60%的保障性住房，40%的商品住房，深圳房改能实质性推进吗? 宋丁中国(深圳)综合开发研究院旅游与

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宋丁中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产中心主任

这两天，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称“意见”)征求意见的消息公布后，深圳简直是炸锅了，光是6月5日这一天，我就接受了包括央视、央广、香港部分媒体、各大网媒、深圳各类媒体的采访十几次，网上更是议论纷纷。

大家关心什么呢?普通市民当然首先关心房价和买房的事:意见出来后，房价会是什么走势啊?能不能再买房子了?房子还买不买得起了?我能买安居型商品房吗?而学界业界则更关心意见中提到的各项改革内容，其中最重要的就是关于三类保障性住房与商品住房6:4的比例关系可能带来的一系列重大影响。

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显然，这个6:4是整个意见的核心，也是本次房改的主导性动作

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。这个动作可谓重大，以至于立即引发了社会舆论的强烈反弹。北京一位知名学者说:深圳的这个意见让他非常失望，是否定市场化的行为，通篇没有更多的新意。网上很多人也说，这是走回头路，政府从市场里拿走了太多权力，更多的人担心政府切入过多，会不会再次引发腐败，等等。

这些人的失望和担心我都非常理解，毕竟，中国的改革开放已经推进了四十年，大家都自认为对市场经济十分了解了，“让市场起主导作用”也是写进国家重要文件里面的话。以此来看，深圳的这份房改意见是不是有点反市场化，是不是有点倒退的感觉?

我想在这里谈一谈我的看法。我认为，深圳的意见整体上对房地产发展格局和时代特征的把控是准确的，我们不能离开历史和现实胡言乱语。中国住房问题的历史和现实是什么呢?用最简单的说法就是:三十年河东，三十年河西

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。1998年货币化改革之前，中国的住房基本上是福利制度，那时候没有私人住房，都是公家的，单位的，是单位分房制，分到个人手里，每月只交一点点房租。货币化改革后的二十年，中国房地产进入完全的市场化阶段，政府实施强制征地并通过招拍挂制度，把土地使用权出售给开发商，开发商进行住房开发后，把所有住房通过市场卖给私人或机构，形成独立产权。

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为什么当年住房要搞货币化改革?很简单，福利分房制度看似公平，但极大地压抑了土地和住房市场应有的价值、活力、效率和效益，全社会把巨大的居住包袱全压在了政府身上，最终难以实质性提高全体人民的住房生活品质。显然，货币化改革是对福利分房制度的一次革命，是由福利化向市场化的剧烈变革。

在货币化时代，几乎所有人的住房希望都押宝在商品住房上面了。这看似公平了，但事实上蛰伏了另外一些深层次的不公平

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。土地财政大行其道，地方政府依赖不断增加的土地财政收益支撑起政府庞大的财政支出，开发商拍地拿地，地王频出，以地价激励房价，加上其他因素的助力，导致二十年来房价一路上涨，目前已经是十几年前的十几倍、几十倍，中国房地产的资产总规模已经达到250万亿至300万亿的骇人规模，是中国GDP的三、四倍。与此同时，中国的住房信贷规模也屡创新高，目前，全国住房贷款总规模大约为25万亿，占全国各类贷款总额的大约20%，中国城市居民的储蓄率已经在明显下降，房产占居民总资产的比例超过50%，甚至60%、70%、80%，房奴越来越多，生活压力越来越大。从现实看，住房资源的配置很不合理，有人可以手握十几套、几十套、上百套住房，坐等升值，而更多的人连一套住房都买不起。这表明，货币化改革的方向出了问题。

这次深圳的房改意见出现了6:4比例，也就是60%的保障性住房，40%的商品住房，这显然是对过去二十年来的货币化改革方向的一次重大矫正，可以说是再一次的房改革命，也可以说是由当年的福利分房到后来的货币化分房再到这次的商保并举式的双轨制分房，是经历了住房制度“正、反、合”的转变过程。这次的“合”，就是把前两次住房制度的有利部分都保留下来，剔除不合理的部分，形成由政府把控和引导的保障性住房体系和由市场调节的商品住房体系同时运行的基本格局，从中国房地产数十年来的发展经验看，这样的模式是相对合理的，也是市场不同层次需求都容易接受的。

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至于保障性住房占比略高于商品住房的问题，我觉得其实不是一个问题，世界上很多国家都有不同类型的、由政府提供的或指导的住房，无论中国还是深圳，都不是新发明，只是经验借鉴而已。而且，我认为这个占比并不是绝对的，在以后的实践中，如果这个比例不能为真实的供需关系带来有效平衡，将来仍然有可能调整比例，但比例本身会长期存在。

不能说，政府介入住房开发和分配，就是否定市场经济制度，这个结论太草率了。从经济学的基本理论讲，政府是干什么的?是维护市场秩序的，当市场出现失灵的时候，政府就要出面干预，把局面引导到正常的轨道上来。回想二十年来的住房货币化过程，的确出现了很多问题，例如房价暴涨、投机盛行，以往政府用强压性的临时政策调控并没有解决问题，这次深圳的意见是着眼于从供给侧实施深度改革，必然触及到深层利益调整和长效机制建设，会让一些人感到不安，这很正常，这些年来习惯了通过炒房过日子的人当然不愿意看到政府从市场上切走60%的蛋糕，他们当然会抱怨政府的手伸得太长了。一些自诩为市场派的专家和业内人士也陶醉在他们自己设定的纯粹的“市场”概念里不能自拔，全然不理会早已变幻了的中国房地产市场的严峻现实。

我支持深圳房改意见中的一系列改革举措，包括6:4比例，当然，还要经过实践的检验。深圳不是刚刚从中央那里拿到一项重要任务吗:建设中国可持续发展议程试验区。深圳的这个房改意见是不是可持续，全看实践检验。就让我们有点耐心吧，看一看未来几年的实践效果如何，深圳还好，是一个允许试错的地方，有错就改，改了继续!