一、前言

最近，三四线城市和县城（下文统称为“小城市（县）”）的楼市热闹非凡，房价也是屡屡上涨，甚至出现多个小城市（县）房价过万的报道。这再一次刺激着全国人民的神经。那么，未来小城市（县）的房价，会像过去20年大城市的房价一样一直上涨吗？笔者并不这样认为。事实上，对于小城市（县）的中长期房价走势，很多人都不看好。那么，目前火爆的小城市（县）的楼市，什么时候会熄火呢？房价又会达到什么程度呢？

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二、火爆的棚改和挡不住的房价

第一个问题要从“棚改”说起。众所周知，这几年小城市（县）楼市的火爆，要从棚改和货币化安置说起。我们拿数据说话。

2008-2013年，全国棚户区改造开工量每年在200-300万套左右。
2014年为470万套。
2015年为601万套。
2016年为606万套。
2017年为609万套。

由上可知，最近三四年来，棚改规模大幅增加，整整比之前增加了一倍多，并且棚改大都集中在小城市（县）。另一方面，在棚改规模大幅增加的同时，棚改的货币化安置率也大幅提高。我们还是拿数据来说话。

2013-2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
2017年的数据还未公布，但预计能达到60%。
2018年及以后，预计将不低于60%。

综上，全国棚改规模的增加和货币化安置率的提高，意味着这两三年，全国突然增加了一批手握大把现金的棚改户。对于“失去房子”的他们来说，与其租几年房子后等待实物安置，不如现在就去市场上买房。特别是，这两三年来全国大中城市房价纷纷大涨，引起了小城市（县）的民众，尤其是棚改户的恐慌。他们认为，如果不马上买房，则手里的现金会迅速贬值，而且还要多出几年房租。于是，就出现了本文开头提到的小市县房价纷纷大涨的现象。

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我们可以算一下，棚改到底给楼市新增了多少短期需求。这里拿2017年和以前做对比。

2013年及以前，全国每年房改仅200-300万套，且货币化安置率不足10%，即每年仅20-30万户居民拿到现金。2017年，全国棚改规模高达609万套，货币化安置率按60%算，则有365万户居民拿到现金。两相比较，直接拿到现金的“棚改户”，2017年比2013年整整多了300多万户。于是简单来算，2017年就比2013年突然多了300多万套的“即期“购房需求。

如果是算总的棚改购房需求，2015-2017年每年棚改600万套，也比之前多了三四百万套一年。而这几年来，全国范围内，平均每年销售的一手住宅也就1000多万套。考虑到房子不会一下子就建好，因此，这两三年来，每年突然多出的三四百万套购房需求，瞬间导致楼市供不应求。所以，小城市和县城的房价也就大涨了。

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另外，从心理预期来看，楼市的供不应求和房价上涨本身，就会让大家认为未来房价还会涨，于是促使更多的人去抢房子，这又导致房价进一步上涨。在经济学上，这叫“预期的自我实现”。你也可以说它是“正向循环”，就是上涨导致进一步上涨。

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三、未来小城市（县）的房价还会继续上涨吗？

既然小城市（县）的房价已经实现了“正向循环”，那它会一直涨下去吗？我们仍然拿数据来说话。

2018-2020年，全国将改造各类棚户区 1500万套（数据来自2017年国务院会议）。
2018 年，全国将改造各类棚户区580万套（数据来自2017年住建部会议）。
2019年和2020年，平均每年改造460万套（由以上数据得出）。

由上可知，未来两年，年均棚改套数将从2015-2018年的每年约600万套，大幅下降到460万套。但考虑到货币化安置率会达到60%或更高水平，则未来三年（2018-2020年）的年均货币安置户数，将和过去两年（2016-2017年）持平。考虑到这些拿到现金的棚改户将马上去买房，因此2018-2020年棚改产生的“即期”购房需求，将和过去两年持平，都是每年300万套左右。

需求算出来了，下面再算供给情况。我们继续看数据。2015-2017年棚改后新建的楼房，从2018年起将陆续竣工，预计每年竣工600万套新房。根据过去48.5%-60%的货币安置化率可知，这些新房只有不到一半用于“实物安置”（即分给原住民），剩下一半多——也就是不低于300万套的新房，则直接推向市场。它们可以直接满足2018-2020年棚改的“即期”购房需求。

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有个情况需要说明，就是棚改拆了多少套旧房子后，一般会重建同样多的新房子。拿辽宁为例，据统计，2005-2015年，辽宁省棚改的回建面积是拆除面积的1.51倍，而新建后的户均面积是之前的1.59倍。由此计算得出，回建套数大约是拆除套数的0.95倍。如果全国都按这个比例算，那么，2015-2020年拆除的3300万套棚改房，将新建回3134万套新房。这些回建房只有近50%是用于实物安置，剩下50%多——大约1600万套房子，将直接推向市场。

可以说，2018-2020年小城市（县）的楼市是强弩之末了。现在的房价就是顶峰。从2021年起，购房需求将大幅下降。

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仅就棚改而言，我们可以计算一下，每年会减少多少。下面仍然用数据说话。

简单匡算，2015-2020年累计将实施3300万套的房改，整整可住1亿人。自此之后，需要改造的棚户区将大为减少。预计会降到每年300万套水平，就像早年间（2008-2014年）那样。这样的话，从2021年起，即使棚改的货币安置化率是100%，而且全部都马上买房，那每年的购房需求也就300万套。

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再看供给侧的情况。2018-2020年棚改后新建的房子，也将在2021年起陆续供应市场。这三年棚改后重建的新房，平均每年有500万套。这当中，除了40%是用于实物安置外，剩余60%即300万套，从2021年起，将直接满足当年棚改拆迁户的全部购房需求。于是，棚改产生的新房供给和购房需求，就打平了。而如果再往后算，你会发现棚改这块将供过于求，即当年竣工的棚改新房将大于当年拆除的旧房。

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需要说明的是，由于该改造的都改造了，该买房的都买了，未来整个房地产市场（不单止棚改）的规模都将大幅萎缩。具体来说，2016年全国一手住宅成交13.75亿平，2017年是14.48亿平。但预计七八年后会大减四五成，降到每年仅7-8亿平的水平。大势如此，小城市（县）自然也不例外。

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小城市（县）还有一个更不利的因素，就是常住人口将逐渐减少，所以住房需求的萎缩也将更厉害。

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在这种情况下，即使开始新一轮的大规模棚改（其实已经不可能了，总不能把好端端的房子都拆了吧），开启新一轮的去库存，也没人接盘了。

这也意味着，一旦2015-2020年大规模的棚改结束，小城市（县）的楼市将迅速趋于平静。当前非理性上涨的房价，又将跌回去。

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现在想买房的人，为什么不再等两三年后，等这几年开建的棚改房，竣工之后再去买呢？要知道，大部分的拆迁户都买房了，而且房子供应也多了，就没有人和你抢了。届时房价如何，大家可想而知。别忘了，仅仅在几年前，全国众多小城市（县）的楼市，还出现了严重的库存积压。大家不要“好了伤疤忘了疼”。

四、结语

就棚改对房价的影响而言，前面已经说了。当然，影响房价的因素非常多，棚改只是其中一项。此外还有人口变动趋势、土地供应潜力、货币政策等因素。这些大家可以自行分析。

大家也可以参考日本的例子。看看这个人均收入是我们好几倍，人口密度是我们2.3倍（比我们更加人多地少），曾经和我们一样坚信房价永远涨的国家，现在中小地方的房价是什么水平吧。

用数字说话：棚改过后，三四线城市和县城的房价怎么办

一、前言

二、火爆的棚改和挡不住的房价

三、未来小城市（县）的房价还会继续上涨吗？

四、结语

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