碧桂园再加速:均衡布局助销售额再创新高房地产行业调控持续收紧的背景下

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房地产行业调控持续收紧的背景下，地产巨头碧桂园继续高速行驶。克而瑞的最新数据显示，碧桂园前五个月拿下3300多亿的销售额，排名地产行业榜首，其中五月份销售700亿创下历史新高。

这个成绩比较符合市场预期。碧桂园过去几年进入规模放量的黄金时代。2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5000亿，合约销售达到5500亿以上。今年碧桂园虽然看淡规模，提出不设销售目标，但外界按照碧桂园的土地储备估算，今年碧桂园合约销售额可能达到7000-8000亿，再上一个量级。

以前五个月销售额3300亿估算，我们基本可以预测碧桂园今年将上“七”。这也意味着中国房地产行业规模向龙头集中的趋势正在加速。

今年房地产行业调控持续、冷热不均，再加上金融去杠杆的大背景下，部分房企融资困难、资金链紧张，碧桂园这样的行业龙头的优势反倒得以凸显。这体现在两个方面:第一，更全面的布局和品牌优势使其销售业绩更能抵御市场波动;第二，更雄厚的资金优势使其在市场分化时有更强的出击能力、整合能力。

稳健增长

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实际上，过去几年碧桂园在全国各地积极扩张项目，以及这些项目的均衡布局，是碧桂园能够在调控风浪中劈浪前行的重要原因。

数据显示，截至2017年末，碧桂园集团在国内已签约或已摘牌的项目总数为1456个，分布于30个省、220个市，覆盖了768个区县。其中，2017年新获取的项目，一二线和三四线比例为59:41。

今年，一线城市房地产基本冰冻，但三四线反倒成为热点，这种市场不均衡、持续分化的背景下，全国布局均衡的碧桂园反倒继续创下销售新高，不能不说有先见之明。按照2017年年报，碧桂园58%的销售来源位于三四线城市。

碧桂园的品牌和品质使其在三四线城市成为房地产“消费升级”的代表，这使其有更强的竞争力和议价能力，即使三四线市场在调控下也有下滑迹象，碧桂园也能保证其销售额稳健增长。

此外，碧桂园的优势之一在于其严格的工程管理和按时交付的能力。碧桂园所谓的“高周转”从另一个角度看就是其通过严格管理有能力按时按质交付项目，这是过去三四线城市地方房企不能相比的。

中金公司此前也在研报中指出:“碧桂园较地方开发商的核心优势在于品牌、品质和成本，这些优势有助于公司平稳度过三四线市场的下滑趋势。”

“钱袋子”深度

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有人担心今年市场整体“钱紧”的背景下，房企融资环境恶化影响行业整体。毋庸讳言，部分房企资金链正在收紧，但市场分化对地产巨头反倒是进取的机会，如碧桂园、恒大、万科等在此时体现出底蕴雄厚的优势。

碧桂园今天在广东顺德陈村项目上击退万科、美的，以40亿拿下这个“巨无霸”地块，再次显示其积极扩大土地储备的决心和速度，同时也体现出其”钱袋子”的深度。

事实上，碧桂园这种体量的头部企业，无论融资渠道还是融资成本，都在行业中拥有较强的竞争优势。公开资料显示，截至2017年末，碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，创历史新低。评级机构惠誉公司则将碧桂园的企业信用评级上调为投资级。

而且，高周转房企的特点就是回款快、资金占用成本低。2017年报显示，碧桂园去年售楼款现金回笼超过5000亿，现金及银行存款约1484亿元，达上市以来最高水平。以碧桂园去年超回款率90%计算，其前五个月3300亿销售额回款接近3000亿流水。

碧桂园近年来也在多元化扩张，但碧桂园新业务均为新的利润增长点。比如长租公寓、物业、产业地产等，既是传统地产业务的利润补充，同时也具有很强的融资能力。

目前，碧桂园的100亿租赁住房REITs日前已经开始首期发行，这一产品在房企债券渠道之外又开拓了新的融资来源，为碧桂园多元业务的扩张提供了充足的“弹药”。

在前五个月销售额喜人的消息放出后，碧桂园今天大涨4.97%，市值达到3579亿。(大摩财经文/ 舒克)