楼市观察｜沣西新城房价过万，为什么率先突破房价天花板？最近几年

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楼市观察｜沣西新城房价过万，为什么率先突破房价天花板？。楼市|沣西|天花板|新城|突破|房价---

最近几年，曾有无数人预言房价的上涨，但谁又能想到涨势会来的如此猛烈，自2017年开始，全国房产市场升温，去库存将三四线城市推上了历史的舞台，一场席卷全国的涨价热潮自此掀起。

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2017年全国共有2856个县级行政区划单位（其中：853个市辖区、370个县级市、1461个县、117个自治县、49个旗、3个自治旗、2个特区、1个林区）。

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图|全国新建商品房销售均价表

据相关数据显示：截止今年上半年，全国新建商品房销售均价为8585元/平方米，同比上涨8.7%；其中，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。房价突破万元的城市也已经超过60个，这其中有近1/3是三四线城市。

如今，在三四线、小县城房价近万破万实属正常现象，月赚两三千的小镇青年也已集体过上了“百万身价”的生活。归根结底房价究竟是怎么涨起来的？总的来说可以总结为3点。

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? 棚改政策制造大量需求

中国三四线城市普遍存在着一个相同的问题，就是难以留住人口，尤其是部分城镇化程度较低的地区，年轻人追求更好的学习工作环境，远离家乡投入大城市的怀抱。人口的转移在楼市上就表现出了供大于求的情况，按道理来说应该降价，但基于越降价，越没人购房，因此，中国去库存战略是这样的实施的：人为制造需求。

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图|网络

这世道，没什么比棚改更能制造刚需了，房子一拆，立竿见影的多出五位数甚至六位数的刚需，不赔房，只能买新房，因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。

数据显示，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

? 返乡置业加大购买需求

对于当下的年轻人来说，房子的意义除了其本身应有的居住含义外，它还承载了幸福、安全感等等方面。一线城市动辄数万元一平的高房价往往让“漂一族”望而却步，“杯水车薪”已成为返乡置业的一大重要理由，要知道，大城市的房子只是为城市之中30%，甚至更少的人准备的。

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图|返乡置业人群调查

对于很多年轻人而言，告别大城市，回到家乡安居乐业，是一种无奈也是一种解脱。同时，返乡置业也不全是追逐梦想的年轻人，还有一大批投资客跟风而来，三四线城市存在的价格洼地被他们所捕捉，哪怕仅有一两千左右的涨幅，也足以构成巨大的吸引力。毕竟，比起竞争激烈的大城市，三四线城市的钱显然赚的更为轻松。

? 政府引入大品牌开发商推动本地房价

拿咸阳来说，从去年开始，融创、恒大、绿城等全国知名品牌先后进驻，截止目前为止，全国10强房企已有7家进入咸阳。大品牌的到来对于本地市场而言有利有弊，利在于起到了规范市场的作用，将全国层次的住宅产品引入咸阳，改善本地的人居水平。弊则体现在大房企品牌效用对房价的影响，好房子肯定价格高，这是显而易见的事情。

对于购房者来说，当然不能看着房价上涨而无动于衷，这时品牌房企的投资价值就得以体现，在房子就等于金钱的当下，一套品牌房产基本可以和升值划上等号，前期自住，后期转手折现，怎么算都是稳赚不赔的买卖。

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着眼西咸新区，也在今年年初实现了房价破万。

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图|西咸新区&沣西新城房价走势图

从图中可以看出，西咸新区5月新房均价11927元/m2，4月新房均价11420元/m2，环比上月增长4.44%，与前几年的无人问津相比较，西咸新区的发展一方面受前文提到的3点因素影响，另一方面则是受到西安及西北区域发展的带动，区域价值的不断提升让西咸新区成为了又一片置业热土。

西咸新区五大新城之中，以沣西新城最受关注，对比其他几大新城，沣西新城的区域优势颇为明显。

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图|网络

?一方面由于西安出台了限购政策，许多购房者在西安的购房资格已被限制，尤其是针对外地人，虽说西安现在落户较为简单，但相对来说，购房者当然更愿意将投资目光投向不限购又有潜力的区域，这个时候便有人将目光瞄向了沣西新城。

?另一方面，除了2017年上半年已经动工的地铁5号线二期外，2017年下半年开始关于大西安中央公园的建设、地铁一号线三期的规划，再加上近期开通的多条公交线路，沣西新城正在打造一个便捷舒适的高新城区，吸纳大量来自西咸的人口入住。

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图|沣西新城效果图

大量购房者涌入、沣西新城房价上涨、仅有的几个楼盘暂时无房可卖、新盘尚未入市，这是目前沣西新城楼市的真实写照。如启迪国际城、金科世界城等品质住宅，近一年来先后开发新房源无数，却始终未能缓解区域房源紧缺的问题，目前沣西的房屋去化率远超周边区域。可以想见，在未来的几年，各项目交房，大量业主入住沣西，届时会将这座新城推上繁荣的顶峰。

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人口的涌入不单是受区域内住宅数量的影响，也必然伴随着产业的发展和生活配套的完善，今天的沣西已经初具雏形，随着时间的推移，这里将会成为一座人口密集的独立城区。

作为西安国际化大都市的新兴产业基地和综合服务副中心，沣西新城在创新科技方面进步神速，西部云谷、光谷创业咖啡、陕西微软创新中心等已经投入使用，形成了完善的政策优惠、金融、财务、法律、办公、住宿等服务体系。

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图|西部云谷实景图

从产业的角度来说，虽然现在还看不出来沣西新城的优势，但未来这里会爆发出惊人的能量，会成为创新、创业高地，聚集一批有思想的年轻人。

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图|启迪中学实景图

教育方面，世纪大道上的西工大启迪中学、陕师大金泰丝路花城学校、彩虹中学南校区等，构成了沣西的基础教育配套。陕西科技大学镐京学院、陕西服装艺术学院、陕西国际商贸学院等高等院校，形成了咸阳南郊的大学城，再加上正在建设中的西安交大新校区，沣西新城将成为西咸新区五个新城中高等教育资源最丰富的新城。

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图|陕西省慈善总医院开工仪式

医疗方面，包括陕西省慈善总医院、陕西中医药大学第二附属医院迁建医院、德尚医院等三所三甲医院已经在沣西新城开工建设，3所医院建成后，将进一步完善沣西新城辖区民生配套设施，提升辖区医疗服务水平，改善广大人民群众的医疗条件。

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图|启迪国际城·逸居效果图

产业带动、教育升级、医疗齐备，如今的沣西正在为承载巨额人口而大步前行，就目前而言，沣西板块唯独商业这一层面略显单薄，需要更进一步的挖掘发展，才能与未来的新城相匹配。

今天沣西的商业，如大学城区商业街、周边社区配套商业都表现出规模小，格局分散的特点，难以满足区域内的商业需求，仅世纪大道上的启迪商业中心、沣渭世纪中心发展较为成熟，形成了沣西现有的商业核心，但就目前区域人口增涨的态势来看，商业规模仍存在巨大的挖掘空间。

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图|启迪国际城·逸居效果图

从投资价值的角度分析，沣西的商业明显处在价格洼地，以地铁对商业的带动性来说，规划前后，建成前后，商业板块的价格波动明显。拿世纪大道举例，地铁一号线延线工程规划前，世纪大道的投资潜力并不被看好，规划出来后，世纪大道一房难求，再等到地铁正式开通运营，可以预见后期的房价只会比现在更高。

结合沣西目前的发展现状来看，世纪大道商圈所表现出的潜力巨大，伴随着沣西科技产业发展、区域配套升级，置业沣西成为眼下最明智的选择。

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在沣西这块土地上，始终有家企业在默默地耕耘着，启迪以其丰富多彩的全业态区域级配套，树立了西咸新区的标杆。由住宅、教育、酒店、影院、商务办公所组成的3分钟商务圈，有力提升了沣西新城的城市功能，也为启迪一系列宏伟梦想在西咸落地生根开花打下了坚实基础。

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图|启迪国际城效果图

目前，启迪推出两大商业板块，分别为北区的启迪国际城·仕家底商和南区的启迪国际城·逸居底商。面积涵盖20至1900平米，可租可售。项目所在清华科技园咸阳园区位于沣西新城规划的“渭滨现代生活区”与西咸新区管委会毗邻而居，作为现今西咸新区五大新城中基础设施最完善、发展规模最快的新建城区，发展潜力和升值空间巨大。

咨询电话：029------38011280

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