深圳公寓鄙视链：原来5万上下是主流在深圳的成功投资者群像中

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在深圳的成功投资者群像中，有这样一种有趣的现象：住宅买家往往因为生活惯性，选房会锁定在其重点关注的1-2个区域，而公寓买家不仅会全深圳看房，甚至还会跑到临深城市，去做统一对比和筛选。

这样一来，对于公寓买家来说，形成公寓类别坐标系十分必要。

近两年，随着限购政策的不断加码，公寓产品成为越来越多购房者资产配置的选择。深圳链家研究院发布的《深圳商业》数据显示，近几年商务公寓新增供应明显增加，2016-2017年突破1万套。购买需求增加也促进了价格的上涨，2017年一手公寓成交均价突破6万元/平，同比上涨20%左右，其中宝安、龙华、龙岗成为公寓供需两旺的区域。

公寓供应和成交上涨的背后，除了不限购便于二手流通转让之外，更主要的原因在于其突出的价格优势。公寓的价格优势，加之多为精装交付，自用用途品质有保障，投资目的的置业门槛低，因而得以成为市场交易的主体。

正如威廉· 夏普所言：“一个成功的投资者，85%归功于正确的资产配置，10%来自于选择投资目标的功力，5%必须靠上帝的保佑。”

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在深圳的成功投资者群像中，有这样一种有趣的现象：住宅买家往往因为生活惯性，选房会锁定在其重点关注的1-2个区域，而公寓买家不仅会全深圳看房，甚至还会跑到临深城市，去做统一对比和筛选。这样一来，对于公寓买家来说，形成公寓类别坐标系十分必要。

随着存量房时代到来，深圳住宅市场逐渐开始走下坡路，并未因此减少的购房需求则催生了公寓市场的繁盛。区域、交通、产品、装修、潜力、价格，任何一个维度都有批量公寓产品，深圳公寓的阶梯混战可谓激烈，笔者根据最新出炉的在售新房价格，选取较有代表性的公寓产品，从多个维度进行分析打分，帮助各位看官建立起深圳公寓同类别对比坐标系，以便心中有数。

从价格来看，深圳公寓大致可以分为8万+，6-8万，4-6万，4万以下几个梯度。

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首先，在深圳的公寓产品中，单价超过8万，基本已经属于公寓豪宅系产品，其中也不乏超过10万的顶豪公寓。因此，在这里8万+我们一般认为是公寓的塔尖区，这部分产品和大多数购房者无关，瞄准的基本上是城市中的精英人士。目前处于这个区位入市的公寓产品较典型的有万科蛇口公馆、南山恒大天璟、福田宝树台、福田恒邦壹峯、中洲中央公园E-CALSS等。

以宝树台和恒邦壹峯为例。宝树台主推产品43-46平，均价约8万/平，恒邦壹峯目前均价8万5/平，在售的2座主推户型为31-58平产品。如何在坐标系中进行打分呢？配套几乎差不多，4条地跌和5个地铁站的交通是能够打高分的关键，此外项目周边有百花小学、园岭实验小学、荔园小学、深圳外国语等名校。周边还都汇聚大量旧改。同维度相比，宝树台住宅+公寓比恒邦壹峯公寓+商业具有更好的升值潜力，单价上看宝树台有优势，但恒邦壹峯最小户型32平，总价280万起，对于刚需投资客来说优势反而更大。

再看6万—8万的产品。其实这个价位对于目前深圳市场的公寓产品来说略尴尬，大多数产品也在回避这个价格段的定位。毕竟，向前一步是住宅，向后一步是写字楼，尾巴上还缀着商铺。目前在售这个价位的项目，多为住宅项目尾声。目前处于这个阶梯在售项目有前海枫叶、云城、松茂御龙湾、长庆小时代等。

接下来，就是主流产品，也就是4万-6万梯度的产品。这个梯度属于公寓的主流，也是高品质产品的主战场。定位城市新中产，各自通过不同的优势，满足人们不同的需求，住宅产品的正面竞争对手。深圳住宅平均新房价格6万左右，直接对标的公寓价格正是4-6之间的产品。

目前处于这个梯度的在售项目也是最多的，各个区都有不错的产品。龙岗锦荟PARK、星河上寓、龙华龙光玖钻、沙井保利达小行星、华联全景国际、福城前海新纪元等。

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最后，4万以下，则属于公寓的入门产品。目前处于这个梯度的主要集中在龙岗及光明沙井等洼地片区。龙岗中粮祥云、龙岗恒大城市之光、龙岗名居、光明奥园峰荟、光明益田米兰公馆、福永同泰时代中心等。手中闲钱不多，经得起等待的可以在这个梯度进行筛选。

总之，在深圳，公寓投资是门大学问，想要避坑跑赢大市，唯有建立自己的坐标系，才能不会被乱花迷了眼，除了分价格梯度、多维度分析之外，入门面积也就是入门总价也可以作为关键因素进行考虑。最后，希望各位都能够遇到好的核心产品，抓住时机，在公寓坐标系中抢占自己的投资坐标。