2018年互联网+长租公寓行业格局与发展趋势分析将出现新的业态变互联网+长租公寓玩家纷抢入局

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互联网+长租公寓玩家纷抢入局，分散式公寓最受青睐

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2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态，长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。，市场内玩家愈来愈多。

图表1:互联网+长租公寓品牌比较

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资料来源:前瞻产业研究院整理

根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，截至2017年，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，而分散式长租公寓占比则近8成。由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻，因此在整体规模上，集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。

图表2:互联网+长租公寓市场规模结构(单位:%)

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资料来源:前瞻产业研究院整理

互联网+长租公寓市场格局将变，公寓产品创新拉动新投资机会

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流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

图表3:2015-2025年我国租赁市场规模与人口(单位:亿元，亿人)

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资料来源:前瞻产业研究院整理

2017年以来，在政策推动下，互联网+长租公寓愈加被消费者接受。而随着限购限贷的收紧，住房抵押贷款门槛进一步提高，加杠杆买房难了，所有这些信号都彰显了一个问题，中国从“拿地-盖楼-卖掉”的增量房时代，向“拿地或者租地-经营-收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进，租房市场风口已至，格局在2018将发生巨变，机遇和风险并存。

1、大头部、长尾部将成行业显要特征

在中国，随着国家队和开发商的相继入场，公寓行业的头部单位会快速崛起，但即便如此，头部单位也仅能占据行业20%的市场份额，像公寓市场比较成熟的日本、美国一样，剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有，“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现，大头部、长尾部是其显要特征。市场成熟后，结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点，中小公寓(职业房东)将升级，他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域，具有一定的区域市场占有率，将长租公寓的精细服务做好，强大的市场竞争力让中小职业房东的地位很难被撼动。

2、长租公寓产品创新

当下的几家租房平台，都分为整租、合租、品牌公寓三个频道，反映目前市场公寓产品的三种形态。在消费升级、居住文化的改变中，长租公寓的产品形态也会发生变化。首先是分散式优质整租，市中心、分散式出租房源会有新需求会出现，如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房;其次，集中式的租赁社区不只是一栋楼的集中，而少则是几栋楼组成的租赁组团，多则是租赁小区，从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求，未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

3、真正的REITs产品或将落地

我国的类REITs产品目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式，重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式，它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品，本质上依然是类REITs，为了规避现行税法的双重征税，设置了的双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房开发贷款，但真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在近几年开启。

4、诞生公寓新的垂直细分业态

在从前的公寓服务生态里面，只有流量平台(如58、赶集等)和行业媒体房东算是专业服务商，其它领域几乎没有专业服务商。而在过去五年，长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年，迎来了快速成长的童年，与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。前瞻认为，公寓业态很有可能从人群分类发散，扩大到分生活方式、社交方式的公寓业态。

图表4:我国互联网+长租公寓市场发展趋势

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资料来源:前瞻产业研究院整理

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