上海人率先“摇醒”了今年的上海楼市很“清凉”

自从上海宣布开始摇号买房，南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等城市纷纷效仿，并陷入疯狂模式：杭州万人排队摇号买房、南京第一个摇号项目中签率低于7%等等。

各城市抢房大战愈演愈烈，依然疯狂。只是方式从过去的排队买房变成现在的排队摇号。

除了上海。

上海楼市黄昏来了？

一、恶性毒瘤，谁为怪圈买单？

熟悉上海楼市的人应该经常听到这样一句话：“离市区那么远，周边还没地铁，都卖XX万，开发商想钱想疯了？”

其实不是开发商疯了，是这个圈子的人疯了，是这个生存链病了。

政府高价卖地；开发商疯狂高价拿地；媒体、中介、销售整天营造房价要涨的氛围；购房者见新房就蜂拥而上；房子不仅不愁卖，还要高抽佣金，房子想不贵都难。

天道有轮回，苍天饶过谁，谁为这个怪圈买单？

有人说：

怨政府

，政府不让房价降下来，加之地价又贵，是房价上涨的主要推手。

随着城市规模的不断扩大，上海市区已无多少建设用地，加上外来人口越来越多，需要更多的住房跟生活设施来满足日常需求，在寸土寸金的上海，加上政府要保证财政收入，因此也不得不高价卖地。

有人说：

怨开发商

，无利不起早，是商三分奸。

其实开发商也难，没有几家开发商不欠银行钱的，负债率越来越高。另一方面，开发商不拿项目便会实力削弱，被其他开发商排挤出市场，甚至吞并，只能举债拿地，高价拿地。为了收回成本，产品自然要卖的贵，加上项目的营销等一系列费用，房价不涨都难。

还有人说：

怨媒体、怨中介

。

房产媒体在这个圈子的生存状况很微妙，很尴尬，房产媒体要维系生存，就要向开发商分一杯羹，开发商除非有很硬的后台，否则是不愿意得罪媒体的，要知道媒体这个无冕之王随便扒你一点黑料都会让你受不了，所以大部分开发商情愿花钱免灾，只是大家都不愿意捅破这层薄薄的窗户纸罢了。

房产媒体的现状就是：向开发商要广告，养活拿着几千微薄月薪的小编，因为全靠他们指导着年薪数十万、数百万的人购房。俗话说：拿人手短，吃人嘴短，收了人家的钱，必定要为人家办事，理所当然，无可厚非。

相比之下，中介更像一个赤裸裸的流氓，目的很明确：忽悠你买房，我好拿佣金。

所有一切，都在推动着房价的上涨。

二、压力转嫁，购房者做冤大头！

房价上涨的压力，全是购房者一力承担，我这么说，在座的各位应该没人反对吧。

开发商私自涨价，业主拉横幅、抗议等早就有过先例，事实证明并无卵用。对中介非法收取茶水费等额外费用，即使事件被曝光，因为取证困难等因素，购房者也只能自吞苦果。

最近有自媒体曝出

上海浦东项目幸海尚南坊未取预售证，中介就开始收取茶水费销售

的违法事件，也仅仅是得到了开发商的否认，处理结果当然也是不了了之了。

买了房的人迫切希望房价要涨，恨不能再多买几套，买不起的满脸懊恼，天天诅咒这该死的房价。

三、往年稀里糊涂，今年大彻大悟

从成交情况来看，此前上海新房月成交破万套是日常，新项目开盘彻夜排队、通宵抢房现象时有发生，而 2018年1-5月，上海新房成交量基本维持在4000套左右，（ 2月受春节影响更低）远远低于往年的成交量，时至5月尾，

上海楼市依然波澜不惊，甚至有些“清凉”

。

加上政府迫于压力限价限售，开发商为获取更大利益，一些项目更是捂盘惜售，比如上海宝山的滨江公园壹号，几年之前便已达到了销售条件，而开发商就是不肯卖，被业界笑称“姨妈盘”（每月都号称要开盘，但一直没开）。一边是真正想买的买不到，一边是不想卖，因此新房成交量难有突破。上周全上海市更是仅有一个商品住宅项目入市。

另一方面，

真实的购房者相比之前也冷静了许多

，想入手的也都在观望，而没有居住需求的投资客更是如此，这一点可从新房成交数据、参与摇号人数上真实的体现出来。

从摇号数据来看，

5月上海共10个新项目2200套房源入市

，摇号人数与推盘量差距巨大。

摇号是一个新盘蓄客多少、销售好坏最直接的一个反应。一个新盘卖的好与坏，参与摇号的人数基本就能反应出来。

从近期的新盘开盘摇号情况来看，上海的购房者不再是见新房就蜂拥而上了，而是更加理性了。对于项目的居住属性：交通、价格、户型、质量等因素的考量比重越来越强。

上海全市5月主要推盘项目摇号情况：

从5月新推盘的摇号情况来看，仅有紫竹半岛花园

一个项目的摇号人数多于推盘量

，其他项目的摇号人数与推盘量均有较明显的差距。

而同期的御品园林、禹洲雍贤府、同润金色橘苑等楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下，特别是御品园林的摇号人数只相当于推盘量的11%。

随着4月供应端的放量，供不应求的情况在新房市场出现得越来越少，

市场预期总体趋向于理性

。

当然，不同新盘项目摇号情况的差异依然存在，受到多种因素的影响。

1、产品性质影响

例：新项目御品园林本次推出的产品均为别墅，套均面积高达343平方米！这样的大型别墅项目，其

受众群体是十分有限的

，这是导致其摇号参与人数稀少的重要原因之一；同样推出别墅房源的海德花园，摇号人数也较少。

此外，一些位置过于偏远的楼盘，由于其在交通和配套设施方面的劣势，其购房群体也较为有限，如摇号比重较低的临港万祥的同润金色橘苑，本身就处于上海东南角，距离轨道交通站点距离在4公里以上。

2、项目稀缺性

例如紫竹半岛花园摇号人数远多于推盘量，该项目是吴泾地区新房市场近几年以来的“独苗”，自2013年以后，吴泾板块再无大批量新建商品住宅，加上近期的供应低谷，上周全市仅有紫竹半岛花园一个商品住宅项目推盘入市，因此该项目受到了很多人的关注。

3、价格因素

今年以来，摇号情况较好的楼盘，往往是

价位低于周边二手次新房的项目

。反而言之，如果失去了价格方面的优势，项目的去化就很容易放缓。例如摇号比重不足三成的深城投十一街区，其报价在3.89-4.39万元，相较周边的佳兆业壹号、嘉宝紫提湾、东方豪园等项目没有明显的价格优势。

深城投十一街区与周边主要二手房项目报价情况：

结语

为了控制房价，为疯狂的房地产市场降温，政府采取摇号买房措施，而摇号买房从根本上解决不了问题，其他城市的摇号阻止不了购房者万人抢房的疯狂与热情。

反观最先发布摇号政策的上海，购房者对新项目的摇号热情逐渐降温，在新房源面前不再那么饥渴，入手更理智，众人皆醉我独醒，上海人民率先醒过来了。

2018年伊始，部分新房项目摇号过热的行情，只是之前供应量较低，需求长期积累所造成的。随着供应端的放量，供求关系得到了进一步的调节。后期将有更多的新房项目，面对着目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题，这都

将增加它们以价换量的压力

。

时过境迁，物是人非，万事都不是一成不变的。房地产疯狂了数十年，在政策严打之下，渐渐由病态走向正轨，购房者越来越理性、投资客由疯狂转向观望，由观望转向退场，整个房地产市场日趋平稳，很难再有大起大落。

对于意图在新房市场入市的购房者而言，也应该在供求关系趋向缓和的情况下，进一步保持理性步调，谨慎出手了！

—END—

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编｜杨三

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