深圳“二次房改”，地产面临20年来最大变局！

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昨天，深圳公开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。

业内把这次改革称为“二次房改”。深圳作为改革开放的排头兵，和一线城市中的代表城市，趟出一条路来的意识非常明确。

应该说，新公布的《意见》有新加坡模式的影子，但是又有自己鲜明的特色。

《意见》隐藏着这样的底层逻辑：

1、不同的城市，因城施策！

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2、同一城市内，不同人群分别施策！

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而对应着不同的人群的，就是不同的房子……（蓝字为《意见》或权威人士回答原文）

一、低收入者，特别是服务业从业人员，城市离不开，就用公租房解决他们的问题

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这几年，深圳有很多城中村被拆，被改造。

要知道，城中村的租金，是最低的，大量低收入者都租住在城中村。于是出现了一个天问：

如果城中村都拆完了，低收入者住哪？如果低收入的服务业从业者呆不下去了，城市的发展会不会受到影响。

《意见》给出了答案：

公共租赁住房占住房供应的20％左右；

公共租赁住房方面，深圳重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30－60平方米为主，租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％。

此次将进一步扩大保障覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

二、好不容易抢来的人才，要让他们有房住，但是要消除房子的部分金融性质，让他们不能靠房子赚大钱

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2017、2018，全国各城市开展了抢人大战。从2017的情况来看，深圳是大赢家，如下图所示：

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和北京上海严控人口不同。深圳，全日制本科以上一般都可以直接入户，而且入户还会给予1.5万元的奖励，硕士奖励更多。而一旦入户，也就有了买房资格。

深圳入户如此宽松，是因为《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》的目标是：

到2020年，常住人口预期目标1480万人，在册户籍人口550万人。常住人口大专以上学历人口比重达到30%。

2017年，深圳全市年末常住人口1252.83万人，比2016年增加了近62万人，其中在册户籍人口达到404.8万人。

也就是说，以后3年深圳常住人口每年还可以增加76万人，户籍人口每年还可以增加近50万人……

人才来了，买不起房怎么办？

《意见》给出了答案：

政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%；其中人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的 60%左右；安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

当然，人才房主要是用来住的，所以《意见》通过一些规定，限制了人才住房的交易和金融属性。

1、首先，有学历或者有技术的才能叫人才

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具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员），或属于符合我市产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上），或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入我市人才住房政策适用范围。

2、有房或最近交易过的的不能再申请

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根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房（包括在本市拥有任何形式住房），或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

3、人才住房和安居房要上市交易，要满一定年限，赚的钱要分一部分给政府

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出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。

购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易。

4、对收入和财产有限定

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我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门，根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素，共同研究划定，并动态调整。

5、高层次人才另有特殊政策

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符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房，在深全职工作满5年以上，符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

三、纯商品房只占40%，继续坚持稳房价

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市场商品住房，占40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。我们将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。

《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

明源君觉得，深圳《意见》的示范作用是不言而喻的，结合之前北京也推出共有产权住房，以后同一城市针对不同人群，分别推出公租房、部分产权住房、纯商品房，可能将成为趋势。这样分类之后，造成的影响有3：

1、纯商品房供给有限，形成一个相对高端市场

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在一二线城市，纯商品房目前供给不足。把房子分为三类以后，纯商品房将形成一个相对高端的市场。

2、从住公租房到住人才房，再到住纯商品房，是跨越阶层的奋斗，需要强大意志

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明源君曾听说过一个案例：

中国香港某白领，老板要给他加5000薪水，却被他拒绝了！

为什么呢？因为他等了几年才申请到香港的廉租房“公屋”，“公屋”和市场上同样的房子，租金差超过10000。

而他如果接受加薪，收入就超过了申请“公屋”的收入限制，不能住公屋了，这样一来，到手的收入反而少了。

他最终还是拒绝了加薪。我们不能评价他短视，作为从小在公租房长大的孩子，他的心态就是比较保守的。

还有另外几个故事，发生在国内某一线城市。在房价9000、10000的时候，很多本地户籍居民不想买纯商品房，等着政府建成类似安居房的房子，好廉价购买。

他们最终通过排队获得了购买资格，是在4年之后，当时房屋市价已经到了4万，政府以2万5的价格卖给了他们，是比市价便宜很多，但他们心里很复杂。

从公租房到人才房，再到纯商品房，是跨越阶层的奋斗，需要强大的意志和打破惯有思维的能力，才能成功。

3、纯商品房的金融性质，公租房和人才房很难拥有

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纯商品房可以通过抵押、买卖、担保，随时变现，为家庭乃至公司提供帮助。纯商品房房价如果上涨，收益也全部归业主所有。

可公租房没有这样的性质，人才房因为限制很多，金融性质也很弱。所以这两种住房是真正的“房住不炒”，也没有炒的基础。

而作为地产人，就是要以不同角色参与到上述3种房子的建设中。

产品能力很强，有比较强的品牌，擅长做中高端楼盘的，可以继续做那40%的纯商品房。

成本能力、管理能力很强，擅长做代建等模式输出的，可以参与公租房、人才房的建设。这一块虽然没有暴利，但政府项目都比较可靠稳定。（作者：明源地产研究院评论员天风）

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