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总部位于伦敦的房地产顾问公司“Knight Frank”最新公布的全球城市房价指数排行榜显示，德国首都柏林的房价增长率为20.5%，位居2017年全球150个大城市之首。德国总理默克尔近日承诺，将控制柏林等地房价，但又称德国迫切需要大量民众负担得起的住房。一些中国投资者早已看到柏林房地产投资的商机，已从中掘得“一桶金”。

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中国投资者喜欢柏林小户型房产。

今年41岁的章沧是来自上海的一名IT专业人才，8年前来到德国一家科技公司工作。他告诉《环球时报》采访人员，之前他在国内常听说德国房价“10年不涨”。资料的确显示，德国房地产市场在1995年至2010年之间几乎没有变化。 2011年，一次偶然的机会，章沧在德国《柏林日报》读到一条新闻说，股神巴菲特等在阿德勒斯霍夫等地区买下柏林房产。于是章沧卖掉上海的房产，在柏林买了两套房子，当时每平米才不到1500欧元。

之后，柏林房价的确不断上扬。他也通过几次转卖，获得高额回报。如今，他已经在柏林和几位合伙人建立了房地产公司。他对采访人员说，柏林房地产还在飙升，今年1月至3月期间，每平米价格又上涨8.2%，现在柏林的房价每平米平均已经达3300欧元左右。中心地带均价超过5000欧元。

来自四川的女企业家李女士去年在柏林米特区购买4套公寓，从这些公寓窗户可以看到施普雷河，而且这里离勃兰登堡门等著名景点和洪堡大学等著名学府不远。李女士购买的这些公寓都是小户型。对此，她解释说，柏林的一半居民是单身，许多人来这里工作或者学习。而且，作为国际大都市，来这里的游客也很多。她把买下的公寓交给专业房地产管理公司打理。

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“房地产管理公司平时帮我把公寓租出去，可以长租，也可以短租给游客。”李女士说，目前公寓所带来的投资回报率每年超过10%。她非常满意柏林的投资。因为当地法律健全有保障，且政策稳定。德国租户付款也非常可靠。

事实上，除了个人，中国不少大中型企业也开始涉足柏林房地产。德国媒体报道称，中国投资有限责任公司(简称“中投”)两年前已经在德国房地产市场进行大手笔投资。中投通过收购德国房地产集团BGP，在德国购置1.6万套公寓。这些公寓分别位于柏林、科隆、基尔和雷根斯堡，价值近12亿欧元。

德国抵押债券银行协会的一项研究也显示，2017年德国房地产交易超过1000亿欧元，其中外国投资者投资额超过590亿欧元，几乎是2010年的3倍。专家预测，外国投资者的1/3到一半为中国人的投资。

由于中国投资者越来越多，许多德国房产企业把中国投资者作为重点客户。柏林经纪人海因里希对《环球时报》采访人员表示，在过去4年中，中国客户的购房咨询增加一倍多。他们对价格25万到40万欧元之间的一居室或者两居室住房有很大兴趣。他还表示，最近，中国投资者在柏林的项目也有新趋势。比如，一些人买下旧公寓、旧仓库等进行改造，变成新公寓或新酒店。还有一些投资者盯上大学生公寓也收获不小。

不过，德国经济研究所最近警告，柏林等地房市过热，存在泡沫风险。德国总理默克尔也承诺将抑制房价。对此，德国科隆大学经济学者罗多夫对采访人员表示，房地产泡沫经济的前提是供大于求。但现在柏林的房市仍供不应求。

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据德国住房和房地产公司联邦协会测算，跟目前的供求相比，2009年以来，德国少建了100万套住房。住房需求增长的原因是，2009年以来德国人口增加250万。罗多夫表示，主要是柏林涌入大量的难民以及创业者等。全德国的新创公司，有17%选择将总部设于柏林，约有1800多家。

同时，柏林虽然房价涨幅在全球大城市中最高，但柏林的房价仍与伦敦等欧洲大城市有差距。至于租金，柏林也不是德国最昂贵的城市，只排在68个大中城市的第40位。此外，柏林有健全的房地产法律，并不担心“炒房者”。

无论是个人还是企业投资柏林地产，都需要牢记德国房地产界的俗语“地段、地段、地段”。章沧表示，在柏林投资房地产一定要选好地段。偏远地区的房价在2000欧元每平米，但不要买，因为没有公共投资。相反，如果公寓旁有地铁、博物馆、歌剧院、医院等设施或规划，价格就会不断上升。

海因里希认为，在柏林买房，最重要的是按法律程序进行。在签订买房合同前，可以请中立评估师对项目进行估值和尽职调查。签订合同时，一定要对合同进行研究。德国购房合同并非格式条款，买方务必请专业人士审阅合同，确定条款公平合规。买房后，建议委托不动产管理公司或者投资商业地产，因为企业租客的信用和支付能力相对更好。▲