突发，3限价房100亿入市，拉低市场均价2%，6大影响北京6月8日

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北京6月8日，挂牌6个预售项目，其中第一次出现了3个限价房项目。包括瀛海府.金樾和著.旭辉城.

这3个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%

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按照北京之前的市场成交面积和金额，这23万平米签约后，对于北京目前市场均价来说，能够降低2-3%。其他非限价房项目的预售定价将有望平稳

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首先：对于北京市场来说，2017年来的所有土地全部限价，限价房政策明确后，这部分项目入市有望加快入市，增加市场供应量。

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从市场供应节奏看，140平米以内的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供应，大量的限价房都属于这部分项目中，政策落地后，市场有望加速增加市场供应。

市场之前供应量非常少，预计新政落地后，将有大量项目在未来几个月入市。

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3个限价房项目合计面积达到了23.14万平米。货值在95亿左右（地下部分不明确）缓解北京市场供应。

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目前看，限价房合计大约3000亿货值：预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）

440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目

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其次：地下部分正常入市

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三个项目全部有可售的地下部分出现，对于大部分开发商来说，之前担忧的政策压力降低。

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第三：从拿地时间看。

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地块分别是17年2月，17年7月等时间出让的土地，证明了从入市节奏看，并不是按照土地出让周期。整体看，预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。

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第四：限房价如果转共有产权的影响分析

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如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。

从政策角度看，出台政策的预期肯定是平稳限价房的销售，有可能有产权变化的，只有最稀缺的核心位置的。

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有可能出现万人摇号的部分房源。其中最有可能的项目肯定是东西城丰台与海淀，其他项目预计将依然是限价房性质。

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整体看，入市的3个项目分部在房山与大兴，这2个区域出现限价房转共有产权的可能性很小。

第5： 北京调控效果已经全国第一，供应增加后市场继续平稳

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统计局数据显示，北京的楼市价格下行幅度全国领先，二手房价格同比下调6.9%，新建住宅同比下调0.7%。

北京各种房地产政策持续加码，限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策

从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了！基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房！可流转但投资属性弱。