未来最差的资产将是房产，大城市房地产“香港化”的风险巨增理解大城市的房地产价格

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理解大城市的房地产价格，需要一个框架。大城市的买房需求量是没有问题的，因为人口在持续流入，新增需求一直会发生。因此，在大城市经济增长的基本面指标之外，房地产系统里面还有一个极为重要的指标:土地+房屋的供应能力。

这个指标，可以来解释基本面因素(人口、货币、GDP)以外的房地产价格波动。比如典型代表是香港，香港人口增长是非常缓慢的(2013-2017年5年时间累积增加人口不足30万)，货币政策也紧跟美国，GDP增速常年低速2-3个点，按说是没有道理房价爆涨的。但是香港现在的房价足足是1997年最高峰时期的1.25倍(1997年香港住宅价格指数最高冲到了163.1，截至2018年3月，住宅价格指数刷新到了创纪录的368.4)。这个背后，最重要的影响因子，就在香港政府极低的土地和房屋的供应能力--到目前为止，香港的居住用地比例占全港面积的不足7%。

下面这两张图表，都来鑫圣调查。我们知道，香港房价在1997年高峰期暴跌，直到2003年企稳，但是在2011年反超1997，到现在香港房价已经连涨2年。以港岛160平米以上住宅为例，在1997年二季度最高单价为14万港币/平米，到今年3月单价超过29万港币/平米。买一套40平米的细屋，要1000万人民币。

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数据来源:鑫圣房地产数据调查

下面这则视频，是梁锦松在接受媒体采访，他当时指:香港用于居住的土地比例不到7%，有66%的土地用作郊野公园及绿地。这个数据早已是公开事实，而在东京伦敦等大都市，这个比例至少在50%以上。

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用这个指标，是可以同样去解释珠海、厦门的高房价，城市GDP远远不及广州、东莞、佛山或者内地省会城市，但平均房价却高出一大截，原因也在这里。其它条件不变，但我的面积太小，房屋供应能力太弱，意味着房屋作为一种商品的稀缺性更强，那么它的价格的敏感性也更强。

我们来用这个指标来测算深圳样本，这座不足2000平方公里的城市，未来的土地和房屋的供应潜力有多大。当然，我们无法测算得很具体。但从大的方面来看，还是可以做一些推断(这个前提是大的房地产制度不变的情况下)。

有关深圳的土地数据太过庞杂，这篇文章只解决一个对深圳土地供应能力框架性的认知。具体数据也许会有错漏，待日后再细化补正。

一、基本盘数据。

深圳市域面积1997平方公里，总人口我们按民间主流口径2200万人口计算，实测人口密度在1.1万人/平方公里，这个人口密度已经看齐全球最著名的那些大都市了。

在2005年，深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了974平方公里不可开发，占去了将近一半的面积。这个有点像学习香港的做法，东莞后来也是如此做的。

也即是说，名义上深圳是一座比香港大一倍的城市，有2000平方公里，但实际上，深圳用来满足所有人口各类需求的全部土地只有1023平方公里。即便是人口不再增长，未来土地全部开发完毕，深圳的人口密度都会超过2万/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的都市之一了(可能仅次于孟买)。

另外一组数据，这1023平方公里现在已经用掉了多少呢?

截至2016年底，深圳建成区面积已经达到了923.25平方公里，到了2017年，变成了925.2平方公里。这意味着两点，一是，仅从增量看，就算是全开发，深圳未来增量土地最大空间也不到98平方公里。依深圳目前企业对产业用地的强烈渴求度、市民对居住用地的强烈渴求度来讲，这些土地远远不能满足需求。

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2015年的建成区面积图

前段时间，王石在一场论坛上谈到:经过四十年的开发，深圳现在可开发的面积只剩下20平方公里左右，每年新增用地面积不足2平方公里。他的数据我不清楚从何而来，但可信度当然是极高的。大家可以自由采用，这些都说明了深圳土地的现状事实。

因此，假定未来深圳不动这批生态控制线(就像香港不动那24个郊野公园一样)，那么几乎决定了深圳不可能再有大片整块的土地可以使用，也决定了深圳只能采用其它的途径来解决城市发展用地不足的问题。

二、十三五规划。

讲完基本盘的大账，来看未来几年的“小账”。

2017年11月13日，深圳规划国土委公布了《深圳市城市建设与土地利用十三五规划(2016-2020)》，这里面披露了2020年之前深圳土地利用的重要约束发展指标，以及土地获取来源。这是一份很重要的文件，建议大家有时间也仔细阅读。

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要点如下:

1、到2020年，深圳基本生态控制线不变，不少于974平方公里。(显示深圳在十三五期间无意于突破50%开发强度红线)。

2、到2020年，深圳建设用地总规模控制在1004平方公里，新增建设用地控制在87平方公里以内(建设用地总规模指标比之前有所增加，整个城市的建设用地空间基本使用完毕)。

3、到2020年，深圳将通过各种手段释放土地大约为166平方公里。包括建设用地清退(58平方公里)、城市更新用地释放(30平方公里，其中，拆重重建规模12.5平方公里)、土地整备释放(50平方公里)，以及12个地方围海造田28.2平方公里。(这是在向海洋、存量要土地，显示深圳还没有下定决心大力提升城市容积率，采用高强度高密度的开发模式)。

4、向都市圈要地。深圳在构建“3+2都市圈”，向莞惠要地，要深汕合作区要地。现在深汕合作区一共有468平方公里可以为深圳转移产业配套，而在东莞，也已经将东南临深四个片区规划为“深莞惠城际住房协调区”。未来，又将要新出来一个“深莞惠试验区”。

上面这张图来自上述十三五规划，可见各类约束值。

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这些显示深圳市比较明显的态度，我认为很像香港这些年来的态度。即是:努力的维持城市的生态平衡，在此基础上穷尽一切手段来觅得土地，尤其是向周边向海洋向小产权房要地。香港有24个郊野公园，深圳有50%生态控制线。

另外一点，城市发展方向的变化。深圳长期以来是由东向西发展，这几年来提出东进战略，但从去年的效果来看，并不如人意。反而是南北纵向发展的表现，令人意外。这个其实显示出市场的自我指引，深圳东西向发展会继续，但未来，南北纵向发展将会成为新的亮点，也会成为新的重点，龙华、光明、坂雪岗这些地方都将是非常重要的区域。

三、土地利用结构。

以上我们谈的都是总量，大账和小账，下面来谈结构。就是说，在整个可用的土地资源里，深圳官方对住宅用地的态度若何，上面这些土地里有多少会用于住宅建设?这是最直接作用于房地产市场的。

现状结构，我查到的数据:截至2014年，深圳工业物流用地共302平方公里，占比约34%;居住用地共218平方公里，占比约24%(注:这里占比是占当年城市建设用地的比重，前段时间开了一个座谈会，会上官方代表说是居住用地22%);商业服务业用地47平方公里，占比约5%;交通设施用地175平方公里，占比约20%;公共服务设施用地52平方公里，占比6%。从比例上看，深圳的居住用地的比例太低了--占整个城市市域面积的11%。比香港高一些，但是也都远远、远远低于未来它要对标的国际大都市。

但从之前披露的深圳房屋总量建筑面积的对比来看，是可以做出判断的。截至2014年，深圳一共1035万套住房中，可流动的商品房占比只有12%，流动性很低的农民房占比63%，大部分非成套住宅而且流动性为零的宿舍占比16%--也超过商品房。

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如果使用这个数据去参照，那么可以得出结论:深圳的居住用地比重，是非常非常低的。还有一个数据可以支撑我上述判断。在上述的整个1000多万套住房里，小产权房这部分其实是高度集中的。早在2010年，深圳市房地产研究中心曾发布过数据(也是我当年报道出去的):深圳原住民(他们的住房主要是“小产权房”)平均住房面积是388平米，而非户籍常住人口是10平米，非户籍流动人口人均住房面积是6平米，三者相差达到接近40倍和60倍。香港的人均住宅面积只有可怜的6平米。

四、破局可能性。

那么，从未来看，深圳官方对于提高居民居住面积的态度是怎样的?政府是否有意图、是否有能力来大幅提升居住用地的比重呢?

参照上述十三五规划，至2020年，深圳官方的态度是:产业空间比重不能低于30%，即270平方公里。而前段时间传出来的信息又有调整，至2020年，工业用地比重提升到不低于280.3平方公里，其中一级红线259平方公里(即不可转性)，二级21平方公里(2020年之后可转性)。参照2020年1004平方公里建设用地规模看，可知在2020年之前，我们的工业用地比重为28%。同样和深圳要追赶的那些国际大都市相比，这个工业用地的比重是他们的5-6倍。这个里面，任你想象，商品住宅也是不可能有太多空间的。

为什么深圳会选择给工业产业这么大的比重，客观讲，有事实依据。深圳官民各界乃至全中国，都无比警惕香港当年出现的“产业空心化”问题。所以，一定会在一段时间内，牢牢守住产业用地的红线，以防陷入像香港那样的衰退。所以在这个问题上，我认为未来谈判的空间很小。

那么有没有可能调整生态控制线呢?我认为也很难。和香港一样，这意味着政治不正确，会引发学界、人大代表尤其是环保人士的激烈抗议，也会被引向官方向特殊利益团体输送利益的舆论指责。生态线划起来容易，再想动它就很难，谁愿意让你把山铲掉?海填平?公园推倒?香港正是碰到了这种尴尬，导致郊野公园长期只能停留“讨论开发”的层面。

五、存在的转机。

一是，改变游戏规则，建设大量的租赁用地，同时锁定新房交易，让新房无价格，同时你又买不到房子。大家慢慢都接受在深圳特区内，可以也只能租房子住。

二是，向小产权房要地，大量的转换小产权房，清除违建也好，拆除重建也好，适度确权也好，渐进的把小产权房这部分的居住面积给盘活起来。(甚至可以说，未来给小产权房补地价合法化，也是必须要走的路径之一)。

三是，建设飞地。比如像深汕合作区、深莞惠试验区等等，圈它个几百平方公里，把产业和人口疏散过去。

四、卫星城通勤圈，通过修建大量的轨道交通，把白领人口向莞惠中山转移过去。比如东莞临深四镇，做城际住房协调区。

再有，就是填海。

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总之，方法比香港多。但前提是，要真正动起来。如果不真正的行动，“香港化”的风险就有可能成为事实--房价持续震荡高涨、蕴藏巨大风险，房产不再是好的资产，或者投资成本极高的情况下，房产不再是好的资产，甚至很差。