技术分析:重庆房价涨幅为什么输给了成都? 原创: 重庆楼2017年重庆房价为什么没

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原创: 重庆楼

2017年重庆房价为什么没有涨得过成都?

到了年末，我们也来一起复盘重庆和成都的二手房房价走势。

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成都2017年全年都在上涨，而重庆只涨了个上半场;结果2017年1月成都均价8808，只比重庆高1300，到了2017年末，比重庆高4000多。

当然这是房价行情网的数据，跟大家的观感差不多。

重庆没能涨过成都，从宏观层面上、人口、土地供应，信贷宽松程度等方面的分析已经够多了，我不想再费笔墨。

如果仅仅从技术上分析，重庆为什么没有涨过成都?

什么技术指标?

一个圈友说他最喜欢:去化周期。

“用一个标准参数去判断楼市的涨跌:“去化周期”中间值是10个月。也就是说，如果某地区的“去化周期”为10个月的话，说明楼价将保持平稳;低于这个数字，说明供应偏紧，需求旺盛，未来楼市价格将上涨;如果高于这个数字，说明供应偏多，需求不足，未来楼市价格将下跌。这是多年来房地产市场经验的总结，成为行业公认的衡量指标。”

这是房产投资者最看重的指标，特别是当去化周期低于6个月，一般以为房价将要暴涨了。

如果给一个对成都和重庆没有任何了解的外地人选择，一个城市A去化周期9.9个月，一个城市B去化周期只有1.43个月。你说他会选哪个城市?那个城市会暴涨?

如果他智商及格的话，他会选择房子只够卖1个月的城市B.

结果呢?

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2017年下半年，去化周期10个月左右的成都暴涨，去化周期一直在2个月左右的重庆闷起头就不涨。

还有没有天理!

楼哥百思不得其解，到底发生了什么?技术指标失灵了。

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除去那些宏观层面的东西，这个现象其实一个词就可以解释了。

限价。

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重庆二手房为什么没涨?

新房限价。

成都二手房为什么暴涨?

新房限价。

涨与不涨都是因为限价，逻辑通不通?

先说重庆。

二手房10000一平，新房也是10000一平，购房者会选择新房。

二手房被凉到一边了。二手怎么涨?

再说成都。

二手13000一平，新房10000一平，拍地楼面价12000一平。

大家一看，去抢新房，开发商急了。这房子卖一平亏5000。想尽办法都不卖。

市场上新房供应急剧减少，即使有卖也是一般人买不到的，甚至11月都没有新房上市。

购房者只好全部转向二手房，二手房暴涨。

二手暴涨，导致一二手倒挂更严重，新房更惜售。

两个城市限价的区别在哪里?

重庆限价，限得不高不低，说是限价，只限得二手房没多少竞争力，开发商的利润还是有的;

成都限价，限得开发商直接断了卖房的念想。

重庆的限价，限的多是前期拍卖的低价地块。开发商卖了房可以再去新区拿块低价地，挂个学校，购房者还是买账，还能赚钱。

成都的限价，土地供应很少，再去拍地心里没底了，你不见拍一块楼面价14000的地还要拿出30%的现房装修好免费交给政府当租赁房吗?去新区拿地?房价的开涨就是从天府新区蔓延过来的。农村包围城市，去郊区拍地的后路被断掉了。

一句话，重庆限价限得还不够狠。

要是重庆限价5千一平，市场上的新房马上绝迹。二手房就暴涨。

看看，成都的新房限价力度:二手房一年上涨67%，涨幅全国第一;新房下跌5%，跌幅全国第一。两者之间的差距大到绝望。

无论如果评价2017年全国楼市，2017年的成都楼市值得大书特书，它创造了全国楼市从来没有过的一个记录。超出了任何人的想象。

因为调控，所以暴涨。

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天底下还有这样的玩法。

所以，不是指标失灵了。而是各项指标被玩坏了。从统计局的房价数据，到业内最看重的指标。

还记得住建部在2017年4月份发出的对各地调控的细化通知吗?

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对“去化周期”长的要减少供地，去化周期短的要增加供地，特别是“去化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。

“去化周期”已经失真，谈供地岂不是没有了依据?

成都大涨，去化周期长，要减少供地?

重庆不涨，半年去化周期只有两个月，所以还要显著增加供地，而且要加快供地节奏?

如果真的这样，会出现新的过量供应。

在限价条件下，去化周期的真相是:不是房子卖不掉，而是不想卖。

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一个楼盘100套房子，开发商舍不得卖，一个月内只有1套被开发商的亲戚网签了。

“哇，去化周期100个月，房子不好卖了，需要去库存，减少土地供应。”

南辕北辙了。

即使细化到成都市内，情况也一样。

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表面上看，限价情况下，到处买不到房的天府新区和锦江区去化周期最高，达到16个月以上，房子卖不动，要去库存;郊区的龙泉驿和青白江去化周期2个月，要加大供给。

荒唐到已经不能用常识来理解技术指标了。

2017年让我们都开了眼界。

本文只是针对历史做分析，不对未来成都和重庆的房价涨幅构成预测或推荐。

2018年，如果新拍的地入市，重庆还会继续限价吗?如果不限，房价继续上行，如果限得开发商没有利润，还亏本，就如同成都一样，这些土地形成不了供应:

二手房的春天就真的来了。