北京首批限竞房即将入市，楼市重压将至刚刚

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刚刚，北京市住建委挂出了三个限竞房项目的预售许可预告，北京很快将迎来首批限竞房的入市。

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这三个项目分别是位于房山良乡的金樾和著和旭辉城，以及位于大兴瀛海的瀛海府，预计将向市场供应23.14万平方米限竞房，可售货值约95亿元。值得注意的是，金樾和著、瀛海府均有下跃户型，涉及到地下面积的处置，如果能够顺利获得预售审批，将为此后众多“拉高排低”的限竞房项目提供可参照的解决方案。

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房山良乡两项目金樾和著和旭辉城的预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。

良乡周边有5、6个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，相比之下，限竞房项目在单价上具备一定优势，而紧凑的户型则使得其总价上优势更为突出

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限竞房主力产品90平方米的总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。

令人担忧的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。

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据市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万方和10.3万方，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

未来2000套新房的入市，对区域楼市将产生巨大冲击，有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平，特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。

大兴瀛海府的销售局面相对乐观。

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该项目的预售均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米，与紧邻两商品住宅项目突破6万元的成交价格相比，优势较为明显。另外，瀛海府可售住宅的体量较小，计划预售的面积也不过33842平方米，约可提供300余套限竞房，而大兴南海子周边在售项目大多为高端改善项目，瀛海府的单价优势将有效聚集区域客流。

随着3个限竞房项目取得预售许可，也将打开今年限竞房供应的闸门，55个限竞房项目446万平方米计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米，市场的去化压力可想而知。

面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加。今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一现象将更加明显。