2018年还适合买房投资吗? 本文2456字丨阅读时长约为4分钟上周

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2018年还适合买房投资吗?。买房|郁亮|券商|时机|小a---

买房|郁亮|券商|时机|小a---

本文2456字丨阅读时长约为4

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2018年还适合买房投资吗?。买房|郁亮|券商|时机|小a---

上周有几个人都在问我，现在还适不适合买房投资?

如果你是在一线北上深，我的答案是不适合。意思是，自住房可以买买买，但买房投资要三思。

也是巧了，昨天和朋友聚餐，她也跟我说了一个网友的买房故事，我也顺便写出来跟大家分享一下。

故事的男主角A，2016年毕业，17年3月北京买房抢在山顶，3月下旬北京出了最严的新政，之后房价大概缓缓跌了10%左右。

他当初买的房子需要月供两万，为了还贷，于是从银行跳槽到了券商。

但最近两年算是持续的慢熊市，券商的效益不好，被迫降薪酬，目前的月入才7k。

所以啊，A就觉得自己好像买房、换工作的时机都不对，导致现在的生活被还房贷弄得一团糟，感觉人生被这个世界戏弄了。

相信很多财友听完我讲这个故事，第一反应就是“活该，没实力强行上杠杆买房，现在后悔了吧，哭了吧...”

我朋友说完以后，问我啥感觉。

要我说，A本人其实也没犯什么明显的错误，就是顺着历史大流走了，他最大的错就是运气不好，没赶上两大好时机。

1.房价好时机

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2017年初是北京房价最疯狂的时候，不开玩笑，当时很多房子真的是一天一个价，经常你和房东谈了一晚上谈妥了，第二天就打电话过来反悔要涨30万-50万。

晚买一个月，五六年的薪水就送给房东了。

那种对房价上涨的恐慌，以及逼空的氛围，没经历过的人是不能理解的，很多有能力买但还再三犹豫的刚需都是被赶鸭子上架，连滚带爬的匆忙上车，相信男主角A也只是其中之一。

2.换工作的好时机

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至于从相对稳定的银行跳到收入波动较大的券商，是为了增加收入，这也没啥好说的，谁能想接下来A股行情这么渣。

如果早2年毕业呢?

2014年毕业，2015年3月买房，跳槽到券商，正好赶上2015年惊天动地的大行情，券商那里开户量暴增，交易活跃。

很多从业人员的年收入都是常年的3倍以上，别说月供，可能都提前还了一部分贷款了，再加上房价涨了一倍，已经算是个人生小赢家了。

这样的人有吗?太多了，有几个经常一起吃饭的朋友就是。

所以给他们养成了一个毛病，就是聚会的时候，喜欢侃侃而谈自己成功的选择和投资经验，其实大家心里都明白，并非眼光有多高明，就是一出来就踩对了节奏而已。

……

生活中，绝大部分人是没有能力判断大类资产的牛熊涨跌的，包括专业人员，一样看不准。

财女想说的是，即便是那些专业的分析师对股指的涨跌其实也靠猜。而房地产行业，资深如王石、郁亮、任志强这些人也说错过好几次。

万科就是对大势判断有误，战略保守了，地拿少了，才踏空了这一波地产大牛市。

具体到普通老百姓，其实就是听天由命，书读饱了就出来跑社会，年龄到了要娶媳妇，就打算买房了，顺着自己的年龄做这个年龄该做的事。

所以北漂的70后几乎都有房，而且大都买的极其便宜，没法羡慕，人家年纪在那儿呢，时间踩上了。

北漂的90后，选择空间已经很小很小了，上面讲到的男主小A可能家境比较好，还有奋力一搏的机会，但95%的毕业生连赌一把的筹码都没有。

但也不要伤心，毕竟2018年的现在，财女认为并不是买房投资的好时机。

依然老规矩，算笔账说服你。

首先，我们先纯粹从经济角度考虑，以现在在租的房为例子，房价按照600万来算，租金6000，租售比=1:1000，这个数据的确让人吃惊。

毕竟和国际上通用的比值差的太多了。

国际上，建议值得投资的房子租售比大概是1:240~1:320。也就是按照国际最差标准，这套600万的房子，至少能月租2万，才值得投资。

这个标准咋来的呢?

全球国家银行的利率大概是确定的，年化5%左右。1:240的租售比，也就是240万的房子，一个月租一万，一年租金12万，算下来正好利率也是5%。

如果租售比大于这个比例，你就可以去贷款买房了，因为租金可以抵贷款没问题。

但如果小于这个比例，你可以把房子卖了钱放银行，再同样租这个房子住还有得赚。

还是以北京600万的房子举例，假如你全部套现，去做银行理财，按保守的5%计算，一年赚30万(其实中国这几年平均理财能到7%，收益就更高了)。

算一下，你的月租金要收每月2.5万，才能高过银行理财的收入。

但实际情况，你现在租金是一年8万，拥有这套价值600万的房产，如果不升值，只是租出去，一年亏本22万。

持有房子每年亏本的钱如此之多，更不用说贷款+借钱买房了。

借的钱不算利息的话，贷款每年还要出5%贷款费用。

可以粗略算一下，一套600万的房子，首付180万(买房投资的人基本都不是首套，首付比例一般要＞30%)，贷款420，贷款20年的话一个月还2.7万，一年还32.4万，贷款前几年基本偿还的是利息。缴纳180万首付，按照5%银行利率，一年是9万，持有成本其实是一年40万。

600万的房子一年涨价10%，也才660万，各种手续费算下来基本可以抵平损失。

要想赚就只有期望年化15%以上了，或者持续保持10%左右的增长。

你愿意去赌一把吗?有闲钱是可以的，但是如果你搭上全部身家去做这件事情，去劝你还是算了吧。

关键是如果买600万的房，我只能享受租金为6000的房子。那我如果不买，同样的钱，我可以去享受租金1万、环境更好的房子，到年底我的总资产还会多出30万。

我这样说，很多人可能觉得我在胡扯，他们心里想的是，“北京毕竟是首都，肯定还会涨，跌的几率很小,反正不会赔，但如果涨了，没买岂不是吃亏了吗?..."

你可以回想一下，去年大中型的热点城市，短时间内普遍上涨了50%+。那么按照以往年增12%算，是不是得有三年不能涨的?

我们站在2028年回望2018年的今天，2018年-2028年绝对不会出现2008年-2018年的形式了，不会再涨十倍了。

不是说中国经济和房地产的问题，是基数是不一样的，从4000到20000，是五倍，从20000-100000需要多少年呢。

的确，北京的确需求一直大于供给，所以我并不认为房价十年之内会降，但不降不等于合理，不等于值得购买，这是两回事。

从宏观上看，中国现在的房价状态，的确还有可能涨，但是从概率上来讲，我不愿意去赌。

可能有一天，物价继续提升，600万的房子一个月租金到2万了，那时候，果断买房，不犹豫。

但如果真的这一天到来了，物价基本会是现在的4倍(因为租房价是跟生活水平直接挂钩的)，经济体系不出大问题的话，收入也会是现在的四倍，再买个600万或者1000万的房子已经不是什么问题了。

其实就是那时候房子已经贬值了，或者说房价已经回归理性了。

说的口水都干了，总结一下，主要想说的就是，如果是自己住的房子不要犹豫，尽早去买，借钱买，不要管短期的价格波动。早买早住，早享受，人生才是最值钱的。

但，如果你是投资，特别是想投资在一线城市北上深这样的，那你就要三思了。

十年前，只要是方向对了，我都对你说买!买!买!但是放在现在我必须给你加很多限制条件。

“房价不可能降的，早买早赚”，这句话并不严谨。

别跟我说那些职业炒家，为啥不受市场环境影响，能持续买进。

他们和你所谓的买房投资不一样。

他们不买三四线，不买商铺和公寓，基本不出主城区的，他们甚至不碰期房，大的炒家他们手里都有几十套随时能变现的房子，他们还有稳健的现金流(租金)，他们大多已经布局五年甚至十年。

现在即使楼市不行了，房价腰斩，与他们何干?

他们买入的都是位置最好、价格最低的房子，也就意味着人家，永远在安全线上。

如果你也是如此财大气粗，那也不会问我该如何买房投资赚钱了是不是?

可是你，扪心自问，如果你赶上了腰斩的行情，受得了吗?不要说房价腰斩了，就是下降20%，你的精神就要破产了吧。

记住一句话:人生的难度在于知时、知度、知止。

好消息

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