东莞楼市人气依然不足楼价预期松动东莞一楼盘实景（图文无关）东莞阳光

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东莞一楼盘实景（图文无关）

东莞阳光网讯

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进入五月以来，包括东莞在内的全国多地陆续出台楼市调控政策，同时住建部也再次强调“房住不炒”方针，重申楼市调控坚决不放松。受政策影响，东莞楼市人气依然不足，楼价预期松动。据东莞中原CCES监控的来访数据显示，5月楼市来访量没见明显升温，与历史相比，当前楼市人气依然不足。同时，限签限价政策的升级，将导致大部分成交难以签约，加之目前银行放款缓慢，开发商资金回笼困难，尤其是追求高周转的品牌开发商，在资金链承压下，楼价预期松动。

5月新盘销售率持续大降 144㎡以上产品去化艰难

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受限价限签的制约，东莞房价连续多月走势持平，5月新盘销售率持续大降。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，刚过去的5月份，东莞全市商品住宅成交均价为6953元/㎡，连续3个月持平；普通住宅均价为16769元/㎡，环比基本持平。

从产品来看，多限政策影响严重，144㎡以上产品去化艰难。特别是别墅产品，出货相当艰难，成交比重长居低位，比限购限贷前缩水超过一半。5月东莞别墅供需环比小幅回升，但大部分项目成交仅有寥寥几套，无项目成交量超过10套。为快速回笼资金，5月开发商主推144㎡以下产品，占全市洋房的比重高达99.4%。5月，刚需主导地位依然强劲，占全市比重维持在75%左右。限贷政策调控持续显效，144㎡以上产品成交持续低位，首改（120-144㎡）户型成交比例稳定在20%。

随着年中盘点临近，诸多开发商抓住传统五月旺季积极推货提前冲刺年中业绩，为此5月东莞全市整体开盘量环比上月小幅增加，但从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，究其原因：一、项目以顺推居多，前期认筹量少；二、开发商对市场预期较高，定价居高不下；三、限购限贷限售等政策持续制约需求释放。

后市去化压力加剧楼价预期松动

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楼市成交不理想，后市去化压力也在加剧。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止2018年5月31日，东莞住宅库存套数40534套，库存面积为508.58万㎡，环比下降0.23%，同比上升30.68%。按照过去一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期仍处于历史高位，为11个月，库存消化压力较大。其中洋房、别墅存量分别为392.26万㎡、112.39万㎡，消化周期分别为9个月、32个月。具体到各个镇街，则表现为15个镇街处于供过于求，10个镇街处于供求平衡，只有8个镇街处于供不应求。

展望后市，东莞楼价预期松动。一方面是因为在“三价合一”影响下，东莞二手房市场量缩价跌，传导至一手楼市场，影响一手定价，将推动一手楼价松动。另一方面，随着半年业绩期到来，房企推售力度将再次加大，新旧项目将持续入市，资金压力下项目促销力度有望持续加大，尤其是追求高周转的品牌开发商，在资金链承压下将优先让利吸纳全款客户，即优先让利争夺市场上有限的全款客户，其次是高首付客户，再次是正常按揭客户。

东莞楼市人气依然不足 楼价预期松动

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