重磅!深圳二次房改来了 !深圳版“八万五”!房价暴跌? 今天(6月5日)上午9:00

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今天(6月5日)上午9:00，深圳公布了历史上仅次于第一次房改的重要文件。

深圳住建委召开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》新闻通报会。从主题可知，这场会重大且关键，意义相当于宣告深圳二次房改来临。

1988年，深圳第一次房改，确立住房就是资产，开启土地财政时代，奠定深圳过去三十年的辉煌。

2018年，深圳第二次房改，解决四大住房核心问题，决定深圳未来三十年的经济生命线。

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深圳政府出台的住房保障体系在于缓解深圳目前面临的四大住房问题:

一、高房价下，人才吸引力弱减，影响城市竞争力

二、供需不平衡

三、住房结构不合理

四、保障不充分

文件中指出，2018年至2035年，我市

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新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018-2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

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文件重点

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硬性供应指标

深圳政府第一件事就是重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标:

1、市场商品住房，占住房供应总量的40%左右。

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2、人才住房，占住房供应总量的20%左右，

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建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。

3、安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，

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建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

4、公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右

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，面向符合条件的户籍中低收入居民，建筑面积以30-60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

为了保证这一目标的实现，深圳政府确立了八大供应主体、六大保障渠道以及相应的货币补贴政策。

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八大供应主体1

以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

六大渠道保障

1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。

3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。

4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。

6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。

货币补贴

面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

九大主要措施

九大主要措施:房地产调控继续，安居型商品房封闭流转制度

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一、完善住房规划和用地供应机制

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从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

二、强化基本住房保障

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三、全面实施人才安居工程

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符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房;在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

四、完善安居型商品房制度

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完善安居型商品房的分配制度，实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

五、建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度

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购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

六、大力发展住房租赁市场

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鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。

七、促进房地产市场平稳健康发展

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优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。规范房地产市场秩序，坚决查处开发、销售、交易、中介等环节的违法违规行为。

八、加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理

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九、加大住房货币补贴和住房金融创新力度

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住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

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业内观点

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内部人士:这只是第一步。

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内部人士对乐居表示，这只是第一步，接下来还会出相关的配套文件。实现党的十九大报告要求，构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的系统完善住房供应与保障体系，要让全体市民住有所居。

这是一个基础的制度设计，将极大改善我们的营商环境，加强我市对人才的吸引力，降低制度性的交易成本，有力保进深圳高科技创新产业发展，逐步实现社会的公平和正义。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁:影响深圳最全面最深刻最具体的文件

这是一次是集大成的一个文件，因为这些年深圳陆陆续续出台了很多有关文件，我认为这是最全面最具体最深刻的。它管控的年代也最久远，从2018-2035的18年。

从内容上看也非常的丰富，它主导的方向是以民生为主导，去实施整个住房的保障化，所以我们看到它涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房还有公共租赁住房这三大类的保障性住房，未来十几年的住房供应中占比高达60%，商品房只占40%，而且商品房还强调以普通住房为主，所谓以普通住房为主的意思就是中小户型，那这样能看的出来民生导向非常强烈，真正留给市场的所谓大户型豪宅的比例应该是非常之小的。

这个还特别强调了租赁住房的建设，因为未来租赁住房会占到整个住房供应的60%，这个相对于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相对于香港的50%是高一些的，我觉得这个比例应该是恰当的。

整个住房供应中间，涉及到的非常重大的一个改变，就是多主体供应这样一个方向，不像过去统一由政府供应，而是整个包括用地方面，都可以由企事业单位用自有土地以及自有住房来改造，形成自己提供的保障性住房，那么也包括社会住址以及金融机构，也可以一起加盟到改造中来，就大大拓展了供应主体，减少了过去单一供应造成的供需矛盾。我觉得这是非常重要的战略布局。

除了这个之外，我们还要看到整个的政策提供的多元保障以及货币补贴，这些政策也是非常的直接，具有时效性，这些都是这次文件的亮点。

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官方问答

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1、新政策出台后房地产市场还限购限贷吗?

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答:新政策出台后，深圳市住建局表示将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。

《意见》初步确定的分配规则改革方向为:

一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额;

二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。深圳市住建局将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。

3.人才怎么界定?

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答:根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文):

1.具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员);

2.属于符合深圳产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上);

3.列入深圳市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才。

在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。

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举个例子,在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗?怎样申请?

答:执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房;

在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。

执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。

4.买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗?

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答:① 《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

②《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合深圳市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

5.深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗?

答:《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。

在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。

6.《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响?

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答:市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。

《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

7.市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房?

答:出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。

因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房)，或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

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▲深圳公租房:新城东方丽园

那要是先申请安居房再买房还受影响吗?

答:不允许哦!

出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。

那么，深圳楼市的走向将会如何呢?这个计划又会给深圳及珠三角周边城市带来什么影响呢?

广州市社科院研究员彭澎

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1.这是继续落实“房住不炒”精神的进一步措施，也可以理解为调控的加码。

2.深圳这两年房价上涨太快，对实体经济和产业调整产生了不利影响，这也是提升城市竞争力的举措。

3.如果真的实施，6成住房是保障房，而且以170万套来计算6成，则影响非常巨大，102万套保障房是什么概念?深圳可能有1/4或1/5家庭受惠!

4.总之，根据以往经验，看落实进度和节凑，看全国各地有没有跟进，看对产业发展和人才吸引有没有作用。

5.由于深圳房价远远高于广州及其他珠三角城市，短期内形不成直接影响。但是从长远来看，可能对人才的吸引力加大(要看保障房的门槛)，对广州以及东莞、惠州、中山房价的上涨有抑制性影响!

广州链家研究院院长周峰

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增加租房的供应，对外地来深圳的打工一族是好事，也是吸引人才的动作之一。

“八万五”政策出现在盛极而衰的1997年底，之后香港楼市走下坡路。现在深圳的市场受政策影响了几年，成交量亦调整了几年，但楼价未受太大影响。主管部门为达到居民“住有所居”的境界，推出上述举措，也是可以理解的，可以预期，未来买卖市场的潜在需求会被有效分流。

地产经济学家邓浩志

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深圳早就过了开发高峰，目前已经进入存量房时代，哪来这么多土地建设?未来每年能新增几万套各种性质的房子就很不错了。像广州，一年也就8万套左右，170万套也要盖20多年。

独立地产点评人黎文江

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我觉得，深圳的住房供应新政可供广州参考。

1，广州与深圳一样，到2035年的十八年共计划增加550万常住人口，三口之家算，约需新增170~180万套住房，年均10万套左右。(当然实际能否增加这么多人是后话，先按理论计算)

2，如果深圳把开发商建造住房的60%分配给人才，低收入群体及公租房(公租房占总的20%即24万套)，可能难实现。因为开发商能否接受开发楼盘的60%面积交给政府?为了保证利润，可能要提高那剩下的40%商品房的售价。所以，在深圳这个住房供应新政的条文里，只说保持市场平稳健康发展，没有说降价。

3，广州房地产市场情况比深圳好，在同样计划供应170万套住房里，分配给人才，低收入群体以及升发商自持的比例估计不会达到60%这么多。

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