深圳房改放大招!房价“香港化”还有多远? 摘要:深圳创富能力太强

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摘要:

深圳房改放大招!房价“香港化”还有多远?。房改|房价|深圳|香港|放大|制度改革---

深圳创富能力太强，人才源源不断涌入，房子的需求极大

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撰文|张银银

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深圳楼市最近有大动作。

在前几天召开的深圳市深华住房制度改革新闻通报会上，发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，明确了面向未来18年的住房发展目标:

到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占住房供应总量的60%。

据悉，在未来，深圳还将陆续出台其他政策以推动“房改新政”的落地。

对了，还说人才住房可以6折买，对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

上述大招意味着什么?在杠杆游戏看来，可能还能看出未来我国楼市的一些走向。

有必要说的是，深圳的深化住房制度改革计划，还只是一个征求意见稿。分解来看，有这些关键词:深化住房制度改革、多主体供给、多渠道保障、租购并举、住房供应与保障体系。

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从这份文件中，杠杆游戏读出了这些意味:

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住房制度改革势在必行，深圳房价涨时打头阵，解决高房价让中产有房子住，不管是否买得起时，深圳依旧是领军者。

特区、试验者，深圳与生俱来的符号。未来，体量较大的城市，都会有类似改革。

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深圳的多主体供应、多渠道保障虽然都有“多”字，但详细去看意见稿可以发现，很明显，实际的土地主要供应方还是地方政府。

这就意味着，未来握住土地供应多寡、想要主导房价的，依旧主体明确。

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租购并举、住房供应与保障体系，意思是说，未来商品房买不起，一方面可以自己想办法，比如买到郊区，或者其他行政区。另一方面就是接受租房。只要你有工作，你租房，你应该有的各项公共产品，还是有的，比如最关心的教育。

只是，抱歉，房子买不起是没有的。打折的人才房，主要是给人才的，而且总量还是有限的。至于地段好不好，那是另外一回事。

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各大城市未来在做上述努力同时，调控继续。

媒体说，此举为“房改”20年之后的重大调整。其中，保障型住房比例不低于60%的举措引起广泛关注。

首先，杠杆游戏先做一个总量和结构分析。170万套，2018年开始，到2035年，总计18年，年均接近10万套。

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而这两年，深圳年常住人口增速都在五六十万。

当然，部分群体，有些对居住的要求没那么高，比如还有的通过宿舍、城中村、自己租房包括群租等解决。但即便如此，如果未来深圳人口增速维持这个速度，显然，这个供应计划，从总量上说，可能还是显得有些紧巴。

而未来，深圳，商品房未来仅占4成。也就是说，只有70万套左右的商品房供应，年均不到4万套。

深圳有多少实际需求，不需要杠杆游戏列举数字，以前我们分析过。而中国人，总是希望要买个房子的。

从这个角度说，如果不发生金融危机、经济动荡，意味着深圳商品房未来将成为稀缺资源。而稀缺的东西，一定贵。所以，可以说，深圳房价进入天价时代。

2016年时，杠杆游戏就曾撰文预测，深圳房价长期看将香港化--一个字，就是贵。普通中产，要靠工薪买房，未来会越来越难，甚至需要不止一代人的努力。

但是就业在这里，深圳的各项条件这么好，很多人不会离开，怎么办?这份意见稿给出的方案是，各类保障性住房，包括公租房。

这么说的话，杠杆游戏认为:

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深圳住宅供应方式越来越向新加坡、香港靠齐;

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深圳房价进入天价时代;

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普通中产要越来越靠各类保障房，包括公租房解决居住问题;

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因为新增供应总量还是显得紧张，会有越来越多人在临深地区置业，圆自己的房子梦;

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相对新加坡较好的公共住房条件，深圳各类保障房，特别是公租房的品质、面积还是不如新加坡，相对更接近香港一些。

话说回来，影响一个人在哪里发展，根本上不是房价，也不是简单的就业，而是创造财富的可能。这个可能，既包括简单的就业，找一份还不错、体面的工作;也包括，可以成就更好的职业能力和梦想;还包括，有更好的创业、创新环境。

这些因素深圳都具备，所以深圳的人才魅力很大。也正因为深圳创富能力太强，人才源源不断涌入，房子的需求极大。

从这个角度讲，深圳房价整体偏贵是合情合理的。但一个城市如果哪都非常贵，绝对又是不合理的。世界金融中心纽约、伦敦除了他的中心，大部分地区房价和我们京沪深比，真不算有多贵。

如果说拿经济金融文化中心纽约、伦敦和深圳比，不具备可比性，用旧金山硅谷作比应该完全吻合。结论是，人家大部分区域的房价和其中产的收入比，还是比深圳低。

宜居和宜业或许永远有一定矛盾，杠杆的两头总有高低，但相对的平衡如果丢掉，对这座城市的长远发展未必是好事。

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