一文读懂:刚需、改善和投资都适合买什么房子? 每个人的需求都不一样

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每个人的需求都不一样，但我相信每个人都希望自己买了房，然后房价能跑赢工资涨幅、跑赢CPI、跑赢平均房价涨幅。在这个目标下选房子应该没有错了。

眼下长效机制不断被提及，“房子是用来住的，不是用来炒的”也已经赢得大多数人的共识。对于过半的2018年而言，刚需和改善又该如何选择一套最适合的房子呢?

一、什么样的房子才值得买?

国民最爱户型:3房2厅1厨2卫

其实市场上刚需一直是买房主力军，《2017国民报告》显示，72.8%的城市群体希望购买三房户型，即使是独居者，意愿上也是人均2.6个房间，因为不管是未来家庭计划还是保值需求，这种户型都是最理想的。

加上消费升级和二胎政策的开放，3房户型在未来的市场上会更受刚需者欢迎，对于用来投资的人来说，更多的是考虑保值以及升值问题，在市场需求不断增强趋势下，跟着市场预期投资3房应该会备受投资者青睐。

国民最爱房龄:10年以下二手房

报告显示，77.7%购买二手房的消费者，希望甚至要求房龄不要超过10年，这一部分人群还偏爱平层住宅。

未来买房如果按照这个标准完全不会有问题，因为平层是拥有完善功能区间的房子。从产品上看，面积大、功能齐全是其主要特征，平层住宅在任何时候都不会过时，其次房龄控制在10年以内也算合理。

但是这里也有需要注意的地方，虽然平层不过时，但受不受欢迎，保不保值还要看其设计的优劣，如果存在设计缺陷或审美不符合主流购买力，也不建议购买。

小区配套

买房除了要考察小区自身的设施公建，更应该考虑小区的配套设施。报告显示90后希望小区可以配备健身房，而95后则希望有24小时便利店，同时都希望公交和地铁可以作为主要的出行方式，距离小区也不要过远。

潜在价值

潜在价值，更多决定于人们对楼市走向的预测。如果以上条件没有任何变化，房价却出现剧烈上涨，那多半属于人们看好未来楼市。比如北京东边的廊坊，今年房价涨了一倍多，而且已经多年快速上涨了。这基本上属于潜在价值剧烈升值。因为它抵近通州，只这一个概念就足以吸引各类资源集聚。

再比如你买了市中心的房子，那么从微观的角度来说，潜在价值空间就很一般了，因为市中心的房价已经基本成型，一眼看穿的未来，没什么好忽悠的。当然从宏观的角度来说，房价上涨也是可能的，但那是基于楼市整体上涨，如果要你的房子涨幅脱颖而出，那基本上不可能。

什么样的房子最具潜在价值呢?或者说未来一两年有可能快速上涨呢?还是以地铁为例吧，你认为这个地方未来会通地铁，抢先一步买了这附近的房源，未来地铁通车后，你成本就很低，涨幅空间很大。当然，地铁也可能绕道，这就是风险了，风险和收益是并存的。

距离市中心距离

报告显示，85%的居民希望通勤距离在10公里或车程30分钟以内，7成人希望居住在市中心。当然，鱼与熊掌不可兼得，选择了市中心等于选择高房价，这对于经济水平有限的购买者来说有些压力。选择有潜力的郊区的优势就是，购房成本不高且升值潜力大。

二、各类人群该如何买房?

接下来，针对不同人群来分析下该怎么取舍。

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1、刚需买房

首要满足的自住需求，这一需求又该分解为三个小部分:

a.房子应该距离工作多远?

距离多远，你觉得能够承受就好，还有就是考虑换工作的可能，尽可能选择一个相对合理的交集地段。

b.教育问题

两大最主要的刚需就是结婚和子女教育问题。结婚需要房子，孩子教育也必须要考虑周边学校配套。

这两个部分，我认为是最重要的，刚需不要把投资放在最主要的因素，颠倒了主次带来的结果有可能是购房成本大幅上升，虽然价值把握住了。

2、首套上车盘，纯投资

比刚需稍好，刚步入中产，打算买一两套房子投资。这个阶段的购房者财力不算雄厚，买房可以兼顾自身的换房需求。你要搞清楚买房子打算空置还是打算出租。如果只投资一套房，我的建议是学区房，可以兼顾自身需求;如果买两套房，则可以选择便于出租的地段，也可以是价值洼地，就靠自身去挖掘了，参考上文“潜在价值”部分。需要指出的是，刚需和刚步入中产的购房者抗风险能力都一般，高风险高收益的操作手法不建议尝试。

3、财务自由的投资者

这类人做到了真正的财务自由，有着不错的现金流，接触的圈内人也比较多，获得高价值的信息更快。这类投资者买房主要是尽可多的获利，稳涨不赔的中心区不适合你们，足够多的利润空间才是关键。

基于此，你要考虑的是接盘者是什么人，一般情况下都是刚需。通常情况下，郊区公共服务发展规划比较快的区域是你的首选。你所要做的就是动用你的资源摸清规划的准确性，在价格低的时候入手。

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