龙华中心佳华领域广场，在这一方面，确实有优势！我们都知道这个世界上有三大成功的湾

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我们都知道这个世界上有三大成功的湾区：纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区，另外还有两个知名湾区：悉尼湾区和伦敦湾区。而未来将赢来一个新的大湾区—粤港澳大湾区。

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刚刚在2018年3月31日于广州南沙游艇会举行的 “粤港澳大湾区一周年高峰论坛暨湾区时代首航盛典”上，樊纲预测，粤港澳大湾区的人口到2050年将达到1.2至1.4亿的庞大规模，必将成为世界上最大的都市圈之一。同时，到2030年，粤港澳大湾区有望成为全球经济总量最大的湾区。

粤港港大湾区历年利好的政策与方针

2005年，广东省政府《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004-2020)》明确划分“粤港澳跨界合作发展地区”。

2015年3月，“粤港澳大湾区”概念首次被明确提出。

2016年，“粤港澳大湾区”被写入国务院《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》、国家“十三五”规划等，要求建设世界级城市群。

2017年3月，国务院政府工作报告中首次出现“粤港澳大湾区”，要求推动内地与港澳深化合作，编制粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。

2017年7月1日，国家发改委以及粤港澳三地政府签署的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，提及的重点合作领域就包括推进基础设施互联互通、进一步提升市场一体化水平、打造国际科技创新中心、构建协同发展现代产业体系、支持重大合作平台建设等诸多方面。

2018年3月6日，在十三届全国人大一次会议广东团开放日上，全国人大代表、广东省省长马兴瑞透露，由广东与香港、澳门配合党中央、国务院制定的粤港澳发展规划方案将很快发布，按照规划，基础设施的互联互通建设将是打造粤港澳大湾区的重中之重。

佳华领域广场位于龙华新区观湖街道，观澜大道与平安路交汇处，观澜老街对面，是集住宅、商务公寓、写字楼、酒店、购物中心等多业态于一体的商住综合体。

是百佳华集团在深圳开发的第二个小型综合体，首个是位于坂田并已经开售了的佳华领汇广场，产品的功能属性及户型上（高实用率）非常类似。

一、项目亮点：地铁口

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不仅如此，4号线北延段地铁站将连通项目的商业部分，并且，佳华领域广场西侧，即平安路上规划有龙华有轨电车示范段的站点，是名副其实的“双轨”交汇物业。现场营销中心：朱经理，151-1227-6046

老牛之所以开篇就强调项目的轨道交通优势，是因为对于非本地就业的置业者，选择观澜这样的远郊片区，与市区对接的公共交通权重占比应是较大的。甚至可以说，除了对价格极度敏感的置业者外，通勤交通或是最关键的一个因素，不管是从自住还是投资角度来说。

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那么，佳华领域广场在这一方面，确实有优势。

1、4号线北延线预计2020通车

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4号线北延段观澜大道沿线已开始围挡，2020年通车在望，与项目接驳的站点是“观澜中心站”，是牛湖站始发福田口岸的第4个站，以目前龙华线的乘车环境，越靠近起始站，早高峰的乘车舒适度可能越高。

2、有轨电车预计2017年试运营

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有轨电车示范段工程已过半，该项目最近的站点是“新澜站”，预计2017年1-3月试运营。

这是龙华新区的第一条有轨电车，原本规划目的是为了弥补4号线北延段空缺的几年内，使观澜主要的居住、商业片区与4号线清湖站对接。

但工程一拖再拖，运营时间已与4号线北延段的时间非常相近了，再加上新房交楼时间，某程度上说，相比起地铁，有轨电车味同嚼蜡。

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以上，说的是轨道公交的预期，的确不错，是项目的大亮点。

片区内的微循环交通需借助于旧改逐步完善，时日尚长。好在对接市区方面，梅观路还将会进一步改造为城市快速路，增设多个出入匝道，并且观澜大道将会新增一个。那么，届时项目距离梅观路最近的连接口仅700m的行车距离。预计2021年建成通车。

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点评：交通改善预期不错

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总之，佳华领域广场的交通环境，在未来5-6年内将会有巨大的改变，包括有南北纵向的地铁站点接驳，有能够便捷出入的快速路。短期内，对外出行主要依赖观澜大道和明年建成投入运营的有轨电车。整体来看，交通改善的预期值不错。

二、项目地块信息

如果对交通还比较满意，那么接下来，我们具体来看项目本身。

佳华领域广场作为综合体项目，实际上分为2个地块，其中：

01是商业用地，与去年入市的深业泰然玫瑰苑相邻，中间隔着加油站。地块含酒店、写字楼和4.5万㎡商业，实际上运营面积能达到6万㎡，开发商自持。地块目前在做地基工程；

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02地块由住宅、商务公寓、保障房和幼儿园组成，配套有商业街和超市。作为项目的一期，将率先入市。占地约2.4万㎡，建面约14.6万㎡，容积率4.12。

今天的楼评主要的对象是02地块，即佳华领域广场一期。

看分布图可见，住宅安排在商业东南方位，避开了观澜大道及周边商业的影响，较好地发挥了锦山公园及南向荔枝园的视野景观作用。

【项目基本信息】

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一期由7栋塔楼及1个2500㎡的幼儿园围合而成。

1栋A座为商务公寓，3梯8户，精装修交房，约204套房源，主要户型为34平1房，46平2房和54平2房，不限购不限贷。

1栋B座是回迁房+保障房；1栋楼下为商业裙楼。

2-6栋均为住宅，约572套房源，仅有89平3房、142平4房平层和142平4房复式，三个面积段的户型。

其中，2栋和3栋为纯大户，共约144套；4-6栋都是约89平的户型产品。

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小区主出入口位于平安路一侧，次出入口位于金园路上，即锦山公园旁。

【交楼标准】住宅为毛坯，公寓为精装。

【交楼时间】计划住宅2018年1月，公寓精装2018年7月。

【学校配套】根据龙华新区2016年招生范围，佳华领域广场属于观澜中心小学和观澜第二中学。学区的最终确定需要根据新区教育局确定，仅供参考。

【商业配套】自身规划有4.5万㎡的集中式商业，实际面积可能达到6万㎡，开发商百佳华自持运营。

未来地铁2站到达目前观澜片区最大规模的购物中心——观澜湖新城MH mall，和观澜汇综合体。距离拆迁中的大型旧改长湖头村，也仅1个地铁站的距离，该项目也规划有集中型购物中心。

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因此，未来沿着地铁4号线，几乎所有站点都规划有super mall，商业竞争大的同时，也给沿线物业居民带来便捷丰富的购物环境。

而目前，项目周边，包括其对面的观澜老街，商业业态比较低端，以个体经营的为主，稍高层次的商业体有“兴万达广场”，能满足一般的生活层级需求。

三、周边旧改

顺着商业配套这个话题，我们具体地来看佳华领域广场周边的旧改等规划。

虽然，观澜和光明、坪山等区域都属于深圳的远郊区域，但观澜的建成区已十分饱和，空地白地几近绝迹。建成区的建筑多为自建民房和工业厂房，缺乏系统地统筹规划，部分片区错落无序，公共配套不足，后期发展对周边的带动效果差。

目前，新地上的新房主要集中于大和路和环观南路交汇周边，以及鹭湖住区，随着这两区域的空地建设进入尾声，观澜新房供应主要由旧城改造来转化。

那么，这会使得观澜的新房供应效率降低，虽然不至于低到2015年前的状态（去年是观澜新房集中入市的井喷年，入市数量与此前区域内所有的商品房数相当），但与去年相比会明显减缓。

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比如今年上半年，观澜都未有全新项目入市，到年底前也仅有佳华领域广场、金洪观荟和珑门二期。

所以，一方面寄托旧改改善观澜的城建，交通等环境，一方面也是为了深圳楼市能够健康有序地供应及发展。否则，深圳人的“上车”片区，变化着实太慢，太不值。

言归正传，佳华领域广场自身属于观澜旧村旧改二期项目，与其相邻的深业泰然玫瑰苑属于旧村旧改一期，已于去年7月中下旬入市，开盘均价2.6万/平。

在该项目2公里范围内，规划有8个待建的旧改项目。

其中，松元厦大布头片区拟更新方向为居住、商业等功能，将拆除近17万㎡的面积，拆迁范围比长湖头村旧改还大。

长湖头村主要更新方向也是居住和商业，与观澜另一个新房，金洪观荟相邻。长湖头村旧改进度不大理想，拆迁停滞不前，影响了项目入市的预期。

观澜汇包含了至少2个旧改项目，一期已于去年年底入市，价格约3.7万左右，原本计划今年年底入市二期，但基坑工程后，迟迟未能突破地面工程，入市时间延缓。

观城横坑河西片区，已被鸿荣源拿下，正在与房屋业主拆迁谈判。按照鸿荣源的宏伟规划，想囊括河东等更大的区域，打造成观澜乃至龙华新区最大规模的产业园，名曰“深圳智城”。

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其余项目的进度更慢些，因此，佳华领域广场的所处环境短期的2-3年内，变化都不会太大，5年后交通环境上将有地铁等突破，到时候，周边旧改可能才会达到一个入市高潮期。

点评：旧改分散居住环境难提高

这将有利有弊，利在环境不断完善；弊在观澜始终缺乏一块能够完全统筹发展住宅集中区，鹭湖或是一个，但规模偏小，定位模糊，别墅群与小户型占比都大，缺乏相应的商业用地支撑。旧改分散开发，整体居住环境很难显著提高。

四、户型分析

89平面积段的有6套户型，全部位于4、5、6栋，均是2梯4户的梯户比配置，像89平配置2梯3户的，深圳市场上并不多见，非常难得。

4#栋：D户型、E1户型、E2户型

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D户型

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3房2厅2卫，南北方位均为低矮绿色山体，客厅及主卧南偏西朝向，望向荔枝园，远处多为低矮建筑，视野开阔无遮挡；横厅结构，整体能实现南北对流；3个卧室的尺度偏小，但卫生间的空间毫不吝啬，主卫面积能赶上半个次卧。

E1户型

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3房2厅2卫，竖厅结构，整体分区比D户型的更合理；主要朝向也是西南，西向开窗能够俯瞰园林。

E2户型

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3房2厅2卫，与E1其实是对称，厨房和生活阳台的格局稍有不同，主要视野不在社区花园，更为开阔。

5#和6#栋：F户型、G1和G2户型

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户型产品完全一致，有3套户型，包括F户型、G1和G2户型。

F户型3房2厅2卫

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整体格局没什么大问题，规范，分区舒适；客厅朝向北向和西北向为主，但全屋南北通风，且客厅与餐厅双向采光，南北通透；略微可惜了厨房的造型，不方正，可以通过装修弥补视觉差异；另外入户空间“无余地”，缺乏玄关带来的私密度。

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G1和G2户型

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大体上也是对称户型，结构上最大的区别依然体现在厨房和生活阳台；而隐性区别体现在部分空能空间上的朝向上，客厅及主卧的主要朝向都为东南朝向，G1户型存在对视的问题，G2的东西开窗对外，则无此影响。

并且，由于地下车库出入口恰在5栋和6栋之间，低矮楼层或会受车行噪音，污染源增多等影响。

大户型：141平的平层和复式

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约141平的平层和复式大户都位于2#和3#，2梯3户。其中A户型和B户型为复式户型，分别有72套，均位于偶数层。

A户型142平4房3厅3卫

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