棚改、拆迁、城市化运动，导致了突然出现的大量持有巨额现金的买房“刚需”。

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而泰州，正是这若干2-18线城市中，非常典型的代表。

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3.为什么像泰州这样的小地方都要严格管控房地产市场？

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关键词：房地产监管限购

因为小城市的房地产，太容易被引燃了。因为整个城市的流通盘很少，因为房产属于易涨难跌的刚需性商品，因为房产的持有成本几乎为零，因为通过房产撬动金融杠杆非常轻松。因为在核心一线特大城市被限购之后，汹涌的资本便会疯狂地寻找出路，二线城市算是出路，特大城市周边的卫星城也是出路。而没有基础的房价猛涨，必然会迎来没有极限的房价暴跌。

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为了避免这种事情在泰州发生，于是便出现了我们看到的泰五条，以及泰五条PLUS。

但是，我们也能够看得出来，“泰五条”并没有限购，它只是在通过监管避免房价失控，它只是在通过限售抑制短期的炒房。但如果你是长线投资，如果你是生活其中的普通百姓，你依然可以开怀购买。这就是泰州，嘴里说着不要不要的，其实身体上还是蛮诚实的。

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4.明星城市的发展有无数的学者/大师分析，那么小城市的发展，该如何分析？

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关键词：小城市房价

这是本文的最后一部分，是啊，北上广深很厉害，重庆发展很迅猛，杭州有阿里巴巴，天津西安成都有人才新政，即便是小城市丹东，还有朝鲜的改革开放。但是，如泰州一样的城市，那些没有什么大新闻的城市，就不重要了么？就不值得去述说了么？生于斯长于斯的我们，就不值得去挂念了么？

其他人不CARE，但我在乎，我这一次说三点：

了解我们所处的城市，在国家规划中的具体位置。
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以泰州为例，她属于江苏省这一个教育和经济大省，拥有着不错的历史文化基础，还处于目前发展最完善的长三角经济群之中。所以，在未来城市群的发展之中，它的房价会与城市群中其他“核心”城市的房价越来越接近。
了解我们所处的城市，政府的城市规划情况。
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牛B的城市摊大饼，二B的城市开新区。因为新区有风险，开辟须谨慎。如果没有足够的经济基础与流动人口，即便建好了充满高楼大厦的崭新产业园区，也只会是一个又一个鬼城，比如曾经的滨海新区，比如现在的鄂尔多斯。通过衡量我们的城市能力，来判断是否买入新区，来判断时候要在老城区购房。
了解我们所处的城市，人口与产业情况。
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有人说，杭州是因为阿里巴巴而快速赶超，有人说，合肥是因为科大讯飞才迅速知名，有人说，先要借着无人机一飞冲天，有人说，成都在重点发展人工智能……那么你的城市里，创造最大产值的企业，是国企、外企还是私企？从事的是第一、第二还是第三产业？员工的工资怎样？企业的发展如何？看一个城市的龙头企业，可以看出这个城市对于商业的态度。