北京限价房供应开始井喷,100亿入市
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北京限价房供应开始井喷,100亿入市。北京|井喷|入市|产权房|供应|限价房---
北京6月8日,挂牌6个预售项目,其中第一次出现了3个限价房项目。包括瀛海府.金樾和著.旭辉城.
这3个项目的入市签约,将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%
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北京|井喷|入市|产权房|供应|限价房---
按照北京之前的市场成交面积和金额,这23万平米签约后,对于北京目前市场均价来说,能够降低2-3%。其他非限价房项目的预售定价将有望平稳
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首先:对于北京市场来说,2017年来的所有土地全部限价,限价房政策明确后,这部分项目入市有望加快入市,增加市场供应量。
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从市场供应节奏看,140平米以内的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供应,大量的限价房都属于这部分项目中,政策落地后,市场有望加速增加市场供应。市场之前供应量非常少,预计新政落地后,将有大量项目在未来几个月入市。
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3个限价房项目合计面积达到了23.14万平米。货值在95亿左右(地下部分不明确)缓解北京市场供应。
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目前看,限价房合计大约3000亿货值:预计在6月开始,将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。(合计限价房总量4.5万套,其中部分有可能在4季度后上市)
440万平米,限价商品房还有地下附属设施等等存在,合计大约可售面积在600万平米(包括地下别墅等),大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目
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其次:地下部分正常入市
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三个项目全部有可售的地下部分出现,对于大部分开发商来说,之前担忧的政策压力降低。
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第三:从拿地时间看。
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地块分别是17年2月,17年7月等时间出让的土地,证明了从入市节奏看,并不是按照土地出让周期。整体看,预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。
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第四: 限房价如果转共有产权的影响分析
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如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。
从政策角度看,出台政策的预期肯定是平稳限价房的销售,有可能有产权变化的,只有最稀缺的核心位置的。
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有可能出现万人摇号的部分房源。其中最有可能的项目肯定是东西城丰台与海淀,其他项目预计将依然是限价房性质。北京|井喷|入市|产权房|供应|限价房---
整体看,入市的3个项目分部在房山与大兴,这2个区域出现限价房转共有产权的可能性很小。
第5:北京调控效果已经全国第一,供应增加后市场继续平稳
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统计局数据显示,北京的楼市价格下行幅度全国领先,二手房价格同比下调6.9%,新建住宅同比下调0.7%。
北京各种房地产政策持续加码,限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策
从算账的角度看,共有产权已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房!可流转但投资属性弱。
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