现金流告急!未来50强房企在二线城市都拿不到地了? 本周

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本周，天津、宜昌、西安、徐州、海南、内蒙古等地相继发文，进一步对当地房地产市场进行调控。

在“房住不炒"的背景下，不仅仅是楼市销售受到影响，土地市场也逐渐“冷却”。有报告指出，2018年5月份一二线城市的地块成交面积、土地溢价率都出现了下降。不过，即便是面临巨大的资金压力，部分追求规模的房企并未停下“扩张”的脚步。

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土地出让面积下降，溢价率企稳

六月初，上海易居房地产研究院发布报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积2797.9万平方米，环比下跌27.4%，同比增长20.8%，同比增幅较4月份大幅收窄。土地出让金收入方面，5月40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。

其中，一线城市土地市场在5月份出现量价齐跌。4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米，环比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份土地成交量进一步萎缩;成交均价为11593.3元/平方米，环比下降7.5%，同比下降20.1%。二线城市也不例外，土地成交面积连续4个月下降的同时，成交均价5月份同比再降5.6%，为4686.8元/平方米，相比去年9月峰值的5825.6元/平方米，同比下降近20个百分点。

即便是此前市场较为火热的三线城市，5月份土地成交面积环比下降了36.5%，为793.1万平方米，不过成交均价仍在高位，为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。

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中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，大部分城市土地成交溢价率明显下行。而上海易居数据报告显示，5月份北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0%，溢价率仍处于高位的则集中在弱二线城市以及三四线城市中，如荆州、南昌、东莞、惠州等排名都较靠前。

以南京为例，今年1-4月份推出近20幅地块，其中以租赁地块、商办混合用地、商住混合用地为主，大多数地块都以底价成交。5月出让的6幅地块中，主城新玄武板块的两幅大规模地块G16、G17成交价均为底价。此外，一线城市的土地市场更为冷清，前5个月北京土地供应仅有16宗，宅地供应8宗，与去年同期的土地供应44宗、住宅用地供应21宗相比，供应量大幅缩水。在这一环境下，今年北京还出现了6宗土地交易流拍的情况。

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热点城市“失利”，房企或转战三四线

对于溢价率下降的原因，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，全国热点城市基本都出台了多重调控政策。从数据上看，溢价率下降较明显的城市对当地的新房均价进行了比较严格控制，有效降低了开发商对于未来房价的预期，从而倒逼其拿地更加理性。另一方面，土地出让并不是以利益最大化为前提，因此拿地规则也非单纯的“价高者得”。近年来，各地方政府在土拍环节设置了各种限制，比如房企必须用自有资金、不允许贷款等等，也从一方面抑制了开发商的拿地冲动。

孟祥远还指出，今年上半年，一批租赁用地、共有产权用地、限价房地块的出让也拉低了均价。“可以预见的是，下半年土地市场降温、溢价率稳定的趋势还会持续下去。”

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有业内人士认为，房企间的“规模战”并没有停歇，在当下的市场格局下，房企能否具备持续持续增长的实力，关键就在“粮仓”的储备情况，因此拿地的节奏会加快。只不过，眼下融资难成为横在房企们面前的一道难题。

“这一阶段，无论是买房人还是房企都在经历‘去杠杆’的过程，整个楼市的资金链都是趋紧的。”孟祥远说，“但是房企对于规模的追逐还在继续，尤其是上市公司、大牌房企都需要成长性。他们会制定一个拿地目标，如果在南京这种强二线城市实现不了，就会把资金投入都市圈或者三四线城市。房企也意识到后期房地产行业的竞争会越来越残酷，如果不注重规模性成长，未来可能难逃被淘汰的命运。”