北京二手房回暖，改善客群开启了窗口期文/拾遗君北京市场又开始躁动。刚结束

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文/拾遗君

北京市场又开始躁动。

刚结束的5月，已经习惯了各大二线城市此起彼伏的摇号抢房大戏，人们似乎已经遗忘了近几年来的这波房地产牛市中，北京这样的一线城市才是率先拉开房价上涨大幕的主角。

的确，史上最严的“3·17”调控新政出台以及此后陆续“打补丁”，从去年二季度开始，北京楼市已经甚少出现在大众媒体的版面头条位置，人才新政、万人摇号的热点二线城市，取而代之成为舆论焦点。原因无他，皆因北京市场看起来太寡淡了。

如果你因此忽略了北京市场，无论是自住还是投资，你都很可能错过了市场趋势变化所带来的潜在机会。

很多人没有注意到的是，近两月来，北京二手房市场实际上已经悄然升温

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4月，北京二手房成交套数接近1.4万套，而5月，成交量更是超过了1.8万套，同比涨幅超过了60%。

用数据对比来看，这是去年3月调控新政后，北京二手房成交量首次出现同比和环比涨幅均为正的局面，成交量也顺理成章创下新政后的新高。

二手房市场交易回暖，反映出的市场基本面变化不可谓不大。

我们都知道，北京新房市场由于受到行政方面极为严厉的控制，新房价格以及成交量等数据反映出来的市场需求，基本处于失真状态。

记得两年前，北京市的某位大人物响应了上面房住不炒的号召，立下了北京新建商品住房价格环比不增长的flag。大人物也确实做到了(此处flag没有转折)，从统计数据上看，北京新房价格过去一年几乎保持平稳，时不时还来个环比下降的数据，市场显得一片祥和。

行政的魄力以及市场的观望情绪，在控制新房市场的同时，也一度把二手房的成交压得很低。但作为权力和资源集聚地，北京的需求始终存在，各地的情况已经说明，无论在哪个市场，哪种资产，人为的干预都只能短暂压住需求，等到不确定性稍一消退，蓬勃的市场需求很快涌现。

5月份北京二手房成交井喷，正是这种压抑许久的需求所爆发出的结果。反映出的深层次问题，则是市场的大量置换需求亟待满足

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去年，北京发布了2017-2021年的住宅用地供应计划，确定了5年间全市要供应6000公顷土地，建造150万套住房，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。产权类住房中，70%为商品住房，商品住房中自住型商品房、中小套型商品住房占比要到70%。

算下来，房企能自主定价和进行户型面积规划的纯商品住房项目，少之又少

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。政策的用意很明显，就是要贯彻房住不炒的基本定位不动摇，优先满足市场的刚性需求问题。

实际上，自打2016年底开始，“限房价、竞地价”方式已经成为北京土地市场主要的供应方式。尤其到了2017年，北京供应的商品住宅用地中，限房价竞地价地块成交面积占比已近半壁江山，其余的约4成是共有产权房用地，企业自持地块大概占了1成。

土地供应结构的变化，无疑会极大影响新房的新增供应效率。尽管到目前，北京市场已经存在超过60个限竞房项目，至少有超过20个项目已经具备了预售条件，甚至很多项目从去年底就开始传出要入市的消息，有的排号已经超过千户，但直到现在，还几乎没有限竞房项目真正推出市场。

我们对比了这几年的数据，从前4个月拿证的项目数量来看，今年是近3年来拿证最少的一年

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。今年1到4月份拿到预售证的项目总共只有38个，而去年有51个，2016年数量则达到了61个。

在政策明朗之前，大家都是摸着石头过河，也因此，虽然限竞房项目看着热闹，但实际拿证的并不多，仍以观望为主

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5月底，北京终于发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，主要明确了限竞房项目的价值配比问题。按照要求，如果限竞房项目的限价与市场评估价之比高于85%，那就按普通商品房来卖，如果价值低于85%，则由政府出面收购转化为共有产权房。部分限竞房项目也开始拿下了预售证。

政策的限制，注定了不论是限竞房还是共有产权房，其针对的市场人群基本就是刚需或是刚改客群。

但如前文所言，北京二手房交易量回升，反映出的深层次问题，则是在于纯商品一手住房选择极为有限的情况下，庞大的市场置换需求涌向了二手房市场，其中尤以改善型客群最为明显。

这也意味着，对于改善型需求人群而言，限竞房项目的最终形态，吸引力依然有限。

一方面，如果按普通商品房来卖，限竞房需要取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，对于改善型需求客群而言，交易的灵活性大为降低。

另一方面，共有产权房的出台，本质上已经抹掉了房产的金融属性，考虑这类产品的客群，基本限定在对住的需求极为迫切的刚需人群。

按照市场调控预期，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的供应格局，对应到北京市场上，则是共有产权房、限竞房、纯商品住房三大类。

考虑到北京近5年的土地供应计划，基本上以自住型商品房、小户型商品房和租赁住房为主，未来市场上供应的产品，也将是符合70/90政策的小面积户型居多，满足改善型需求客群的纯商品住房项目，将会变得极为稀缺

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而能够满足这些改善型客群一步到位置业需求的，市面上的二手房几乎难以满足，即使是新房也是凤毛麟角。

拾遗君近期走访发现，位于北京城重要水系刺猬河畔的天恒·水岸壹号

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，184-196㎡和院，一墅尽藏三层露台，面积达35平米，堪比再造三座空中庭院。居者于此可根据家庭成员的生活需求，打造成第二客厅、阳光茶歇室以及居家互动平台，登高远眺，临台观河，阅天地大美。

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天恒·水岸壹号匠心独韵，以文人墨客诗情的溯源，品琢雅赏三重院境，园区依“北高南低”的规制，国风礼遇为序，藏园纳景于三重院境。

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第一重院境:中轴对称，纳水入园，错落有致的珍稀植被，立体景观循序渐进。

第二重院境:迎宾开敞式前庭院从容尽显，私家泳池，假山叠水，尊贵拾阶而上。

第三重院境:下沉内庭院藏风聚气，将阳光藏纳于院境中，让视野豁然开朗。

天恒·水岸壹号于繁华京西之上，集城市资源与自然资源、景观资源之大成，滨水而建、依学府而兴、临繁华而居，成就北京罕有的水岸学府别墅区，启幕理想人居。

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