“楼市没风险，但没人能占房价便宜”任志强这话是什么意思? 2018年的6月9日

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2018年的6月9日，也就是前天。任志强去了厦门，参加了泰禾组织的一场名叫“对话任志强，论道大厦门”的城市发展论坛。

厦门最近一年的日子不大好过，外界质疑厦门楼市前景的声音一直没断过。

虽然他作为地产商，干得并不算出彩，但是作为楼市的多军的领头羊，一贯以鲜明犀利观点著称的他，圈粉无数。地产商们，请任志强做场演讲就对了，这比花大把的银子去其他渠道做投放，抬升行情要划算得多。

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无意为厦门做宣传，只是看到了任志强的最新观点，来跟大家分享一下:

1、城市化进城无法抵挡，房地产市场根本不用担心

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他进一步补充，要实现“十六大”提出的小康，现代化，城镇化率要达到70%以上。城镇化结合独居人口的扩大，房子的需求会越来越大。

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城镇化的确是房地产的红利之一。过去的20年，城镇化的不断提速造就了房地产的黄金时代，即便到了，目前的白银时代，大地产商依然在狂奔，销售额增速反而越来越快。

不过笔者认为城镇化率对房地产的利好，并不能简单等同于“房价利好”。租房是非常重要的环节，而且分量会越来越重。

目前中国的大部分城市，本地收入都买不起房子，买房子要么是靠家里凑首付(这个不丢人)，要么是去收入更高的城市工作攒钱，然后去老家买房(三四线城市这一波行情，部分就是因为回乡置业需求的释放)。

接下来的城镇化，或许会有很多人进城，但问题是这些人在城市几乎是一张白纸，按照目前的房价水平，从无到有的难度是20年前的几十倍，他们必然会更长时间停留在租房的状态。

2017年，中国的房地产销售规模已经达到了13万亿，已经是天花板了，2018年预计会低于13万亿。但租房市场正在快速成长，目前在1万亿左右，预计到2025年将突破3万亿。

已经有越来越多的地产商布局租房市场，他们自己拿地运营的长租公寓主要是中高端产品，他们参与改造的城市旧房属于刚需租房产品，总之城市的租房人口比例还会大量增加。租房市场是房地产行业的缓冲期，现在房租正在加速上涨，通过这种方式缩小租金房价比，也是在抑制泡沫。过去一年，北京的房价是下跌的，但房租却同比上涨了10%。

而且，城市化利好的不仅是地产商，更是房产中介运营机构。未来地产行业的分工会进一步细化。地产商持有资产，房产中介运营仅够负责运营，共同分享蛋糕。而且未来租房主要供应方并不是地产商，而是各类民房，也就是来自C端的供应，这些也是房地产中介运营机构擅长的。

以上是我想提醒大家的。

至于房价，目前全国几十个城市，几百个上千个调控通知，已经将购房市场锁死，大涨或大跌都不可能。

以住建部约谈的这12个城市为例，有些城市限购没动，限售倒是先推出了，这说明调控的策略仍然是希望通过限制流动性来说稳楼市。

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2、看好楼市，想占房价便宜的人从来没有出现过

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这话说的相当有味道。

那些靠炒房而身价倍增，几十万的资金进去，最后滚到几千万的身家，大有人在。2017年6月份，中国银行业协会发布了《中国私人银行行业发展报告》，报告显示千万高净值人群则达到了134万人，其中职业炒房客为15%，差不多是20.1万人，排在第三，高于职业股民。这些不都是赚钱的人吗?

那么任志强这话该怎么理解呢?

我的理解是这样的:从宏观的角度来说，中国的房地产不断发展，房价不断上涨，但另一个事实是中国人的负债率也在加速攀升。过去10多年，中国家庭负债率已经涨了2倍。

因为房价快速上涨，没买房的人，身价实际在缩水，而买了房的人，实际上是被房地产所“绑架”。以成都为例，过去这2年多的行情，房价是翻番，但杠杆率和负债率同样翻番，买盘远大于卖盘。老百姓扛起了大部分的债务。

2018年一季度央行《城镇储户问卷调查报告》显示，只有不到1成的人认为房价的确在上涨，所有参与者都乐此不彼。那些高位套现的人，后来大部分人也动用更高的杠杆杀回楼市了。

报告还显示，中国家庭“负债率”已经超过60%。所以市值超过300万亿的房地产，是根本经不起规模性套现的。在二手房市场，超过1%的换手率，都已经非常惊人了。

此外，任志强说的还有第二层意思，自住买的房子不吃亏，毕竟大盘是稳定的，套现不容易，但上车同样不容易。

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3、房价的平均涨幅看两个指标的差值，商品房销售额和销售面积。

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任志强表示房价上涨的秘密，就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快，反之房价下降。

这一点，很多人都知道，我曾经也说过。很简单的逻辑，如果销售额同比增加了1倍，但销售面积只增加了50%，很显然房价是涨了。

任志强表示，今年一季度平均房价上涨了8.5%，调控如此严厉，这个幅度的确很高。但一二线城市限价执行得还是比较到位的，这里的主要因素来自于三四线城市，棚改到了攻坚阶段，最后也越疯狂。

等到两三年后，棚改彻底退出，三四线城市的行情也将逐渐归于平静。

至于任志强，是真老了。