全国人大代表蔡继明：从土地供给侧改革房价自然会下降现行土地制度是制约中国城市化和乡村振

理性·建设性

现行土地制度是制约中国城市化和乡村振兴战略的主要障碍，改革土地制度问题是根本。

2018年6月5日，在由经济观察报社主办的第十五届（2018）中国蓝筹地产年会上，全国人大代表、清华大学社会科学院学术委员会副主任蔡继明表示，现行土地制度是制约中国城市化和乡村振兴战略的主要障碍，改革土地制度问题是根本。

以下为蔡继明演讲主要内容：

首先，看一下房地产，房地产十年九调，越调越高，根本原因是什么？主要是只控制需求而没有增加有效供给，而有效供给之所以不能增加，不是建方没有能力，而是政府控制了土地，大量的建设用地又用于招商引资，只用少数土地招拍挂搞房地产开发，这必然会造成房价上升。

其次，再看一下土地资源配置，改革开放40年来，人口从中西部大规模向东部迁徙，每年几千万，但土地资源配置却在向西部倾斜，百分之六七十城市新增建设用地配给中西部，大量人口集聚的东部地区新增建设用地反而在减少，这必然导致东部一二线城市房价上涨，中西部出现严重库存，甚至出现大量的空城、鬼城。

十三五期间北上广深提出控制人口总规模、500万以上大城市要严格控制建设用地增加，同时一系列限制性措施也出来了。有人说农民不愿意进城，农民为什么不愿意进城？人们有追求美好生活的愿望，城市使生活更美好，农民为什么不愿意进城？是因为政策似乎并不欢迎农民进城，你可以进城但不能落户，你可以迁徙但不能定居。

所以我国城市化率以2015年作为一个标准，在1996到2015达到最高值的时候再逐年下降。这不是一个好现象，中国工业化还没有完成，中国的城市化应该加速发展时期，出现这种情况会严重阻碍我们实现发展目标的进程。

多年来我们一直在限制特大城市、超大城市的人口规模，但是从世界经济发展的规律来看，从中国改革开放40年的实践来看，人口在向大城市、特大城市集聚，这是不可抗拒的普遍的规律，中国没有必要限制特大、超大城市。

影响我国城市化进程、影响乡村振兴战略的一个重要制度障碍就是现行的土地制度。近年来国家已经发布了很多推进土改的文件，这些都有助于推进我国土地制度变革，我自认为土地制度改革有几个原则必须坚持：

第一，构建城乡统一的集体建设用地市场，让市场在土地资源配置中同样起决定性作用。这个问题是有分歧的，中央提出要市场在资源配置中起决定性作用，但是有关部门马上出来解释，土地资源配置不能由市场来决定，那由什么来决定？由规划和用途管制来决定，而规划和用途管制实际上就是计划经济的思维。真正用途管制和规划是以尊重市场为前提。

第二，城乡建设用地或者任何土地都要做到同地、同权、同价，尤其是宅基地，我们注意到城市居民宅基地按照物权法具有完整用地物权，可以出租转让，但是农村宅基地只有使用权，没有收益权，不能出租，不能转让，不能抵押，目前流转也仅限于集体内部流转。

第三，国家只有出于公共利益的需要才能征收农民的土地，否则所有建设用地，城市建设需要的土地都应该由集体组织，自主入市，自主经营，没有理由，也没有宪法依据一定要征收为国有。

我们特别注意到土地管理法修改关于公共利益的设定。公共利益设定是非常重要的，但公共利益不能界定过宽。我们都说城市缺地，房价上升，实际上我们城市建设用地只有9万平方公里，农村集体建设用地是19万平方公里，大量农村集体建设用地闲置，19万平方公里集体建设用地70%以上是宅基地，随着大量农村人口进入城市，农村宅基地是闲置的，所以土地制度应该调整。

只要把农村闲置宅基地拿出1/3转变成城市建设用地，城市建设用地总量就会增加50%，那么地价就会下降，房价自然就会下降，房价下降，农民工进城落户最大的障碍就消除了。农村集体经营性建设用地要做动态调整，不能仅限于静态的原有乡镇企业用地。接下来只要符合规划，农地可以直接入市，为什么只有征收为国有才可以搞建设呢？所以土地管理法这一条也是要修改的。

特别强调要赋予农村宅基地完整的用益物权，农民最大财产就是土地，土地里最值钱的是宅基地，不让宅基地流转等于堵塞了农民获得财产最重要的途径。

宅基地完全用益物权化是当前改革开放、土地制度改革重要一环。有人说为什么农村就能到城里可以买房，但城市到农村买房就涉及到小产权房的问题，城镇居民为什么不能到农村买房呢？为什么不能到农村租地建房？这是使用权的买卖，不是土地所有权的买卖，是城乡融合发展，应该提倡。所以在未来的土地管理法以及物权法的修改当中，一定要赋予农村宅基地完整的用益物权。

土地承包也需要改革，三权分置之后，只有经营权能流转，承包权不能流转，意味着农村仍然是这一拨人的，即使进城仍然可以保留承包权，村落就变成封闭的集体经济组织。未来发展应该是农村居民进入了城市，就应该有一个机制退出承包地，外来农民就应该变成本地土地承包经营者，这样农村才能够真正的振兴起来。

土地管理法的修改其实还有一个上限就是宪法，宪法第十条规定城市的土地归国家所有，这条如果不修改任何集体土地入市都有违宪嫌疑，只有把城市土地所有制改成既可以国有也可以集体所有，那么集体经营性建设用地入市才有宪法的依据。所以土地管理法的修改一定要有一个顶层设计。